北京东三环，分布着大批知名的商圈。

由北向南，有朝阳三里屯、北京国贸、“国贸后花园”双井、中国潘家园。

有没有感觉到，其中一个名字有些突兀。

那便是，中国潘家园，单纯从称谓上说，高出了不少。

潘家园的底气，源于其两块金字招牌：古玩、眼镜。由此，打响了潘家园的名气，使其家喻户晓。

但是，环顾北京三环以内，没有比潘家园房价更低的商圈，不仅低于周围的劲松、华威桥、方庄，与北边的西坝河、和平里、马甸，更是不能相提并论。

5.9万的均价，使潘家园成为名副其实的房价洼地。

这与其房子结构紧密相关，由于开发建成较早，老旧小区连成一片，居住品质并不高，即使出现较新的小区，也是刚需小户型。

搭配优越的位置、便利的交通，小户型、低总价的潘家园，被不少想住进朝阳三环以里的刚需选择。

由此，同古玩市场类似，潘家园的房子，注定是刚需的集散地。

那么，如何看待潘家园及其房子呢，又该如何花式上车呢？

潘家园的位置

潘家园商圈，朝阳与东城的交界，北望劲松、南看方庄，往西即是左安门、东走即见北工大。

大致范围为，东二环、东三环之间，加上东边的松榆西里，北抵劲松南路、南接左安路，总体形状较为规整。

历史上的潘家园，有过大批的砖窑、瓦厂，属于建筑材料生产地，其中潘姓人家的砖窑最为知名，于是便有了“潘家窑”的名号。

直到上世纪六十年代，大规模兴建居住建筑，住的人越来越多。人们发现，“窑”这个字，听起来实在有碍观瞻，有些不雅观。

于是，改“窑”为“园”，“潘家园”横空出世，开始行走江湖。

古玩、旧货市场的发展，以及新晋的眼镜产业，使潘家园游人如织，成为北京重要的旅游打卡地。

单位建房、货物集散、地铁穿过，使潘家园的居民构成中，有原单位的退休职工，以及来自河北、河南、东北等地的个体户，也有依赖地铁通勤的上班族。

现如今，在《朝阳区十四五规划》中，有三处明确提到潘家园，布局建设潘家园古玩及艺术品交易产业功能区，塑造文化朝阳新名片中包括潘家园，还有老旧小区改造。

其中，文化朝阳的内容中，潘家园与奥体、三里屯、望京并列。

由此，未来的潘家园，依托古玩、旧货等市场，使“文化潘家园”这张名片更加亮丽。

潘家园的配套

从现有条件出发，潘家园较为成熟，但配套有些参差不齐，优势在交通、医疗方面。

东三环、东二环，分居东西两侧，自驾出行较为便利，但是商圈内部缺少主干道，加上道路不够宽敞、停车较难，有时候高峰时期，出行不太通畅。

10号线、14号线*轨双**穿过，接入了发达的地铁网络，通勤往返热门商圈，十分方便。待到17号线潘家园西站建成通车，直接提升潘家园中间位置的通达性，将形成三轨出行格局。

潘家园并非没有大型商业，古玩、眼镜的需求频率不高，撑不起生活的柴米油盐。

由此，住在潘家园，仍然离不开生活相关的配套。

从这方面来说，潘家园拥有足够的烟火气，一排又一排的底商，小到传统老字号、大到品牌新玩意，满足着味蕾、填充着无聊、丰富着生活。

想逛大商场，周末约会看电影，3站地铁，即可达到合生汇，或者国贸，吃喝玩乐购全满足。

潘家园的教育配套，是其短板，在朝阳并不突出。有垂杨柳中心校本部、垂杨柳中心校劲松分校等。

医疗资源丰富，除了社区医院以外，还有三甲肿瘤医院、二甲朝阳妇幼保健院，但是距离三甲医院太近，是利是弊很难评说，由于肿瘤医院的存在，旁边的弘善家园出现了大批的月租房、日租房。

生态配套方面，并不出众，仅有弘善公园、双馨园等小公园，想去大公园，靠近东二环的小区住户，龙潭公园是个不错的去处。

潘家园的房子

潘家园开发建设较早，基本已经饱和，没有可供开发的地块。

也就是说，潘家园都是存量房，二手房小区连成一片。

由于历史久远，潘家园的房子属性十分复杂，并且带有时代烙印，有公房、回迁房、商品房、一类经适房等。

按照原有产权性质，大致可以分为三种。

一种是，建成于上世纪八九十年代的公房，比如：华威北里、华威西里等。

其内部的权属单位也较为复杂，华威北里内部，有文化部、作协、海关、建行、工行等单位的福利分房，而华威西里则是不同单位集资建房，主要有医科院、社科院、机械局。

这种房子，属于典型的老旧小区，多数没有电梯、环境有些一般、停车不太方便，但户型不大，总价也不高。

另一种是，建成于2000年左右的商品房，比如：嘉多丽园、方丹苑、翌景嘉园等。

小区环境、物业管理，明显提升了一个档次，基本有花园、有绿地。

但是，大部分是塔楼，户型五花八门，有些不太通透，影响采光、通风等。

还有一种是，建成于2010年左右的回迁房，比如：弘善家园。

在潘家园商圈，与一圈老公房相比，弘善家园不仅规模大，而且比较新。

回迁的居民，主要来自前门、当地居民，流传着“前门人的另一个家”的说法。

目前，潘家园均价是每平5.9万左右，由于其小区同质化严重，居住品质雷同，各个小区差距不太大。

想在潘家园购房，主打就是一个低价。

超出500万预算，基本不用考虑潘家园，除非有特殊情感，或者与自己生活高度相关。

230万左右，即可上车华威北里、华威西里，基本是37平米左右的一居室，但是建成较早的公房，得房率较大，使用面积不会大幅缩水。

同时，230万左右，也可以上车弘善家园，基本是40平米左右的开间。但是，仅仅是上车，有些户型实在无力吐槽，进门就得开灯，你敢想象吗？

预算300——400万，可以选择弘善家园的一居室、华威西里的两居室、华威北里的两居室、潘家园小区的两居室，看似选择很大，但也基本大同小异。

500万左右，不用乱跑，直接去弘善家园，挑个南向两居室即可，但北边几栋楼，靠近马路，噪音是不可忽略的因素。

值得一提的是，潘家园的户型，没有标准化，尤其是那几个大型小区，户型丰富多样，一定要实地察看，全面了解。

潘家园的价值

现在，潘家园属于三环以内的洼地，这是由其房屋构成决定的。

由于潘家园，没有空余用地开发新的住宅项目，房子的结构基本稳定，即便未来旧改提升、配套补齐，大概率也会一直洼下去。

由此，选择潘家园，不用太过考虑升值，这并非最重要的。

潘家园的优势，在于其成熟，位置优越、交通便利、生活方便，足够大部分刚需群体，过上便捷的生活。

这便是，潘家园对于刚需的意义。

但是，刚需群体选择潘家园，上车以外，更要考虑未来，即：以后能够快速卖房，撬动自己的改善品质。

这也是，在刚需集散地买房的原则，现在的刚需，要为以后的刚需考虑，不要匆匆忙忙地上车，更要关心大家喜不喜欢这辆车。