前 言
从2001年郑东新区招标工作开始，已经过去15年。
刘敏2006年搬进绿城百合一期，这是她2004年以单价3200元/平购买的，那年入住后郑东新区还是一片荒凉，她中午炖上汤去位于中州大道农业路的易初莲花超市买点菜，回来时消防车已到楼下，冒烟的正是她家……
后来亲戚朋友都责备她买错了房子，位置实在太荒凉。
如今绿城百合已变成郑东新区最核心位置之一，房价已经涨至3万/平米。
郑东CBD、龙湖副CBD已从“平淡之地”逆袭成为令全河南人仰慕的“核心高端富人区”，环顾过去十年，我们看到省政府和机关单位迁入郑东新区给该区域带来的发展机遇。
如今河南政务区将再次东移至象湖区域，那么象湖所在的白沙区是否能再次上演过去10年郑东发展奇迹？
01
遇见白沙
郑东新区目前发展建设已经接近成熟，北龙湖正成为郑州房价最高区域，郑东的经济、人流会越过京港澳高速，再往东发展。郑州房地产界认为“这是郑东新区发展延伸最自然的方向。”
郑东白沙组团西起京港澳高速，东至万三公路，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路，它将布局职业教育、高新技术产业、现代服务产业，享受郑州东区相关配套和待遇。
根据用地发展的适宜性，白沙组团规划用地将被划为三个区，它们分别是：生态底线区（禁止建设区）、生态缓冲区（限制建设区）和城镇建设区（适宜建设区），实行分区管制。
白沙组团中心区的中部（生态缓冲区）以行政办公、商务、文化设施等规划为主，河南省省级行政服务中心、河南省科技馆新馆、象湖等都位于这个区域。
中心区的南部，主要以居住、教育、医疗、物流、商业等规划为主，再向南，与郑州国际物流园区相连。
白沙组团的优势：
1、前景规划。郑东新区往东自然发展，白沙一路往东规划起点高，大项目云集，作为中间地带的白沙有着得天独厚的地理优势；
2、政治因素。“一心两翼”，省级文化、行政区的计划迁入，为该区域的发展注入了成长的政治因素；
3、户籍属于郑州。随着107国道再次东迁至万三公路，白沙组团被划入郑东新区，该区的楼盘取得的是郑州市户口；
4、舒适的环境配套。随着象湖注水、白沙宜居性增加，另外一点，白沙是郑州集中供暖。
象湖蓄水
白沙组团的劣势：
1、公共交通不便利。公交线路少的可怜，郑州市公共交通总公司无一辆去白沙的项目，只有白沙定制专线城郊公交721路，以及绿城巴士公司开通的游568、573等，而对于规划77万人口的白沙组团来讲这些资源是远远不够的。
2、医疗教育资源短缺 。现有的都是白沙镇的一些医院和学校，无论是医疗水平还是教育质量都很有限。
3、周边环境差。如建设中的白沙现在尘土飞扬，破败不堪，大量的*迁拆**和在建工程映入眼帘。
4、发展周期长。从2013年白沙组团归入郑东新区，三年过去了，虽然各项工程和配套都在建设和完善中，但是真正能够享受到这头小象带来的福利还要五到十年的时间。
象湖旁的河南省科技馆效果图
02
建议放弃的白沙楼盘
各大开发商纷纷进驻亦证明了该地实力。白沙片区现有房地产项目19 个，在售的5个，其他的待售。经过实地勘察对比，其中9个楼盘建议直接放弃考虑。
小开发商、证件不齐、风险隐患大1
1、象湖里
象湖里位于郑东新区绿博大道（郑汴物流通道）与康庄路交汇处东南，开发商是河南恒华置业有限公司。项目名称原为庞大汽贸集团股份有限公司，该地土地使用权为庞大汽贸集团股份有限公司，商业产权40年。
庞大汽贸在该地段拥地约200多亩，房地产项目计划分三期开发。一期占地面33亩，规划了4栋44-59平的公寓以及部分的商业底商。
现内部团购价位8000元/平左右，即便是这样的团购价对于40年产权的公寓来讲也不是很低。二期、三期准备做70年产权的高层和洋房，然而土地变更的难度很大。
