欢迎关注“牧诗地产圈”，点击左上角头像，互动暗号加群可加入地产交流群，更多干货资料。
近段时间，万科集团董事会主席郁亮在2022年公司年会的发言传出，备受瞩目。
在这份内部发言稿里，郁主席把2022年定位为万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，更是宣布中国房地产进入了“黑铁时代”。
在古希腊神话中，人类世纪被划分为黄金、白银、青铜、英雄、黑铁五个时代，其中“黑铁时代”是带着“末世”的悲观色彩。
郁主席曾在2014年撰文说楼市进入“白银时代”，而这次跳过了“青铜”和“英雄”两个时代直达“黑铁”，那种形势险峻的危机感跃然纸上。
一直以来，万科作为房地产行业的标杆企业，对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。
从2007年郁亮前任王石开始的“拐点论”，到后来的“白银时代”再到“活下去”，话是越说越重，盘却越做越大，不知道这算是无中生有还是危中有机。
【万科2018秋季例会的照片 图源：网络】
作为房地产行业的一名普通从业者，不管你想不想，万科总会是一个无法回避的话题。下面我就说说这些年我所道听途说的万科。
初识万科
知道万科之前，先知道王石。
在那个互联网尚不发达的九十年代，我是因为比较关注体育方面的信息，所以会时不时地在报纸上看到他登山方面的一些报道。
眼界有限的我，感觉很诧异。因为我身边接触到的地产行业中的这些总们，精明强悍有之，案牍劳形有之，声色犬马有之，要么都兼而有之。
但就是很难跟准专业登山运动员联系起来，会觉得这很另类。
正是因为对王石的关注，让我开始留意万科这家企业。
对财经方面不甚了了的我，从来没有深入探究过这家企业的股权构成，因为当时就觉得万科与王石是深深*绑捆**在一起的复合体。
某种程度上说，那时候的万科是有着深深的王石烙印的。
【王石/图源：网络】
记得当时王石提出的万科“不行贿”原则，这在地产行业各处“*规则潜**”暗流涌动的生态下，直白地说出这样的话，会显得很“隔路”。
我老东家就有个比较婉转的说法，叫做“阳光运作”。当然是不是真阳光了，天知道。
所以当时业界有个传闻，因为这个“不行贿”的说法，万科总是拿到些“边角料”地块。
根据李氏房地产第一黄金定律：“地段、地段、还是地段”，大家知道这对开发企业意味着什么。
【图源：网页截图】
这里就不得不提一下万科在上海闵行七宝的开山之作“万科城市花园”这个楼盘。项目就在上海虹桥机场航线之下，每隔几分钟，就有飞机从楼盘上空起降。
我曾经租住在与虹桥机场一墙之隔的华漕镇民房里，对那种几分钟就来一次的地动山摇之声，深有感触。
但是，“万科城市花园”的销售情况非常好。尤其通过口碑相传，老业主带来很多新业主。
这个项目将商业导入住宅小区的运作模式，这在当时算是开风气之先，颇有“社区”的雏形。
记得当时我们公司总师室负责装饰设计的Y总，就买在了那个小区。她的理由是：万科的物业太赞了！
这又让我有了新的认知， 原来物业服务也可以促进销售。
在此之前，我始终以为物业公司就是参差不齐的一个群体，每天跟业主斗智斗勇，就是想办法把物业费收上来而已。
那时的万科物业，已经在招聘和培养高学历专业人才，把社区运营作为物业服务的延伸，并在这个过程中寻找商机。
因为万科意识到了“服务”的重要性，没能抓到一副好牌（地块），却打出了阳光灿烂。
那是二十年前啊，物业还不像最近几年因为也是一个数据归口成为一个新的投资风口。
万科不见得那时就有“流量”意识，毕竟互联网的基础建设刚刚蹒跚起步。马云也正狼狈地带着襁褓中的阿里，从上海搬回杭州。
万科的服务意识，不仅仅是物业、销售、运营这些航道上。即使是工程管理上，服务意识也很强。
原来我们公司工程部负责人老梁，恰好在万科打造“万科城市花园”项目时，是那支来自巴蜀之地的施工总包单位负责人。
他多次聊起，当时“万科城市花园”项目遇到困难时，有好几次，都是王石来到现场与大家一起商讨并解决问题。
老梁很怀念当时项目上遇到的甲方那批人，“服务意识强，临场经验丰富”。跟那种眼高手低颐指气使的“甲方爸爸”很不一样。
敢为人先
时间来到2002年初，公司在上海闵行区春申板块开发建设住宅项目，当时上海刚刚开始提倡“住宅精装修”交付模式。
对于这种操作模式，整个项目都是一种“摸着石头过河”的状态。
当时我们工程条线，有个很重要的工作内容，就是经常要去万科在闵行畹町路附近的一个名称好像是“蚂蚁工房”楼盘去踩盘。
那是一个销售型精装修公寓项目，主打的小户型产品针对的目标客户群是初次置业的年轻业主。我们关注这个项目的策划、销售、装修标准、工程进度等，就是给自己寻找一个可以对标的参照物。
我后来在2004～2006年间，在一家地产集团的施工总承包方负责了两年精装修项目，对于“住宅精装修”交付的体会颇深。
