我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：你好，预算450万，上海浦东地区近地铁的二手房或新房如何选择？首套，社保十年无房外地夫妻考虑给孩子（大学毕业）置业，工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调去浦东，想听听大家的意见，期望是电梯二房三房，80-90平方，离地铁一公里内。看过11号线秀沿路动迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路动迁房，16号线惠南颐景园，非常纠结怎么选？
沪叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”、“涉税评估价”、“最低核税价”三价取低，影响你买房*款贷**主要是涉税评估价，涉税评估价大概在真实售价的6成左右，也就是说如果你买450万左右的房子，首套*款贷**大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下274万要自己负担。按之前直接3.5成首付能*款贷**450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在多出首付117万。
2.如果以上多出100多万的首付不影响你买二手房计划话，16号线鹤沙航城和16号线惠南颐景园，在浦东外环外基本不用考虑，建议选11号线秀沿路动迁房
3.至于新房，你的积分在62以上（未乘社保系数），近期上海新房积分入围比放宽，建议现阶段最好是去打新买新房。
提问：沪叔，你好，今年想在上海买房，购房预算500万左右，想问一下南汇新城买房怎么样，感觉这里购房政策比较宽松。有哪些优缺点呢？麻烦分析一下
沪叔：你好，今年想在上海买房的话，南汇新城还是比较好的选择。首先，南汇新城位于临港新片区，属于特殊经济功能区和现代化新城的核心承载区，再加上人才引进，政策倾斜和宽松的购房政策，南汇新城对于购房者有吸引力。从地理位置来看，南汇新城周围环海，风景优美，宜居；从基础设施来看，南汇新城附近有优越的教育资源和较为完善的配套设施；从交通状况来看，该地区未来计划建设多条地铁线，交通便利。但是该地区楼盘也存在一定劣势，即距离传统市中心较远，成长过程较长等。
提问：沪叔，你好，预算在528万左右，欣嘉苑和华泾绿苑，前者房龄较老，单价较高，地段不错，后者房龄较新，动迁房，该怎么选比较好呢？
沪叔：你好，欣嘉苑在田林板块，华泾绿苑在华泾，单从地段上来，田林优于华泾，这两小区优缺点你自己心里也都了解，其实动迁房可以买，长远看，涨幅一般会比周边二手商品房慢。具体要看你的侧重需求，偏投资升值的话，建议选欣嘉苑。
提问：沪叔，你好，推荐下60岁老人住的房子大概650左右，区域不限，杨浦的市光小区的房子可以买吗？
沪叔：你好，市光一村-四村属于杨浦中原版块，近市东医院和长海医院，如果家里人活动区域就在这块，买这边自住没什么问题的，不过这边房价持平常年跑盘是跑不过大盘涨幅的；650w如果要求电梯房，新江湾城五角场这两个地方是买不到80平的2房的，这两个地方正常商品电梯房均价都在9-12w/平，总价段要750w起了，但如果是那种老楼梯房，房龄比较旧的，后面美丽家园改造新加了电梯这种小区也有650w以内的2房房源。
提问：沪叔，你好，我想问一下单身想买房置换，以前不懂把首套资格浪费了买了老破小。现在想置换。买这套房子单纯给我自己一个人住，预算400-500w,一室两室或者学区对我来说不太重要，不过希望尽可能大一些。想问一下沪叔是推荐内环内次新动迁房还是中外环两房*迁拆**次新房或者商品房呢？ 或者我上车徐泾打新房有没有机会呢？ 不过我的积分可能就56的样子，说璀璨公馆的有机会，不知道是不是真的
沪叔：你好，目前你是上海户口，二套，如果新房500万，二手房4百万出头，你的积分56分，如果打新的话，基本无缘地铁盘，青浦徐泾核心板块的新房上不了车，或者选择远离核心区的俊灿星城，现在疫情，有可能二三批次会一起开，分流，所以现在不限制积分，都会收，但是这样的地段热度是很高的，如果你想试试也可以，毕竟这边一二手倒挂，也是大虹桥比较核心的区域
上海买房选筹很重要，房子本身不过是一堆钢筋混凝土，附加在上面配套资源以及可兑现的落地规划，才是它的价值。配套成熟方面：内环内＞中内环＞中外环＞外环，像内环内地段一般的次新房，售价千万往上，内中环优质地段的房价可以等同于市中心区内一般地段的价格。不过随着浦东的逆袭，环线买房逻辑不是唯一，上海是多点式发展，外环外也形成很多高新产业规模，浦东对环线的概念比较弱，它的发展集中资源办大事，浦东买房更看重教育和产业，产业决定一个板块发展动能。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
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