就项目位置来说，周边环绕热电厂和物流仓储，北面即绿博大道，到处是物流大车，粉尘、噪音以及空气污染等都是硬伤。故该地不管投资还是自住都不可取。
2、象湖郡
象湖郡位于金水东路与前程路交叉口向南800米，开发商是郑州蓬莱阁水景文化有限公司。该项目紧邻象湖，处于白沙组团省行政核心区。项目包含6栋小洋房和63栋别墅。预估均价25000-30000元/平。
象湖郡的位置算是白沙组团的核心区域，周边无论是将来居住的生态环境（贾鲁河、象湖公园），还是居住氛围都是非常不错的（省纪委等单位家属院）。但是开发商却不太靠谱，蓬莱阁发家于洗浴及温泉酒店项目，后在其白沙温泉酒店周边扩展了土地，土地性质为40年产权的商业用地。开发商经验欠缺、实力偏弱，操盘能力有待考量。
目前现在只有土地证和建设用地规划许可证，等购房者拿到自己的房子的时候估计也就剩30年的使用期限了。40年产权的硬伤以及项目本身极大的变数，故不推荐。
楼盘小，综合品质差2
1、郑东尚庭
郑东尚庭项目位于郑东新区商都路与通惠路交叉口向北600米路东，由郑州大河经纬置业有限公司开发。项目占地30亩，由4栋18F板式高层组成。3栋售罄，还有3#没有取得预售证，预计明年上半年开盘。
该项目位于郑汴物流通道以南，属于白沙边缘位置，受政策影响因素较小。项目属于商都大道板块，车多人杂，氛围乱糟，交通道路体系混乱，人员构成复杂，大车多，整体来说不宜居，太乱。
开发商是小开发商，实力有限，从5号楼无预售证开盘就可以看出，而且项目的进度一般，交房要在18年了。
项目共4栋楼，体量太小，再加之品牌小，自己做配套，没实力没空间，预期太差。
项目南边的两栋楼距离龙泽嘉园太近了，采光和视野都严重受限。虽然价位较周边便宜些，但不建议购买。
2、盛驰花园里
盛驰花园里位于恒通路与镇兴路交汇处向西300米（与郑东尚庭一路之隔），项目占地2.5万平方米，由3栋26F高层组成。
开发商是郑州盛驰实业有限公司，同样是小开发商，小楼盘。
该项目西侧是白沙镇第一中学，白沙实验幼儿园和白沙小学，虽然是一站式教育，但是白沙的整体教育水平跟郑州市是没有办法比的。
准现房，预计明年6月交房，均价11000元/平，可那个时候周边大环境的配套肯定还上不去，即便入住也不是住在花园里，应该是“灰尘里”更贴切。
性价比太低，易被周围楼盘比下去3
1、吉地澜花语
吉地澜花语位于郑开大道与雁鸣路交叉口往东500米路南。开发商是河南吉地置业有限公司，项目总占地面积120.83亩，容积率2.9，小区规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。
位置地段都不错，关键就在于前些日子该项目的商业部分被思念集团收购了。而该项目的二期也因为预售证没有取得而暂时停盘，这就是小开发商楼盘的风险隐患，何时开盘、以后住宅和商业谁来管理、物业怎么样？这些都是未知数。
预计二期高层均价12000元/平，洋房16000元/平，该项目周边有很多同期楼盘如融创美盛象湖壹号、美景东望等，所以该项目谨慎考虑。
2、星联湾
星联湾位于金水大道与雁鸣路交汇处向南900米。开发商是河南新东方置业有限公司，项目占地约180亩，分四期开发，南边紧邻贾鲁河。目前一期已售罄，二期暂未取得预售证。项目物业类别多，联排约120套，高层19栋，小高层1栋。
由于开发商过于追求体量来增加盈利，导致了项目规划了大量的刚需性高层与别墅产品做搭配，高层外围临路，别墅靠南面河。刚需量体大并且与别墅不分离，势必影响别墅的居住品质。二期开盘的楼栋80-120之间的户型不通透，且临路，中间位置的高层都是150以上的大户型，预估均价高层14000元/平，别墅25000元/平。
该楼盘剩余的高层性价比都不高，不管是刚需还是改善该项目周边都有可供选择的品质盘。该楼盘从外观看就是典型刚需设计，2014开盘时7500元/平，可见其当时建材、设计等都高端不到哪里去，建议放弃。