“住宅精装修”不同于散户家修，某个环节失误，就会被大批量复制。一些质量通病或许就会因为“量变”最终导致“质变”。
“住宅精装修”交付模式，非常考验开发企业的综合管理能力，因为项目的成败远不是工程质量控制这一单一环节。
正是因为这一模式不可控因素比较多，当时上海房企对于“住宅精装修”交付的态度基本都是“能不做尽量不要做”，省得麻烦。
就在行业观望气息浓厚之时，万科却提出了要在上海实现百分百住宅精装修交付的口号。
在房产销售形势一片大好的情况下，没有哪个企业愿意这样“自讨苦吃”。况且当时万科住宅精装修的实施状况，也面临着诸多问题。
但万科认准这是正确的发展方向。“明知山有虎，偏向虎山行”，这个需要决策者的眼光、勇气和底气了。
再后来在2008年，跟我们公司合作的一家设计单位，恰好同时在做万科上海浦东的“万科·新里程”项目——万科在上海的第一个装配式住宅项目。
出于对新工艺的好奇，我就一直关注这个项目的进展情况。万科为这次创新付出了代价——交付后接连出现“漏水门”、“隔音门”等事件。那时万科已是业界翘楚，整个事件被炒得沸沸扬扬，成为新闻媒体和舆论的众矢之的。
但万科没有停止探索，我看到来自上海万科技术中心的一篇文章，谈到了万科为何会坚定地推行装配式住宅的工程占比。
文章说，最终的目的在于推进住宅产业化进程。因为万科看到， 人口红利逐渐地消失，以往手工操作为主的产品打造过程，必然会遇到用工荒、劳务成本飙升的问题。
推进装配式住宅的生产工艺，可以大规模减少现场木工作业的内容。
万科的这个着力点，抓到了施工进度各个环节中的一个关键—— 施工进度，很大程度上取决于木工班组的效率。
应该说，万科对现场施工环节的研究，已经高于绝大部分施工总承包企业了。当然，也可能是绝大部分施工企业都在生死线上挣扎，已无暇顾及太多了。
上面无论住宅精装修还是装配式住宅，现在都已经不是什么新鲜事物了。但万科作为先行者，敢于去“吃螃蟹”的胆识，还是让我充满敬佩。
住宅产业化是大势所趋，实现“工业化、标准化、模数化、数字化”，是要有人不断去做、去尝试才能实现的。
先行者，难免会遇到“始生之物，其形必丑”的尴尬，但这些探索对改变行业生态却意义非凡。
短兵相接
上面对于万科的观感，还都是间接渠道。时间来到2013年，公司的施工总承包业务板块承接一个住宅小区项目。
结果项目建设中，原来开发商因为资金运作违规，董事长一度被监视居住。后来不得已，只能断臂求生，将项目卖给了万科。
万科接手后的第一件事，就是暂缓销售，然后把售楼处、样板房、会所甚至个别房型都改造一遍，进行“产品升级”。
升级之后，项目迎来的第一件大事：闸北区与静安区合并称为静安区。于是，项目销售均价就从每平6.5万跳到了9万。
这个时候接触到的万科管理层，“年轻化”的特征非常明显。在执行层面，都是一些虎虎有生气的“管培生”，颇有青年近卫军的味道。
中高层也是八零后的生力军居多，比如项目总是84年的，而上海区域总经理也就78年而已。据说那年区域公司为万科贡献了300多亿的销售额，占尽天时地利之势。
但随着和万科方打交道的深入，我还是能感觉现在万科与过去传闻中万科不大一样。
比如临场能力方面，“近卫军”们拿着各种管理手册，照本宣科，未免有点儿“本本主义”。都说“秀才遇到兵有理说不清”，我发现反之，“兵遇到秀才”只有更别扭！
再者就是 万科似乎束缚在“流程”里。
作为头部房企必须要重视流程管控标准化管理我是能理解的。但还是要在制度方面留有一定的弹性空间。否则大家就困死在“流程”中，明知对工程有正确做法，但只能沿着正确的流程去走弯路。
更为特殊的是，那段时间发生了宝万股权之争。项目管理在这个特殊态势下，荒腔走板，许多操作让人费解。
而且有些做法并不见得是慌不择路所致，就是职业经理层的职业操守问题，跟是否受有“野蛮人敲门”无关。在他们身上，万科作为业界优等生的样子已经荡然无存。
去伪存真
我一直认为，曾经提出“专业化、精细化”的万科，可以是一个拥有“工程师文化”的企业，推行“直面问题并解决问题”的工作方式。
销量增速放缓、净利润增长乏力，这是行业“去杠杆化”的阵痛。 37岁的万科，只是被青春撞了一下腰，不要就此滑向油腻中年。
我不觉得那个企业就可以定义一个行业的时代，哪怕你是这个行业中的佼佼者。“居安思危，开源节流”，放在哪个时代背景下都适用，并不会与“黑铁时代”互为因果。
作为最接近“大道当然”理念地产公司的掌舵人，郁主席当然有资格给行业拉警报，但不要满足于贩卖焦虑。*瞻高**远瞩之后的举措，也不应该是“少拿钱多干活”。
头部企业的责任，就是把行业重新拉回注重产品的轨道上来，把注意力放在产品上。
新裤子乐队与万科品牌合作过一首改编单曲《就是不妥协斯基》。歌词唱到：“福一根筋，祸一根筋，不听不听，谁在念经……”
【深圳南头古镇，万科“撞南墙”活动 /图源：网络】
说实话，我挺怀念那个“一根筋”的万科。