我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好！首付三成预算200万左右，保利天悦，德商迎晖天玺，华润悦玺，绿城凤起潮鸣，仁恒三期，该如何抉择呢，或者还有别的好盘推荐吗，我知道的有限，朋友偏向买豪宅！

回答：感谢赞赏，综合考虑，偏向仁恒三期和绿城凤起朝鸣,天悦弱点是周边有比较多老小区,板块不够好。板块质量对豪宅是排第一位的，区位人群整体素质高。天悦容积率6.7,无法接受。德商迎晖天禧，地块太小,容积率过高，设计不太适合居家居住，用来打台面更适合。人群较窄。好在价格适中。华润悦玺，总体是可以的，只是距离豪宅还有一点差距。仁恒和绿城的板块、产品、豪宅配置都更优。

提问：你好，雕叔！我家是武侯区户口，成华区社保，现在房价比较稳，我有两套房在出租，不知道该怎么优化，或是继续持有不变，主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”，现在大环境不好，不好赚钱了，每个月家庭流水收支平衡，没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口，18年底交房（湟普国际）141平4房，每月租金3200。

回答：目前来看，置换或者优化需要有两大前提，第一是有置换的底气，第二是有置换的必要。底气是指，你出售后，再重新买，一般是需要加杠杆加预算的，去博取更大的增值空间，这样一来，短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷，就需要你们有现金流来支撑，而目前你们是收支平衡，那么这就算是缺乏底气了。必要，是指你们的房产确实是劣质资产，需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层，整体还算优质，租金也相当可观，虽然板块逐渐老化，但是没有更好的去处的时候，暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的，目前应该还限售或者没下证吧？能交易吗？从租金来说倒也中规中矩，不是劣质资产。整体来说，你们置换再买，肯定是往改善一些的方向走，但是卖掉任何一套，再去改善，是需要持续投入的，会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘，这就需要看你们的总价预算了，另外还有每个月折损的租金，是否会造成新的收支不平衡？如果卖两套换一套，也不是不可以，需要你对两套房置换后的再买什么房子，总价、方位，或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后，我觉得才可以，而不是对未来都没有一个好的评估，就随便为了卖而卖了。

提问：雕叔老师好，我现在是全成都的普通资格（社保在高新南，户口在双流，名下已无房产，但有交易记录，有必要可把户口迁往市外再人才落户回来），预算500万，看了陆肖凤鸣九天、武侯金茂府、人居九林语，主要需求自住加投资，以自住为主，请问这几个盘改如何排序？另外如果考虑天新和高新的新房的话还有什么满足条件的盘推荐？望回复为盼。

回答：普通资格，一般不讲究顺位度，但是很热门的话还是需要讲究顺位排序的，也就是说你要去稳打稳扎的话，建议可以弄个户口+社保的形式，成为楼盘所在的普一这类资格。你的预算和上述三个楼盘定位还是很匹配的，我们觉得产品其实都还是比较类似，都是各自板块里的高端代表之作，此时板块的成长性又显得十分重要。因此我们比较推荐陆肖TOD的麓鸣九天，这个盘主要是产品形态丰富，如果能入手一些大平层，我觉得还是很值得的。其次可以考虑人居九林语，东客站板块趁着东风和主城攀成钢等核心区域的外溢，加上大量的可开发地块，未来实力不容小觑，或将成长为主城区未来的城市界面担当。最后再看武侯新城的金茂府，产品不多说了，除了漂亮还是漂亮，价格段也适宜，就是地段虽然一直自诩豪宅板块，但是缺乏豪宅的基本面，有航空噪音，有一街之隔的破破烂烂，也有背离向南向东的城市方向，这个板块算是毁誉参半吧。排序就是这样的。另外，从买得到的角度来看，天新高新楼盘确实很少符合你的综合条件了。新川的金隅金成府段位更低一些，也很抢手；华宇大发御璟云玺体量很小，是当年的楼王，板块没有新川核心区那么纯粹那么新。天府新区也是很热门的，目前来看并没有什么合适的，有的话作为普通，也很难入手，只能偶尔尝试捡漏，比如兴隆湖的德信弘阳湖畔云璟。