3、龙泽嘉园
龙泽嘉园位于通惠路与青年路交汇处东北角（在郑东尚庭的正南边），开发商是固始龙泽嘉园房地产开发有限公司。项目所处位置尴尬与郑东尚庭一样。
项目是开发商第一个也是最后一个房地产项目，物业是自己的物业。楼栋之间的间距很大，但是户型设计很一般。
暂时几乎没有绿化，整体感觉跟家属院差不多，改善和投资都不太适合，若在当地工作，急需入住的话可以考虑。项目已封顶，部分住户开始装修，在售的有116、141平三房朝南户，均价13000元/平左右。
尾盘，既不易居也不易投资4
1、中原智慧城
中原智慧城又称智慧城云著位于郑开大道与雁鸣路交汇处西北角，开发商是郑州市中产置业有限公司，项目总占地160亩，分三期开发，其中一期为8栋高层住宅，二期三期为商业。住宅已封顶，预计明年交房。剩余几套120多朝南户，均价14000元/平。
项目位于郑开大道北侧，距离象湖公园1.5公里，位置很不错。虽然明年交房，但是周边的楼盘大都18年底19年才会交房，所以该楼盘交房时周边的配套等都还未成熟。剩余的房源为120多平的顶楼南户，投资和居住都要谨慎考虑。
2、中央花园
中央花园位于绿博大道与康庄路交汇处南200米。开发商是郑州威利实业有限公司，项目有6栋高层住宅，从2014年该楼盘就开盘，到现在仍有部分130-140的房源在售，均价11000元/平。
该项目处在绿博大道（郑汴物流通道）和商都大道中间位置，北边物流大车比较多，所以尾气、粉尘等客观存在不可避免，东面紧邻发电厂，虽然电厂已经做了节能减排环保处理，但是高耸的两个冒白烟烟筒还是让人心有芥蒂。项目周边环境均为建材市场，大车横行，道路已被碾压的无法行走；目前建材市场也没有迁走的兆头。
群众的眼睛是雪亮的，周边的图纸盘都能开盘即罄，而中央花园现房却依旧卖不动，位置和周边环境已将该项目拍死，该楼盘不宜居更不宜投资，建议放弃。
3、南熙福邸
南熙福邸位于郑开大道与杨桥路交叉口向南500米，开发商是郑州华安置业有限公司。项目占地约106亩，15栋小高层和1栋公寓楼。该楼盘的地理位置很好，紧邻象湖，周边有魏河湿地公园和郑信公园，小高层还是很不错的。在售的是70年产权的小公寓。均价16500元/平！
项目前期有9栋小高层都是为省审计厅定向开发，剩余6栋为盈利支撑，因此该项目对外销售的单价一直都比周边高。
小公寓16500元/平的定价也有点离谱，这个价格完全可以买金水区和东区的现房小户型了，地段好还不用等。标准的自住客买不起，投资客不待见。
结 语
随着省政府逐步东迁以及象湖自身的不断完善，白沙组团也日新月异，大量的村庄都已经*迁拆**完毕，安置工程也有条不紊的进行，相信假以时日白沙肯定会揭尘露新。
随着建业、融创、正商、绿地等开发商的进驻，白沙的房价也由8000元/平疯涨至12000元/平，除了部分尾盘外大部分楼盘都未取得预售证暂时停盘，估计再开盘时价位会在14000元/平左右。
2016年7月1日，亚新子公司郑州紫藤公馆置业经过106轮厮杀，竞得白沙郑开大道旁12号住宅地块，成交价9.64亿，溢价率高达222.4％，单价1518.11万元/亩，基本快要追平了2015年正弘、永威龙湖拿地王的价格。按最大容积率算，折合楼面价9107.5元/平方米。该地段离象湖尚有一段距离就将近1万的楼面价，那开盘价可想而已。
白沙的住宅区域分为两个块，一块围绕象湖，一块在郑汴快速通道与商都大道之间。象湖区域适合改善类人群，未来环境宜居，而商都大道区域则相对适合刚需和刚改一族，未来该处会通地铁，地铁口楼盘值得关注。敬请期待下期哪些白沙楼盘值得关注，哪些值得购买。
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