从2019年的房价最高点，到2021年商品房成交量跌回10年前，哈尔滨楼市发生了翻天覆地的变化。
从全国到地方，房地产行业已进入到新阶段。
大家对于房子的“房商”也必须得更新了。
救市暖风吹遍全国，哈尔滨也出台了解除限售的政策。
向好的环境下，哈尔滨可能开启一个窗口期， 时间会很短。
对于某些房子，一定要抓紧时间，赶快出手。
房子是特殊商品，具有双重属性，资产属性和商品属性。
过去，资产属性是第一性。
那些“房姐”，“房哥”，靠买房真的能够躺赢人生。
现在时代不同了，楼市发生巨大变化，“房住不炒”成了无法跨越的红线。
在哈尔滨，房子基本只剩下商品属性了。
也不能说完全没有资产属性，但太少。
我们总在新闻里看到，南方城市房价上涨多少多少，就是因为资产属性强，货币推动的。
而哈尔滨，别说涨了，去年只有一部分新房价格没有跌；
二手房更是惨，连降价都推不动，只有学区房还有点机会。
这也说明哈尔滨楼市，投资客少了。
现在的哈尔滨，二手房只是个商品。
既然是商品，那就按商品逻辑来——越旧越便宜。
就像手机、电脑，5000元买的，两年以后转手卖，1000元。
房子也是同理。
二手房肯定比新房便宜。
因为二手房有折旧，房龄每增加1年，折旧就增加1-2%。
5年内的次新房等同于新房。但房龄超过5年后，立马就会把之前的全补上。
即便未来房价绝对值大涨，它的相对值也是下降的。
这就是商品属性的特征。
房龄越老，越不值钱。
首当其冲的就是居住体验变差，出现各种各样的问题。
比如外立面老旧、物业水平下降、园区破损、电梯接近寿命极限等等。
产品也跟不上时代。
房龄5年、10年和20年以上的房子，从外立面就能看出“年代感”。
19XX年的房子，好一点的，楼梯在室内，很多都是室外楼梯，还有不少自费做的保温阳台。
2000年以后，特别是2010年以后的房子，讲究“颜值”与“才华”并存、会所、园林、智能家居等，刚需盘都能有大宽厅。
2000年以前的房子，也就是个房子，满足居住而已。
所以一般10-15年就是个换房高峰期。
大多数人会选择卖掉老房子，换个房龄新、更年轻的房子。
“新房癌”也就出现了。
即便这几年政府出台了老旧小区改造的计划，但实施中还是有不少待完善的地方。
所以，老房子的命运大抵只有一个，等*迁拆**。
但哪有那么好拆的，成本太高。
况且哈尔滨不会有大规模*迁拆**了。
危改——棚改——旧改，现在已进入旧改时代。
2020年开始，哈尔滨对2000年之前建成的小区启动大规模老旧小区改造工程。
这也意味，不会再有大拆大建了。
贝壳找房显示，挂牌的二手房中，房龄20年以上的房源，整体占比约两成。
再剔除二环内的学区房，实际哈尔滨的绝大多数二手房交易，房龄都在20年以内。
未来房龄超过20年的老房子会越来越没有市场。
老破小还有学区的需求，老破大的客群太窄。
因为老房子户型小，像二三十平的一室、四五十平的两室，大有房在。
反观新房，大多是80多平米起步。
无形中就抬高了总价预算。
所以你要清楚，你的老房子是卖给谁的。
新哈尔滨人？刚需？预算有限，又不想离开二环内，想要城心生活的？
以后的年轻人是否会接受没有电梯、天天爬楼的生活？
80后可以，90后、00后肯定不行。
群力板块两个相邻的小区，没有电梯的天薇丽景园，就卖不过有电梯的中兴城。
一个1万上下，一个能达1万2。
这还是十年左右的次新房。
由此老房子的境地可想而知，如不改进，这类老房子会被需求抛弃。
更重要一点，需求在减少。
七普数据中，虽然哈尔滨主城区净增人口55万，但这十年间，哈尔滨全市人口却是负增长。
还有两把“达摩克利斯之剑”。
一把是房地产税，今年虽然推迟，但这事早晚会到。
只是时间问题。
另一把就是保障性租赁住房。
“发枪令”已下达：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
黑龙江省，预计在“十四五”期间，完成公租房租赁补贴保障户数23万户。
哈尔滨市，预计今年8月底前，确保年内发放租赁补贴4.5万户，计划筹集保障性租赁住房1万套。
它给年轻人提供了另一种住房方式。
以后刚需买房或将成为一种伪命题，商品房会是改善的主打。
现在老房子已经被银行区别对待。
房龄过老的比较难*款贷**，甚至不给贷。
有些银行，超过30年，甚至25年就不给*款贷**了。
而且房龄越老的房子，业主下调报价的比例越高。
越没有话语权。
手续繁琐，税费还多。
加之现在新房也开始卖现房了，老房子除了学区价值，没有任何竞争力。
既不能享受优质的生活质量，以后还没有流通性。
记住，房龄不超20年、有电梯、有学校。
这样的二手房才有保值功能。
注意，保值，不是说8000买，十年后9000卖就是保值，还需要加上每年1-2%的折旧率和3%左右的通胀率。
也就是说，拥有每年5%涨幅的房子，才能跑赢GDP，进入保值行列。
当前，政策见底，市场即将回暖，正好打开了一个窗口期。
一定要把握住机会，抓紧腾挪。
以上正文，来自@龙江楼市
欢迎留言、私信，有问必答，谢谢各位~
龙江楼市原创稿件，未经授权禁止转载，否则后果自负！