龙湖商业最新现状 (一年收租160亿)

3月25日，龙湖集团召开2021年度业绩发布会，宣布2022年将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有5个轻资产项目落地。

重仓一二线、深耕目标城市、轻资产提速， 已经成为龙湖商业的显著标签和特点。

这一战略坚持的成果如何？

其背后又是何种逻辑在支撑与推动？

本文将做一探讨。

13座消费强市

自2019年起，龙湖的商业板块进入了快速扩张期，每年新开购物中心数量均达到两位数，是此前年份开业数量的2-3倍之多。

过去的盘点中，我多次强调过龙湖对于城市能级的专注。统计来看，近3年龙湖所有新开业项目，均位于 直辖市、省会城市，以及苏州 这个国内最强地级市。

而如果从 社会消费品零售总额 的规模来看，那么，这22个项目所在的12个城市， 全部排名全国TOP17！

其中更是有 81.8%（18个）的项目，开在了 2021年全国社零总额排行前10强。

甚至，自2003年重庆北城天街开业以来，龙湖目前 所有已开业的61座商场 （含星悦荟、家悦荟），仅有常州龙城天街所在城市（常州，2021全国社零总额第30位）处于上述榜单之外。

社零前10强城市的占比将近九成！

重庆时代天街｜来源：龙湖官方

相比同为标杆商业公司的华润，尽管后者以一线城市的重奢型购物中心闻名，但在其目前所经营的66个万象系购物中心中，位于社零前10名的城市仅占35%，前30名的城市总占比也仅有67%。

如果单从进驻城市的能级来看，在同等规模量级的竞争对手中，龙湖独步天下。

也难怪其自豪地在龙湖智创生活的港股上市招股书中写道：

“以截至2020年12月31日的一线和二线城市运营中的建筑面积占比计，我们在中国主要购物中心运营服务提供商中 排名第一 。”

高线布局 全面覆盖

如果说上述城市分布，反映的是龙湖的投资原则，那么对几乎所有高线城市的占领，则体现了其彪悍的投拓能力。

用《2021城市商业魅力排行榜》公布的一线和新一线城市来衡量， 总计19个高线城市中，龙湖已布局17个，覆盖率近9成 ；其中拥有已开业项目的城市共10个，也超过半数。

除去华润的大本营——深圳， 在对其余高线城市的覆盖度上，龙湖与华润几乎难分伯仲 ，只是总体开业时间稍晚一些。这与龙湖直至2016，才将商业运营定为集团主航道之一加速扩张有关。

照此发展速度， 龙湖在所有一线以及新一线城市实现“大满贯”， 也只是时间问题。

广州广府天街效果图 | 来源：网络

这样的布局落子，与龙湖集团的考核指挥棒，关联密切。

龙湖内部有一套城市分类逻辑：一类自然是北上广深，二类包括了十多个经济发达、消费活跃的城市，都属于值得积极拓展的；而排名靠后的则被归类为“机会型城市”。

通常而言，龙湖会严格按照资本回报率的要求，审视新项目的投资决策——要求 开业第3年的NPI/COST指标达到6% 。

但 对于优质城市、优质地段的投资机会，这一刻度要求可以适当下调 ，来加大布局核心区的筹码；而对于不那么热门的城市，既然要承担更大的风险，那么集团期待的回报也就更高。

事实上，二线及以下城市尽管地价不高，但收入的天花板也较低，很难达到在6%基础上进一步上浮的资本回报率。其带来的必然结果，就是 高能级城市在投拓决策中，更为吃香。

北京长楹天街｜来源：龙湖官方

上海闵行天街｜来源：龙湖官方

另外值得一提的是，从 长沙洋湖天街 （龙湖+中海+富力）、 武汉江宸天街 （龙湖+葛洲坝），到 广州广府天街 （龙湖+金地）、 东莞TOD天街 （龙湖+金地）， “合作”成为了近些年龙湖拓展新城市的法宝。

