我的梦
张靓颖 - 我的梦
撰稿&排版//邓小小
前言：
愿我们，出走半生，归来仍是少年郎。
今天苏南房观小小不讲楼市，只想带你们认识一下，最近爆火国产动画，它就是《哪吒魔童降世》。
最终该电影横扫国漫记录，破22亿票房！！！
电影中让我印象最深的一句台词是，“人心中的成见是一座大山，任你怎么努力都休想搬动”。
这句话，我觉得用来形容苏州现在的公寓市场也不为过。
最近也不知道是热得让人自闭的天气，还是别的什么原因。
不少网友对苏州公寓市场并不看好，再直接点，对于想劝人买公寓的，一句话：没底线，不安好心！
/网友犀利评论
从什么时候开始，公寓市场一直不被大众所祝福，成见颇大。
然而，因地制宜、因时而异，市场总有奇迹发生！
比如，今年一季度，位于园区的九龙仓国金中心和位于姑苏区的阳光城平江悦，相继开盘加推公寓房源，去化量可观，可谓给低调的公寓市场带动一波热度。
7月24日，苏州住宅调控政策再度升级。
划一下重点：
一、非苏州户口近三年需要连续缴满2年社保或个税；
二、新房三年限售，二手房五年限售；
三、限售范围包括苏州六大区；
苏州新房住宅市场冷静下来，置业买房将会更加激烈，相反，公寓市场存在感刷新。
当然，政策趋势不是苏南房观小小想说的东西，我关心的只有两个问题。
01
公寓产品到底有没有购买价值？
公寓可以分为两种，其一是平层公寓，其二是Loft公寓。
平层公寓：一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。
Loft公寓：层高近5米左右的小户型，由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销售面积的近两倍。
提到公寓，大家都会想到它的优缺点，这边小小也举出几个超现实的因素。
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公寓缺点
1、产权一般40年
公寓和住宅同为不动产，住宅产权70年，但公寓一般只有40年，比住宅少30年。
2、税费高
公寓税费影响交易成本，任何市场，投资价值都是和交易成本成反比的。买卖公寓需要交许多税费，重点如下：
买房需交纳税费：契税=全额3%，交易过户手续费=5元/平。
卖方所需交纳的税费分为差额和全额征收两种方式。
差额征收：
营业税=差额征收(计税价格-购买原价)×5.6%
个人所得税=差额20%
土地增值税=差额30-60%
交易过户手续费=5元/㎡
全额征收：
营业税=全额征收×5.6%
个人所得税=全额20%
土地增值税=全额3%
交易过户手续费=5元/㎡
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公寓优点
1、便宜，入手门槛低
苏州公寓市场的主流产品大约是20-60㎡之间，从而住宅和公寓的总价差明显。如，阳光城·平江悦面积23㎡，按单价2万/平，首付5成也就23万，放眼苏州市面上首付23万买不到住宅，但公寓可以买得到。
2、租赁价值高
市场上公寓小户型居多，购房者大多会对外出租，第一种是租给来苏州工作的外地年轻人；第二种随互联网民宿的兴起，小户型公寓对外短租或长租，其租赁价值可观，租金涨幅甚至超过同地段住宅。
/图片来源：携程旅行
对于公寓而言，最重要的就是地段，住宅选址还要苛刻，要想成为购买价值的公寓必须具备三大条件。
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项目均是位于苏州热门板块，地段优越。
2
交通便捷，紧靠地铁口，甚至和地铁无缝对接。
3
周边商业配套资源庞大，比如火车站、万达广场这种，有超强的人流量。
以上3点都可以带来相对高流量，也就是租客群的首选。具备这3个条件，其购买价值不言而喻。
目前，苏州核心地段的公寓产品，租金甚至高于住宅，加上总价低，入手门槛低。原本想购买住宅的客群把目光转向公寓市场，也不失为一个理性的选择。
按照5%的回报率来预测，一般在苏州买公寓不到20年就可收回本金，并且还赚一笔，长期持有下去，公寓购买价值也将持续。
对于刚需置业或者手头预算不多的客群来讲，还是不建议买公寓。
02
新政出台，市场会从住宅倾向公寓市场吗？
现下，大环境下的市场，公寓有可能迎来新的热度。
今年以来，苏州先后出台了两次新政，调控政策紧跟“房住不炒”。或许置业者手里的资金有一部分会流向公寓市场，或将迎来春天。
本周二，苏南房观小小顶着被烤焦的天气，实探苏州在售的保利悦公馆、狮山当代ΜΟΜΛ、阳光城·平江悦、苏州城市生活广场、翡丽风尚这5个公寓项目。
话不多说，先来感受一波售楼处人气图。
▲保利悦公馆
▲阳光城·平江悦
▲苏州城市生活广场
▲翡丽风尚
▲狮山当代ΜΟΜΛ
首先，在本周二的实探中，苏州公寓项目售楼处人气较好，其中阳光城·平江悦和狮山当代ΜΟΜΛ最受欢迎。
置业顾问称，在新政的影响下，这几天来看公寓的买房人有明显增多。
其一，租金可以抵房贷，产品本身增值和受益能力大过住宅。
其二，“房住不炒”基调下，住宅投资会缩小，在不确定的趋势下，公寓收益含持续性，投资价值超过一半理财产品。
在价格上，4个项目房价均有调整，大概是每平上涨500元左右。
这也说明，在大环境的转变下，苏州公寓市场的房价呈小幅度涨幅。
据某置业顾问称，现在房价是微涨，等到“金九银十”阶段，公寓房价或还有上涨态势。可见，苏州买公寓的客群还是占有一定比例，不容小觑。
借此，根据金刚石房地产云数据系统，苏南房观小小统计了公寓市场的供应和成交数据。
2019年1-7月苏州公寓市场供求（数据来源：金刚石房地产云数据）
如上图所示，苏州公寓市场供求关系偏差，主要原因是前期商业用地供应不足，库存量不够，导致商业产品出现短缺。
今年5-7月公寓供求差距较大，多半或是因两大限售政策出台，住宅限售一部分资金就会涌入公寓市场，自然影响其成交量，这也意味着公寓市场开始被更多买房人接受。
最后，苏州的公寓长期来看，会不断出现供应短缺现象。
大胆猜测，在新房住宅大环境的压力下，楼市或许会向公寓市场倾斜，公寓同住宅可能会成为置业者的并列之选。
对此，苏南房观小小的看法是持开放态度，只要市场环境允许或者需要，一切皆有可能。