在开始今天的话题之前，撩叔先给大家厘清什么叫“价值洼地”，以防有杠精跑来说“这叫啥子洼地！看看崇州，六七千的房子一抓一大把！”
在撩叔看来，一个区域在规划上并不落后于同地段的其他区域，并且符合以下至少1个条件，才能叫“价值洼地”：
1、在同样的地段上，该区域价格处于“低位”
2、在同样的价格上，该区域地段更具价值
3、与价格更高的区域相比，地段更好
而为什么要在一环找价值洼地？因为在上一次探武侯新城的稿件中，有网友留言说：“主城区是我们想都不敢想的地方了”。其实，要上主城区的车，也不是没有机会。而这个机会，撩叔认为就在北一环。
△大概是这个区域
“撩叔认为，无论成都第二个中心是在高新还是天府新区，第一个中心都不会变：一环。因此，虽然它没有像春盐商圈、百花潭这种耳熟能详的板块名，但北一环和东南西一环在地段价值上并没有什么不同，成都“永远的市中心”是改变不了的事实。
”上周末，撩叔就亲自走了一次北一环，一手信息都在下面了。
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一环独有优势：配套特别全
在十年前，成都人眼中的成都，连二环都没出。神仙树的别墅被人称为“郊区第二居所”。但天府广场却已经是上千年的中心，由其向外辐射3KM范围内的一环，自然也成为中心地带。
北一环就在这个范围内，撩叔有个住在这里20年的朋友，问他对于北门怎么看，他说：“我们从来不觉得我们是北门的，明明就是市中心啊！北门说的是二环外。”
对于在北一环居住的感受，他是这样说的：“方便，真的，你们南门要过上这种老成都的生活，估计要等个十几二十年去了。”
且不说他对南门的评价对不对，但可以肯定的是，和任何一个城市中心都一样，这里的生活，只能用“方便”这个词语来总结。
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交通方便
成都1号线直接拉拢天府新区，撩君亲测从天府三街到人民北路站，只要25分钟左右。人民北路站未来还可换乘通往新川的地铁6号线。也就是说，一个站点，两条地铁线，就可以覆盖整个国际城南的工作比较集中的区域。
△地铁6号线人民北路站在建
在建的地铁5号线以及和二环重合的7号线，都是整个区域的交通利好。
此外，人民北路和一环路都是城市主干道，沿道路铺设的公交线路也相当多。
△百度地图上截的，大家随意感受一下
2购物方便
虽然北一环的商业不如春熙路盐市口那么多元化，但是在金牛万达日常逛个优衣库、H&M、ZARA还是没有问题的（顺便插一句，成都能凑齐这三家快消品牌的商场，真的没有几家，这家万达也号称是万达在西部最大的一个综合体）。
万达的负一层是华润旗下的华润万家超市，属于中高端精品超市，也比较能满足小资的生活需求。商场的五层商场外围的金街，也有众多小吃。
除了万达以外，一环内侧，体量超过80万方的综合体龙湖上城，也在此规划旗下商业品牌：天街。与龙湖上城一街之隔的，被定位为“教育综合体”的炎华置信广场，此前的新闻显示，炎华置信将引入欧尚超市，不过据小道消息，欧尚将退出中国市场，由大润发接手。
△图片左下角，天桥阶梯旁是炎华置信广场
△炎华置信广场公示的招商品牌
（欧尚的logo虽然在上面，但后期是否会入驻并不能确定）
整体来看，区域的商业布局是这样的：
三个商业中，最有亮点的是龙湖打造的上城天街。因为龙湖将近两年在成都大热的TOD开发模式引入整个项目，从地铁站出来就是商场。不要说日本新加坡，看看IFS和来福士就知道TOD有多方便了。上城天街商业体量大概12万方，从成都的几个天街来看，龙湖招商能力还不错，加上金牛万达，整个区域基本覆盖了中高档消费。
整个区域已经有多年的居住氛围累积，农贸市场也不少。整体说来，日常买买买，区域内完全可以近距离快速解决。
3教育&医疗资源
传统五城区的教育资源一直是把新区远远甩在身后，经过几十上百年的积累，北一环的教育资源也相当齐全。
其中，人民北路小学师资力量较强，家长是这样评价人北小学的：“人北小学在金牛区属于第一梯队，除了比较出名的石笋街，就属它了。”
△人北小学
但从整体上来说，北一环的教育资源虽然丰富，却并不是特别有名气，从教育论坛上的信息来看，这些学校基本在中等或中等偏上的水平。
△成都铁中
此外，整个区域也并不缺医疗配套，除了四川省林业中心医院、五冶医院、成都大学附属医院、中铁二局中心医院等医院以外，不少小区周边也有卫生服务中心。
说完现在，我们来说说北一环的未来。
2规划：人北中央商务区核心
2017年6月，金牛区政府官网公布了“人北中央商务区（人北CBD）”的规划：
