中报密集披露期，有一家房企引起了炸天团的注意，那就是佳兆业。
上半年，百强房企累计销售额同比增长大概在37%，佳兆业销售额增长了多少呢？
77.2%！达638.5亿。
按照年初定下的1300亿元销售目标来看，上半年佳兆业已经完成全年目标的49.1%。
此外，还有毛利率和净利率。
受行业调控等因素影响，毛利率、净利率下滑几乎成为房企的共性问题。
如此看来，毛利率为30.9%，净利润为10.2%的佳兆业，数据实在有点打眼。
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旧改，便是佳兆业守住利润的护城河。
佳兆业在城市更新领域颇具盛名。当年，从一栋烂尾楼开始，佳兆业恁是成长为千亿阵营里的中坚壁垒。
2021年，佳兆业迎来了旧改大年。
关于老旧小区改造，今年*会两**工作报告中明确指示：新开工改造城镇老旧小区5.3万个。对比去年，数据指标1.4万，是前年的2倍多。
随着楼市进入旧改时代，截止目前已经有六成上市房企布局城市更新。
当然房企做此选择，还因为一二线城市招拍挂市场太贵，想通过旧城改造获取建设用地。
然而旧改，不是每家房企都能玩转。
以广州为例，自2009年广州出台第一条城市更新管理办法，到2018年漫长的10年的时间里，广州一共仅成功改造10个村，可见旧改有多难做。
虽然旧改利润空间大，但身处其中的房企越避不开周期漫长、利益复杂、*迁拆**困难，资金压力大的问题。
而从各地的旧改政策看，准入门槛也越来越高，旧改，不仅仅考验房企的综合实力，还考验着旧改团队的专业性以及和当地村民的关系。
佳兆业，在这个领域深耕了22年。
1999年，佳兆业在深圳成立，做的第一个项目就是盘活烂尾楼，第二个项目还是盘活烂尾楼。
2005年，佳兆业进入广州，是接手有“中国第一烂尾楼”之称的中城广场。
2006年，佳兆业进入珠海，是通过公开竞拍拿下湾仔旧城改造地块……
22年时间，不是烂尾楼，就是旧改，佳兆业在这一领域积累了巨大优势，相较于才进入这个赛道的同行，其已经迈入旧改红利兑现期。
这就要说到通过旧改项目的土储转化。
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转化，一直是旧改最核心的问题。
当手上旧改土储足够多时，怎么把几千万平方米储备快速变现，变成可开发的状态，是佳兆业每一年的重点工作之一。
在3月份的业绩会上，佳兆业管理层表示，未来1-2年，城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。
兑现速度，比他们想象中还快。
今年上半年，佳兆业城市更新已转化的面积可售面积就有113平方米，转化的货值达到了727亿元。
对应前面两年的数据，上半年佳兆业旧改转化为土储的货值就已经超过了去年的650亿，在前年350亿元的基础上翻了一番有余。
并且，速度还在加快。下半年，城市更新项目还将转化可售面积约155.2万平方米，对应可售货值超过742.1亿元；未来1-2年内，预计转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1420亿元。
属于旧改之王的春天，已然来临！
随着大湾区旧改货值加速释放，旧改成为佳兆业释放利润的重要来源，同时销售额也迎来了大幅度的增长。
克而瑞榜单显示，今年上半年佳兆业销售额排名持续上升，位列全国第23名。
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然而，你永远想象不到佳兆业在旧改领域的布局有多深。
根据中报数据，截止6月底，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，对应可售面积预计达1.1亿平方米。
这也意味着，前面我们提到的所有转化可售面积，竟然占不到佳兆业城市更新总储备的1/20。
在旧改领域还有一句话，叫“得大湾区者得天下”，因为深圳和广东是我国最早探索旧城改造的城市和省份，到目前发展已经超过了12年，各个城市的旧改也进入了全面加速的阶段。
而佳兆业的旧改项目，就有99%位于大湾区，又以深圳和广州的占比最大，按货值计算，两地加起来占到了73%。
前段时间，有媒体根据旧改不同阶段，按城市更新计划立项的土储规模，已批规划总量，以及可开发的用地总量对参与深圳旧改的房企排名，结果发现：
佳兆业坐拥全深圳最多的规划住宅总量，达326万㎡。
透过深圳的家底，就可以窥见佳兆业在大湾区的布局有多深。大湾区地主的称号名副其实。
同时，城市更新也成为佳兆业补充土储的关键渠道。
中报显示，上半年拥有土储3114万平方米，其中城市更新差不多占据了半壁江山，占比达47%。
当旧改在全国大力推行，可以想见，在旧改领域已经专业到可以出书的佳兆业，会迎来一个怎样的盛世年华。
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其实写到这里，佳兆业在旧改领域建立的护城河有多深已经一目了然。
不过，近期发中报的房企都绕不开几个话题——利润、销售去化，还有负债情况。
因为政策对房价和地价的双限，基本锁死了房企的利润空间，而近两个月，不少房企出现乏力之症时，销售额普遍下跌。
佳兆业显然不存在这样的问题，旧改带来的充沛土储就是利润的保证。
同时，其7月合约销售额达100.96亿，同比上升了5.9%，而根据公开数据，top5房企也逃不开销售下降的命运，跌幅在20%-40%的区间。
另外，随着旧改项目转化进入迸发期，其财务指标也进一步改善，对比三道红线，上半年三项指标也是全绿。
旧改项目，最吃资金，连郭英成也说“投进去之后全是负债”，如今连高负债率这个局面也改善了，只看佳兆业在这个属于旧改的春天里创造出什么奇迹！