南宁200公里外？莫愁，你是不是多打了1个零。
真不是，今天要说的盘，确实离南宁不近，因为它在柳州。
为何突然要说一个柳州的盘，因为它动静太大。上周，这个盘把许巍请到柳州献唱，一首《蓝莲花》，搞得柳州“老男孩”们热泪盈眶。
恰巧，莫愁被“基友”拉到现场听歌，虽没有被歌声打动，倒是对这个盘印象挺深。
先天不足，但这个盘却值得不少南宁房企好好学学。
万科，入柳了
不卖关子，今天要说的盘是，柳州万科城。
众所周知，王石出生在柳州，可曾经由王石带领的万科，却没有进柳州。
早在7年前，万科就入邕了，如今在南宁已有11盘。然而，作为广西老二的柳州，却总等不来万科。
在莫愁还是个地产小白时，就听前辈们讲，万科不会轻易落地三四线城市，即使柳州库存健康、房价稳涨，甚至偶有超越南宁，万科也不会去。
柳州无万科，在不少人心中，是有遗憾的。
但这一切，在今年6月改变了。
今年6月，万科携手汇东在柳州拿了130亩地，参与柳北旧改，后期该旧改项目面积总计约达1200亩。
要不不来，一来就搞了1200亩的大项目，瞬间就占尽了话题和热度。
就连扒房后台，都不时有人咨询：扒哥，万科进柳州了，那个盘你看了吗？觉得如何？
最近，还有扒友直接把海报丢到后台，据说项目元旦上市。
然而，让人诧异的是，万科第一盘，不在热门城中，不在新区柳东，却选了柳北一个旧改硬骨头。
通常，品牌落地区域首盘是打口碑的，选址很重要。中海在水南、彰泰在河东……能磕下核心的，绝不放过。但万科，却偏偏选了个柳北偏西，被工业区包围，还是上千亩……
万科，你到底咋想的？
拿了个烫手山芋？
“你知道柳州万科在哪吗？”
“听说在柳北白露片！”
“这么偏？”
莫愁和几个柳州朋友聊起这个盘，不少人都感叹，万科选错了位置，太偏了。
柳州万科城到底在哪？先看一张图。
▲万科城位置展示。
作为柳州老城区的柳北，是柳州的工业重镇，也是柳州老中心城区。人多、版块成熟，是柳北一大特点。
而万科城位于柳北主城靠北偏西的位置。
按理说，从政府规划看，柳州万科城所在位置属于柳州“一主三新”的中心城区范畴。
▲柳州万科城城市规划中所在位置。
从地理位置看，白露片紧邻柳北成熟地段，不应该如此“寂寥”，但为何柳州人老觉得它“偏”？
看地图莫愁发现一个细节。虽版块相邻，但从白露至柳北主城，并无道路直线连通。如今去白露的常规路线，或先绕道河西，再过白露大桥，又或者走北雀路，绕道北外环。
▲白露走线图。
踩盘时，从保利大江郡出发到柳州万科城，直线距离6.6公里，可莫愁开车却花了半个多小时。
▲百度地图给出的导航路线。
本来可走直线，现实却是要绕个圈，能不偏么！
路不通，纵然你衔接城心，那也是隔着千山万水。要致富先修路，绝对是句真理名言。
所以，摆在万科面前最大的问题就是，通路。
有路吗？莫愁翻了规划，白露片规划新建两条路。江边有一条（滨江西路）、版块内也有一条（白露大道）。
▲两条路位置展示。
从道路走向看，如果滨江西路、白露大道通车，从白露片到柳北主城，只有5公里。
对于柳州万科城而言，想要改变“偏”的印象，通路是关键。
好在，道路进度不算慢。据悉，滨江西路已开工，白露大道西段已通车，东段预计2021年完工。
万科能“救活”白露？
“你太天真了，白露不只是路的问题，还有工业污染、学校、公园、商业缺失的问题。”
除了“偏”的问题，万科要解决的难题还真不少。
北侧就是白露工业区、一江之隔是河西工业区，说柳州万科城被工业区包围也不为过。
配套缺失的白露片，万科真能“救活”？
首先，看规划。
对于待开发、待改造版块，规划格外重要。
首先，根据白露片最新规划，片区将新建2所中学、3所小学、11所幼儿园、2个城市体育公园、1个邻里中心和1个综合市场。
如果真能兑现，就居住而言，配套是充足的。
其次，工业密集的问题。这几年，关于柳北重污染企业改造一直未停止，柳化、柳电停产，柳钢改造，都为柳北白露蓝天让路。
诚然，工业密集的现实很难短时间内改变，但对于很多柳北人来说，与其离开“故土”，他们更期待柳北能变得更好。
这几年，通过旧改，柳北的生活环境可以说发生了“蜕变”。
10年前保利参与白沙旧改，如今保利大江郡成了柳北滨江一大地标；4年前绿城加入白沙村改造，目前房价与对江的河东比肩；
如今，万科加入白露片，不得不说，不少柳北居民是期待的，万科能给柳北、给白露带来什么？
近期，莫愁到万科城工地转了一圈，还是挺惊讶的，大家看一下莫愁随手拍的图：
▲万科城工地实景。
拿地不到半年，万科在白露不是先建房子，而是建了个公园，如今公园雏形初现。
翻了下项目官微发现，这个公园竟有6.5万㎡，真不小。这已经不是小区配建项目，而是直接把政府的活揽过来做了。
