10月10日，青岛市城阳区人民法院“法官在你身边”第五十期节目在青岛广播爱车940上线播出。城阳法院民二庭法官刘晓东做客直播间，讲解房屋租赁常见法律问题，更多精彩内容，让我们回顾一下吧。
刘晓东：近期，城阳法院秉承“每个案件都是营商环境，每名干警都是营商环境”司法理念，开展“强信心 优环境 促发展”民营企业服务宣传月活动。城阳法院将在“法官在你身边”电台栏目在线普法，同时线下依托产业园区、功能区开展普法讲座，聚焦民营主体法律需求，提供高质量司法服务，助力优化法治营商环境。
唐霖：咱们法院是围绕着优化法治营商环境工作，展开了一系列的普法宣传。今天节目的主题，是跟大家聊聊房屋租赁合同纠纷的事情，能不能先跟大家先简单介绍一下租赁合同到底怎么样去定义的？
刘晓东：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同并不一定要是书面的，也可以是口头形式。如果租赁期限超过六个月的，当事人应当采用书面形式订立租赁合同。
唐霖：刚刚我们说到租赁合同大致的定义，如果租赁合同无效，有哪几种情形呢？
刘晓东：依法设立的合同自成立之日起生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋租赁合同有无效的几种情形，第一种是出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第二种是出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第三种是租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。第四种是租赁期限超过20年的，租赁合同无效。《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
唐霖：没有法律效力，合同无效的话，有什么样的法律后果呢？
刘晓东：合同无效会有支付使用费、赔偿装饰装修损失、支付扩建造价费用等法律后果。这些需要结合合同实际履行程度、当事人过错等因素进行考察，具体案件具体分析。
唐霖：有一些人租了别人的房子，然后又把房子又租给了别人，像这种擅自转租的，次承租人的租赁合同效力如何认定呢？
刘晓东：转租首先要经出租人认可或者推定出租人知情并认可，转租不能超过原租赁合同的租赁期限，超过部分无效。出租人与承租人之间的租赁合同，及承租人与次承租人之间的租赁合同，虽然存在履行上的牵连关系，但各自合同的效力应当独立判断。承租人未经出租人同意擅自对外转租，仅此不影响承租人和次承租人之租赁合同的效力。出租人有权在知道或应当知道承租人转租的六个月内，以承租人擅自转租为由解除与承租人的租赁关系。承租人和出租人的租赁合同解除后，承租人丧失租赁权，其和次承租人的租赁合同仍然属于有效合同，但无法实际履行，次承租人可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并向承租人主张违约责任。
唐霖：承租人租赁房屋用于生产经营活动，因租赁房屋不符合*证办**要求无法办理营业执照，承租人要求解除租赁合同并主张出租人承担违约责任的，这种应当如何处理呢？
刘晓东：在司法实践中有以下几种情况：租赁合同约定房屋用于经营活动，因租赁房屋不符合行政管理要求，承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照、经营许可证等行政许可，致使租赁合同目的无法实现，承租人主张解除租赁合同的，应予支持。因租赁房屋不符合双方约定的*证办**条件，或虽符合办理营业执照、经营许可的一般条件，但不符合双方就特定经营用途所达成的合意，承租人要求出租人承担违约责任的，应予支持。因不可归责于双方当事人的原因，或因承租人违反合同约定用途使用房屋，导致无法办理行政许可，出租人不承担违约责任。如租赁房屋符合办理营业执照、经营许可证等行政许可的要求，并且根据合同约定或合同目的，出租人负有协助办理相关行政许可的义务，因出租人迟延履行协助义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人要求解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。