按照“综合枢纽超级广场、城市客厅商务中心、都市之窗中轴门户”的功能形象定位，构建以总部经济为龙头，现代商贸、现代金融、商务服务为支撑，中医健康、文化创意为特色新兴产业融合发展的“1+3+2”产业发展体系，加快形成市级商务核心区，塑造城市中轴新标杆，努力将其建设成为全国领先的、以轨道交通引领城市发展的枢纽型中央商务区。
并且形成“一核七星”的产城空间布局。其中， “一核”是指人民北路核心商务商业圈，核心产业为总部经济、现代商贸、商务服务、现代金融，配套产业为创意设计、休闲商务、配套居住，发展定位为商业商务核心区、“百里中轴”北部驱动核；“七星”是指核心区内火车北站片区的“综合枢纽超级广场”，路局片区的“城市客厅商务中心”、人北片区的“都市之窗中轴门户”、沙湾片区的“青创集”、西门片区的“商务心”、以及中医学院片区的“国医汇”和解放路片区的“文商中心”七个重要节点。
撩叔今天讲的这个价值洼地，就在人北CBD的“一核”。
整个核心区的重点项目有两个，一个是大家都很熟悉的火车北站扩能改造工程，是这样规划的：火车北站东西广场棚户区改造项目结合火车北站扩能改造，占地216.46亩，总建筑面积59万㎡。
在最新的规划中，火车北站将打造站城一体：统筹规划、综合开发地上地下空间，通过 “ 一轴三片、连线成网 ”打造13.8万㎡地下公共空间，联通周边100万㎡开发用地的地上地下空间，形成以轨道枢纽驱动发展的城市功能极核。
换句话说，就是未来的火车北站是个TOD项目，并且还要修一条地下走廊，一直拉通到府南河。
另一个重点项目，是大家并不太熟悉、但听起来就很高大上的“路局 ·城市客厅商务中心”：成都市铁路局片区棚户区改造项目，占地480亩，总建筑面积126.84万㎡，拟采用商业综合体即写字楼、酒店为产品导向的开发引擎，打造人北中洋商务区门户位置的商务综合体，带动区域的产业更新。拟将人民北路往西延伸到府河的条形公园绿地，打造成为中央公园式的公园综合商务体，形成集商业展示、路演、商务洽谈、休憩的商务聚集地。
△虽然这个公园形状看起来有点污
但是城市整体风貌看起来还是很漂亮的
一个区域内，有北站和龙湖上城两个TOD项目，还有一个中央商务区。看似美好，但说起人北CBD，区域人民满脸是泪：“都规划了一年多了，咋个还没得啥子动静”？
上周去，撩叔专门开车把人北CBD核心地段都逛了一圈，现在来跟大家分享一下进展。
3进展：人去楼空，但*迁拆**迟迟不动
所谓“腾笼换鸟”，肯定要先把笼子腾出来。这个笼子，就是土地。
目前，撩叔在通往火车北站的北站西二路两侧，看到了成都市铁路局片区的“老破旧”，大多已经人去楼空，墙上大大的“拆”字格外醒目，说明这些房子已经和居民达成协议，是有计划拆除的。
去年7月就已经开始搬迁，10月就已经关闭的府河市场，“*破爆**工程”的牌子还立着。
△城北体育馆被拆得还剩个架架
虽然*迁拆**工程并没有想象得那么快，但毕竟地处规划中的CBD，一旦拆除，空出来的地恐怕是价值连城。
但另一方面，北一环片区依然有很多尚无*迁拆**计划的楼栋，却也因为年久失修而成了“空楼”，比如北站西二路42号院：楼下是如火如荼建设中的地铁5号线和火车北站扩能改造工程，但工地上方，却是空荡荡的“老破旧”。
△新老城区的交替变幻，往往让人感慨万千
遗憾的是，撩叔查遍了资料，发现去年12月在回答市民的网络提问时表示，目前北站西二路多个居民楼，尚无*迁拆**改造计划。
△北马寺路还有这样的红砖房
△北成8号这样的现代化电梯公寓楼下
是下面做小卖部上面住人的“老破旧”
△说了很多年也没有拆的“金荷花”
这些空楼和“火三轮与面包车齐飞，电摩共黑车一色”的景象，是北一环片区的劣势。
不过，就像很多楼盘的置业顾问说的：“您想想，如果啥都修好了，发展好了，还能是这个价吗？”
至少，在撩叔心目中，它之所以为“洼地”，是因为它满足了以下特征（以区域内最近一次开盘的龙湖天街<现住宅已售罄>约2.3万元/㎡的新房单价为参考）：
1、北一环和武侯新城相比，无论从交通、生活、教育还是休闲配套，都具优势，但价格却比其低7千元/㎡；
2、规划并不输给一环上的任何板块，随着“中优”的推进，撩叔相信，GDP排成都第三、不缺钱的金牛区，在做好TOD的同时，也不会忽视城市更新工作。
不过，目前整个北一环并无新房住宅在售，仅有龙湖上城和北成8号还有40年产权的loft或公寓。
因此，撩房君团队建议：
1、作为一环路核心区域，此地段价格与武侯新城相比有一定的价格优势，可以考虑；
2、据贝壳数据显示，区域二手房目前均价为14886元/㎡，金牛万达、碧蔓汀等建成时间在十年内的电梯住宅，都可以考虑；
3、若无购房资格并有投资打算，可以考虑公寓，毕竟中心地段的公寓，总是很好租。但公寓产品较高的税费以及成交周期较长，同时商用水电费标准让其并不适合自住。购买之前，以上这些综合因素都需要考虑到。