提问：雕叔你好！上次提问过成都地铁公寓是否能买的问题老师也是强烈建议不够买推荐了一些住宅。我主要是没有购房资格没学历没社保在成都目前处于一无所有状态甚至居住证都没有。

回答：1、解决购房资格，明面上无路可选，不过可以咨询中介有办法的。购买地铁公寓可以作为一个过渡，但是切记选择品牌房企、优质地段，未来还好租好售，不要选择完全没有竞争力的公寓。

提问：您好，雕叔。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

提问： 我16年来上海，刚满购房资格，目*考前**虑孩子后面念初中，所以准备出手黄浦那边92年的房子，交通医疗教育配套都好，近60个平方，10万一平，3楼黄金楼层，就是朝向为北，所以相对便宜，小区刚整治过，老小区中相对可以，还在纠结，二手房核验会不会过段时间降价，目前适不适合买。

回答：你好，现在上海行情趋于稳定，如果有置换需求，是可以买的，下半年可以慢慢淘笋。首先从大周期来看，整个上海的行情差不多已经接近尾声。如果是纯投资的需求，可以关注两大品类。第一种是有价格洼地的，大家都知道房价是轮动的，并不是一涨到底的，它有先有后。像宝山、嘉定、松江，大部分都没有怎么涨过，所以第一种可以买价格洼地型，前期没有涨过的。第二种就是买价格已经涨过，但是具有穿越周期的能力的。总体来说，现在对于买房投资客来说，时机比起一两年前来说肯定是差一点。但是放到整个大中国的周期来看，如果主场在上海但是不买上海，其实有点可惜，因为其他城市也不见得比上海好很多。能穿越周期的就几种品类：供需关系比较紧张的，比如说中环附近的次新小三房；或者带一个双学区二梯队，然后又能兼顾自住的、总价段比较好的房子，也是中环内左右的这样的一个房子。注意，供需关系越紧张的，越有穿越周期的产品能力。

提问：雕叔你好！首钢景辰里和华西528都在顺销，有2个问题请教老师,1、入手哪个盘以后升值空间更大，2、以后如果要脱手，在同一时间段内哪个盘更好出手。

回答：首钢璟辰里是刚改的，华西528是改善的,定位不一样。目前来看，528的单价偏高，总价偏高，首钢比较符合其板块的定位，528则比较飘，类似板块内的CEO盘，我们看好首钢，未来接手的人也更广。

提问：请问兴隆湖边上的鹿溪樾府二期值得买吗？单价2.4万而且装修不如一期的装修，有点介意。

回答：我长期的一个观点是，任何楼盘，（基本上）最后每一套房源都卖得出去，没有值不值得的一概而论，只有是否互相匹配，是否看对眼的缘分，比如楼盘对购房者的挑选，购房者对房价的评估。鹿溪樾府这个楼盘我曾经也说过很多次哈，整体来说值不值得买，主要看你是怎样类型的购房者，比如你的天府顺位度较高，或者说整体预算偏高，四五六七百万那种豪改客户，那它肯定不值得你买，毕竟有更合适你的其他神盘或者豪宅可选。但是如果你是普通资格，顺位度较低的，预算刚好卡在鹿溪悦府总价范围，同时也偏向于认可这个版块的未来发展潜力，那么我就觉得它值得你买。总的来说，从来没有值不值得，只有是否适合。再说鹿溪悦府这个楼盘，整体是刚改性质的，价格2.4万虽然略高，但还算可控，整体我们看它，是更偏重于这个兴隆湖东版块，独角兽产业等未来的形态，配套的完善，天府新区整体的发展态势，这些是我们认可的。而短期的一些地铁问题，人气问题，以及价格稍高和装修问题，我认为成大事者不拘小节，如果你是普通资格又认可版块，那么这个价格和装修，不是一个严峻的问题。当然，这个版块也存在一些动态的矛盾，比如周边陆续有多块限价地出炉，价格相对鹿溪来说，是更便宜的。所以大家很是介意，不过反过来想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能买得到呢？每个人的观点和评估侧重是不同的，楼盘，包括你自身的利弊你都应该认真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。

提问：新人首问:雕叔，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平， 我们一-家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下雕叔，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年， 不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区龙潭寺，大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。商铺租售比在6%以上可以保留。

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

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