之前有很多粉丝问过我，惠州金山湖买奥园公寓怎么样，作为房产人这点还是要跟大家说清楚，商业性质公寓是跟住宅完全不一样的，今天就专门发篇文，给大家唠唠吧。继续往下看！
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我们先来看看公寓与住宅的区别
从上面这个表格中，我们可以看到，公寓与住宅的几个对购房者影响比较大的区别：
1、 土地年限问题。
住宅是70年而公寓是40年，再加上有一些项目如果土地是前几年拿的，然后再有一年多的开发时间，这样以来，大部分的公寓项目，交付到业主手上时，只有30多年的土地使用年限了。如果到期后，则需要业主自发去承担补地价的费用。而这个问题，也会影响到后面的公寓二手交易。
2、 *款贷**成本问题。
假如你是*款贷**购买公寓，那么，你所付出的成本，会比住宅还要高。因为商业物业的契税，是按总价3个点征收，首付要求比住宅高出两成，需要5成的首付，再加上，现在房贷紧缩的情况下，公寓的利率上浮也会幅度大于住宅。房价君曾经问过惠州某一正在销售公寓项目的现场销售，被告知假如需要*款贷**购买，那么公寓的*款贷**利率基本上浮都要在40%甚至更高。
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接下来，再和大家屡屡公寓销售中的套路
1、 面积：在惠州，大部分的公寓，面积段基本都集中在30-50平米的面积段，为什么公寓的面积段在设置上，都会偏小呢？因为只有这样，才能把总价控制在比较小的范围内，为后面的销售站好第一岗。
当然，也有一些公寓，会做面积段很大的，这种的另当别论，像之前的华贸或者富力丽港这种类型，就是专为有钱人准备，并且占据城市最核心地段，不愁卖。
2、 价格：因为惠州政府出台了限价政策，住宅的价格在备案价基础上只有10%的浮动，所以城区住宅的价格一般价格都控制在13000元/平米以内。但是，公寓是不受限制的。惠州悦榕湾，之前就是不受备案限制，价格备到了2万多一平米，一套公寓，100多万，在惠州市场哗然一片。
3、 销售：低首付。注意，这个低首付，并不是真正意义上的一成或者两成首付，而是因为面积段小，所以首付低。所以，公寓的销售过程中，我们经常能听到文章开始时的那种情景，各大地产中介在call客的时候，都不遗余力的在强调，我们这个项目XXXX万就够了……
4、 分销：公寓项目，总价受面积决定，但是，面积段小，往往短时期内的供货量也就很多。一层楼，三四个电梯10来户，这样子一看，套数就上来了吧，一次推他个几百套，如果是住宅，100套轻松消化完，但公寓不一样啊，就拿金山湖的这个奥园XX来讲，一次性推出800多套……这时候，要快速消化啊，怎么办啊？找中介啊，深惠两地的中介力量，那可不是说着玩的，光惠州，就有几万人靠这个行业吃饭。一个项目，只要启动了中介联动，乌泱泱几千人一起，上百家甚至更多门店一起推这个项目，想不被知道都难了。
5、 氛围。第四点已经说了，只要中介一启动，甭管这个项目火不火，氛围肯定是有了。“才50来万，客户连房都没看，直接转账给我帮他买的；要靠抢啊，根本买不到房，太好卖了……”类似于这样的话语，房价君已经不知道听过多少次了。在金山湖这个公寓第一栋开始卖的时候，恰逢惠州楼市的大牛市，所以，这个项目确实是被抢了，房价君也相信。但是，这种氛围，尤其是去售楼处的时候那种人头攒动的场面，真的还是会让人内心躁动了。
好了，只要到了现场，感受到了氛围，再加上现场销售一阵天花乱坠的口才，基本上，到这一步，恭喜，已经有很多的购房者，成功入坑了。
那么接下来，迎接他们的是什么呢？
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一般我们购买公寓，无非就两个用途：
1、短期投资，等差价起来了，转手卖掉。
2、出租，兼一部分的自住功能，长期投资。
我们先来看看短期的那类人:
短期投资的这类人，很多是像房价君这样的，手里的钱，不够住宅的首付，或者，名下已经有了房产，没有*款贷**资格了，所以才会考虑公寓。这类人，一般情况下，购买了公寓后，会在短时间以内，抛掉赚个差价。那么，我们都知道，惠州这样子的城市，二手交易，即使是住宅，也是很难交易的。更别提公寓了。即便运气好，碰到个刚好也需要买的，那么，我们来看看，卖公寓需要交多少的税费？
营业税以及附加：{差价=（本次合同价-上次合同价）}*5.55%
土地增值税：{增值额=（本次卖出合同价-成本）}30%-50%
个人所得税：（本次合同价-成本-土地增值税）20%
有兴趣你可以自己算算这个税费能吃掉多少溢价。这些，你去买公寓的时候肯定是不会被告知的。所谓的公寓买卖过程中，酱油贵过鸡，并不是空穴来风的。
再看看第二类人：
他们一般是利用公寓配置多余资产，主要是买公寓用来出租。那么，这类人的情况会好些吗？
大部分物业只有两种收益，其一是租金收益，其二是溢价收益，而租金和溢价之间又是呈正相关，产品租金越高溢价越高，产品租金越高投资回报率越高。
1、如何计算公寓的投资回报率？（静态）
如果购买公寓A平方米，单价B元/平方米，租金C元/平方米/月，
投资回报率
=(A*C*12)/(A*B)
= C*12/B
=每平方米年租金/每平方米单价
举例：如果公寓是40平方米，单价15000元/平方米，租金50元/平方米/月，投资回报率是40*50*12/(40*15000)=50*12/15000=4%
2、如果知道投资回报率，多少年能回本？（静态）
回本时间(单位年)
=投资回报率的倒数
=1/投资回报率
=每平方米单价/每平方米年租金
举例：如果购买公寓是40平方米，单价15000元/平方米，租金50元/平方米/月，回本时间是(40*15000)/(40*50*12) 15000/(50*12)=1/0.04=25年
3、如果单价是15000元/平方米，20年回本，租金需要租到多少钱？
20年回本投资回报率：1/20=5%
每平方米月租金：15000*0.05/12=62.5元/月/平方米
一套公寓20年回本，投资回报率为5%；15年回本，投资回报率为6.67%，市面上90%以上的公寓无法达到这个水平，投资回报率达到4%-5%已经是非常不错的产品，而公寓投资回报率只比余额宝高一点点（天弘余额宝年化收益为3.73%）。
算到这里时，心里明朗了一点了吗？同时，你还要考虑到，公寓的出租会有空置率的问题等等。就比如我们前面所说的奥园XX，销售描绘的很美好，旁边有5*级A**写字楼什么的，但是，什么时候建好？建好后，交通问题没解决，企业什么时候搬过去？这上千套的公寓，究竟要怎么租出去？开发商的房子卖完以后，是不会再考虑这些问题了，那谁来买单？
文章最后，还是看自己，有需求买到自己喜欢的还是好的，有没有小伙伴买到了的分享下心情呢？