这样灵活的策略无疑更有利于其规模化的扩张，而与 深耕当地多年的开发商合作绑定 的模式，也能够给龙湖在这些 首次进入的城市 ，带来更多安全系数。

一城多街 加速加码

在有限的城市选择中，如何实现规模化的扩张，龙湖的策略是： 聚焦+深耕 。

简单做个对比，上文提到的华润的66个项目，分布在了41个城市；而龙湖的61个项目，集中在13个城市！折算下来，每座城市平均有4.7个龙湖已开业项目。

而事实上，不独“龙兴之地”重庆开出了15个项目， 龙湖共计在5座城市开出了5个及以上的商场，分别是—— 重庆、成都、北京、杭州、上海。

而根据龙湖的开业计划， 它们中的每一个，今年都将至少再新开一座商场。

在这些重点城市，龙湖不仅“布的多”，而且“铺得快”。 感受过2016-2018年龙湖全国疯狂抢地的朋友们，对此一定深有感触。

举个例子，自2017年7月龙湖*合六**G16地块被龙湖以15.3亿竞得，并在两年后开出南京“首街”——*合六**天街之后， 迄今不到5年时间，龙湖已在南京先后布局5个项目，并开出了其中4个 。

南京*合六**天街｜来源：龙湖官方

同样的故事出现在武汉，继首个项目江宸天街在2021年6月开业后，今年又将开出武汉白沙天街A馆和B馆，而于 今年1月19日开工，计划2024年开业的新荣天街，是龙湖在武汉的第7座天街！

武汉江宸天街｜来源：网络

开发项目大刀阔斧的同时，轻资产业务也在加速。自2021年3月宣布全面启动轻资产模式至今，龙湖一年时间已经拓展了超过10个项目。

刚刚承接的 上海杨浦字节跳动商业项目 ，是龙湖上海 “第七子” ，也是其首次进军上海内环。

而由九堡国芳百货改造的 “杭州国芳天街” ，将成为龙湖在 杭州的第11个项目！

杭州国芳天街效果图 | 来源：浙江龙湖

城市深耕的策略，不仅是源于对目标城市的看好，背后 同样离不开投资刻度的指挥棒。

在做新项目测算时，已有开业项目的城市公司， 可以根据区域内已有人手，来减少新项目人员及管理费预算， 从而在同样的收入水平下更容易达到6%的投资刻度要求。

翻译过来，相较于开拓一个新城市，需要满编配置团队； 这些成熟城市在投资决策机制中，占有“低运营成本”的先手优势。

重庆金沙天街 | 来源：沙坪坝区政府

这种平台化的打法还在不断被加强。

去年，龙湖从华东区域启动 “招商区域平台化” 试点——由区域平台负责下辖各个项目品牌的洽谈、签约，项目上仅留有招商负责人1人，旨在充分整合资源，将人效进一步提升。

从试点的杭州片区来看，全年新开2个项目——江东天街、丁桥天街。 全市总计7个项目、77万平米商业建筑面积，年末实现了98.55%的总体出租率， 业绩斐然。

充满活力与潜力的城市选择+城市深耕积累的品牌朋友圈，是人员整合的前提；而高效集约的人力资源，又反哺了项目的经营回报水平和新项目的拓展能力。

龙湖智创生活的港股招股书中披露， 其商业运营及物业管理服务板块，截至2021年9月底的毛利率为35.3% ，不但远高于住宅业务，同比2019年度29.6%的毛利率水平，也有了明显提升。

杭州丁桥天街｜来源：网络

小结与展望

根据龙湖集团2021年业绩公告披露的数据，截至2021年底，龙湖已开业商场建筑面积为594万平米（含车位总建筑面积为749万平米）， 整体出租率为97.2%，全年商场租金收入81.5亿元。

2021年，龙湖所有商场实现销售额467亿元，同比增长53%；全年平均日客流209万人次，同比增长38%。

分项目数据来看， 北京和上海这2座一线城市，以19.5%的面积占比，贡献了23.6%的租金收入。

如果算上 成都、杭州、重庆 这仨“新一线城市TOP3”，则是以44个项目、 72.3%的面积占比，贡献了79.1%的收入。

高线城市的收益贡献效率，是对龙湖城市策略的最好回应。

业绩发布会上的另一个消息是，龙湖目前在手 商业项目总数超过120个，分布于31座高潜力城市。

当更多城市拥有5个、甚至10个以上的天街；

当布局城市从13个扩张到31个；

当龙湖完成一线和新一线城市布局大满贯；

其现有的强回报导向逻辑是否能支撑扩张目标的实现？

而眼下的优秀业绩，又是否能够实现与规模等量的放大？

新任CEO陈序平在发布会的讲话，或许透露着玄机——

“不管六大主航道还是创新业务，都要回归到 生意逻辑 ，回到现金流和利润上的逻辑。”

——THE END——