中海阅山府怎么样？
关于这个大王山的项目估计买房人关注的问题就两个：大王山怎么样？中海地产怎么样？
我们今儿个就聊聊这两个问题。聊之前还是把项目概况说一下。
这块地是中海地产在去年10月8日拿的，出让面积55897.28平米（约84亩），容积率2.3，成交价67482万元，折合楼面价5249元/平米，毛坯限价13200元/平米。位置就在莲坪大道与潭州大道交叉口向西300米的样子，紧挨着湘洋商业广场，北侧的项目是梦想山悦和鸣和华润润樾府，南侧是龙光、金地、旭辉三家开发的国宸府。
地块东北角是规划社仓小学，品牌没有确定，北边是规划社仓中学，说是长郡中学办学，现在长郡本部在南部融城亲自下场办初中，这里的力度有多大，还是未知数。不过大王山这里小学是就近，初中是区域派位。
大王山吸引人来买房的一个点就是容积率比较低，华润润樾府是1.84，保利长交锦上是2.3，旭辉国宸府是3.07，梦想山悦和鸣是2.24，龙湖江与城是2.36。容积率低的好处是没有太高的楼，坏处是人口较少。这里容积率定这么低，估计还是交通路网的问题，入住人口多了，这里的路网就吃不消了。
当然来这里买房的另一个原因是这里去年价格战还是很凶的，工抵房抵了一套又一套。
我们再聊回正题，大王山这里怎么样？
有没有觉得很奇怪，一般一个新区在推出的时候都是放肆喊，设计公司提供了一张又一张精美的效果图，像原来的梅溪湖一期，洋湖，现在的黑石铺，新开铺，都是这种套路。
而大王山只是长沙市自然资源与规划局公示了一张区域的规划图，连像样的设计单位都没有请，更没有像北中心、南中心一样搞个全球招标，土地就这样控制售价上涨幅度，限价从11800，就这样一路上涨到13200，地也卖了，房子也卖了。
所以最开始这里推售的时候，这里是一定叫自己洋湖南的，就是因为区域的规划都不好介绍，除了地铁3号线，比亚迪的云巴，然后就没有然后了。说商业就一定是地铁一站到宜家，两站到龙湖天街;说医院，就是车行5分钟就到省妇女儿童医院;说环境，东行1000米到湘江，小楼倒是走过去看了，这江边确实不得不承认就是个野江，至于三山，都没有开发。
说到这里，你明白了吧，因为洋湖前几年大火，地缘区域就有了强烈的搭便车的效应。不止是大王山这里，东山湾最开初也想另起炉灶，对外宣传要打造下一个梅溪湖，把长梅引进来就是一个例证，然而长梅智谷学校如何还不知道，长梅本部由于成绩不理想，周边二手房价格已经开始松动，所以那里还是觉得洋湖西更容易接受。
现在湘江科学城概念强势，这里又开始依附于湘江科学城了，这是自身属性不强，只能当个墙头草。
中海地产估计也是明白了这点，看中海阅山府的规划，114、130、143，刚需、刚改、再改，三类产品泾渭分明，明白定位高了一定难消化。
中海地产怎么样？
如果说中海地产倒下估计都没有人信，中海可是成本之王，利润之王，这么赚钱的公司你说他有问题，开什么玩笑？
不过呢，当年诺基亚手机也没有人认为他有问题，柯达胶卷也是没有问题的，现在他们都死了。
有个问题，我们要搞清楚，我们买房子是图的成本低吗？我们买房子不是为了好吗？商业的本质就是物美价廉，光低价质跟不上，你也不会买单吧？
商业世界的规律是产品生产越多，边际成本越低，价格应该越便宜，像电动车领域的特斯拉，价格屠夫的名字不是白叫的。现在比亚迪的钢刀也举起来了，不知道倒下的车商是哪家？丰田、本田、通用、福特、标致、现代、起亚，估计不寒而栗的不止一两家。
这房子却相反，盖的房子越多，价格越贵。这不典型的违反规律吗？有人喜欢说房价涨是因为成本在上升，什么钢材、水泥、沙子、玻璃、人工都在涨价，所以房价要涨。
但是你去问一下总包单位，不管这些因素再怎么涨，平均下来的单方建筑成本也没有从2000涨到4000啊，这房价可是从4000涨到15000的呢。
所以房价的基本常识是不取决于成本，而是由供求决定。
明白了这个，我们再看中海地产这个浓眉大眼的大汉，每一样实力都不是最突出的，但是实力是最平均的。中海地产2023年全年销售金额是3098亿元，位居第3位。而这样的公司当不了老大老二的企业，并不是最安全的，相反，一定是别人的并购对象。这就是老大老二打架，老三倒霉。
杰克韦尔奇对于庞然大物通用公司的改造就是退出不能占领第一的行业，这个道理对于中海也是一样的。
而现在的房地产市场供求已经转变了，高周转、高杠杆已经退出江湖，高增长显然已经很难，未来这些上市公司要业绩，行业内的兼并重组估计要占据头条了。
原来国资委一纸退房令，要求78家央企退出房地产业，仅留下16家以房地产为主业的央企，以前勒令退出，这些企业看中丰富的利润不肯退，现在不用劝，估计有些企业也想退了吧。
时代变了，房子从有向好转变，中海还抱着平均实力的想法，就像卖1000块的诺基亚一样，迟早被卖10000块的水果手机淘汰掉。