值得一提的是，万科把公园放在了临江的位置。要知道，临江的房子溢价空间可比不看江的大不少，万科却“浪费”一线江景建公园。
▲公园效果图。
再看看公园细节，不得不说，公园挺“另类”。万科在公园里做了个下沉馆和下沉广场，即场馆在地下，场馆顶部铺草，可走行人。这个设计，至少在柳州从来没有过。
▲下沉馆效果图。
此外，公园还配有7人足球场、3个篮球场、1个门球场、1个室外儿童娱乐区、1个器械区、1个阳光大草坪，以及1个多功能区。
▲儿童娱乐区效果图
本打算去看房子的，却意外逛了个半成品的公园。显然，改造白露，万科“责任”不小，也付出了行动。
后期万科还能带来哪些惊喜，莫愁还挺期待的。
产品很“刚”吗？
当然，就算配套兑现，终究还是要房子好住。
万科柳州首盘，到底拿出了什么产品？
莫愁找业内人士弄来了万科城的首期地块规划和产品户型，一次性和大家分享。
如果这份资料无误，项目首期地块11亩虽非一线临江，但南侧紧邻公园，看江也无遮挡，公园和江景都占了，位置不错。而且，未来东侧还有个商业中心。
▲首期地块位置图。
容积率3.0，共8栋楼，2梯4户和2梯5户设计，内部规划露天泳池和健身场地，规划中规中矩，无槽点，但亮点也不多。
再看户型。
万科城首推户型为89-125㎡的三至四房，存量最大的是89㎡和103㎡的三房。
打造小面积多房户型，可见，万科城冲着刚需和小改去的。这类客群格外在意功能性，万科做得如何？
89㎡三房，餐厅、客厅开间均为3.5米，主卧10㎡+，赠送不多，但功能性不错。入户即是厨房的设计，也很合理。
当然，“一卫”的设计，略有些尴尬。相比起来，103㎡的三房二卫更人性化一些。
▲89㎡㎡三房
▲103㎡三房
最后，看看精装如何。
柳州市场精装房并不多。但如今一些品牌房企的交付情况并不太乐观，让柳州人对精装爱不起来。
万科在精装方面的涉猎，无论在全国，还是南宁，都是先行者。经验是有了，但能否顺利落地柳州，还有待考察。
虽然目前项目精标还没出，但在演唱会当天释放信息看，属于现代化装修风格，以“高级灰”为主色调，和市场主流“黄色、褐色”有所区别。
配置上，门锁是蓝牙、密码智能锁；浴室配风暖一体机和无影镜；此外，还送全屋新风除霾系统和全屋WIFI智能面板。
说实话，精装配送是高于刚需定位的。
值得一提的是，万科综合多年打造精装经验，将收纳细节融入万科城产品中。
比如，103㎡三房巧用格局，预留了隐形柜的加载空间，不占用面积，同时提高收纳率；再如，送入户折叠鞋柜，据说最多可容纳70双鞋……
当然，最终效果如何，还是等精标和样板间展示后再做判断。
又一个“万科魅”式神话？
谈起万科首盘，虽然南宁万科城拿地更早，但最早开卖的其实是南宁万科魅力之城。
从2014年开售到如今，万科魅从6字头到1.8万，房价涨了3倍。借助学区光环，万科魅和二十四城，坐拥五象湖两大神盘。
如今，万科柳州首盘也来了，能否复制“万科魅”式神话？
诚然，万科魅的快速升值，得益于五象湖配套的落地和板块升级，也得益于项目首开价格足够“诱惑”。
柳州万科城首开卖多少？
这个目前真没官方说法，项目售楼部也没开，据传言，预计价格7500-9500元/㎡。
如果真按这个价格卖，柳州万科城值吗？
首先，如今楼市遇冷，柳州也不例外。万科此轮首开遇到横盘，价格自然会压到低点来激活销售，就这个盘而言，首开入手价格，大概率是比后期低的。
其次，房子是否值钱，得看未来5年。为什么如今买房，越来越讲究品牌、物业，因为质量不好，房子折旧快，物业不好，二手难出手。
这点看，万科有一定优势，无论全国，还是南宁，万科物业、园林口碑一直不错。
当然，买房终究逃不过地段。如今一无所有的白露，还是让不少人“纠结”。
其实，相比“摊大饼”式的城市模式，柳州这几年发展，还是比较稳的。
就拿柳北旧改来说，从白沙锌品厂、到白沙村，再到如今白露片，柳北的旧改，不是一时间满地开花的到处“画饼”，而是循序渐进，一个一个改，改好一个再到下一个。
从以往旧改看，政策支持不少。
白露片，如今确实配套不足，但如果路通了，配套兑现，居住价值不差。
如今“7”字头精装买柳州，大多都在主城周边，这些地域，配套兑现都需要时间等待。这个价位，最终买哪里，选择权在个人，但在你最决定前，多看看政府投入，分析房企实力，终归不会错。
@说在后面：
讲真，南宁千亩大盘并不少，说要打造万平公园的也不占少数。然而，真能将建配套前置者寥寥。
柳州万科城，拿下白露旧改的硬骨头，光牺牲滨江地块，在卖房前，先把公园建好这点，就值得不少南宁房企学习。
房地产这个赛道，从来不缺会说故事的人，但却缺少把故事兑现的开发商，而后者往往走得更远，不是吗？