前 言
郑州房市底线在何处？郑州房市购买力到底有多强？开发商在调整期将如何应对？他们将如何精确设计、精准营销？郑州房市什么样的产品才有性价比？不同区域不同品质房产的合理比价是什么？购房者该如何准确衡量房产价值呢？
郑州房市“速冻期”后，开发商、购房者、专业人士都在关注迷局。只有代表性的区域、代表性的开发商、代表性的楼盘，才能给我们清晰的思路和指引。
01
恒大悦龙台——不得不关注
北龙湖作为郑州房价的珠峰之地，对整个郑州市场房价和房势都有标杆意义。
恒大地产在争议中勇夺全国房企销售冠军，尽管其强势营销和快速周转被人热议，但是强大的实力和高效的管理依然在市场上屡屡斩获。
恒大悦龙台作为恒大在河南的最高端产品，将如何重新规划、设计、定位、营销呢？
这里的黎明静悄悄，北龙湖地王窝的豪宅大都由于各种原因引而不发。北龙湖——郑州政府的心头肉，恒大——宇宙第一房企，郑州史上最严厉的“冰冻期”出击，这些极具冲击力的组合，让我们不得不关注。但是以往的恒大印象是什么呢？
02
不得不疑惑
恒大的小蜜蜂营销广为人知，拓客人员无孔不入。但是调控之后市场变冷，前期的恒大城却依然在市场热销，这不得不让人思考恒大的定位和营销。
恒大以往郑州楼盘的定位集中于刚需和初步改善，给人以标准化复制的感觉。按照恒大的经验和综合实力，悦龙台定位于中高端人群，势必要突破已有的形象，重新打造新的风格。
悦龙台第一个在北龙湖豪宅做出实景展示区，这次恒大会用什么奇兵呢？没有调查，就没有发言权。
03
不得不观察和评估
作为恒大地产河南的年底大戏，虽然悦龙台演示了新的亮点和突破，我们还是以理性冷静的态度，进行全方位的分析。
1、区位
北龙湖作为郑州房价的第一高地，已经被迭出的地王坐实。北龙湖作为郑东新区的点睛之笔，无可替代。因而，郑州政府对此区域的规划细心呵护，容积率阶梯性控制，配套有良好的教育和医疗资源。此外，北龙湖区域地铁4、6、8线入境，更兼环湖轻轨辅助便利，稀缺性造就其价值认可。
恒大悦龙台、正商善水上境虽然位于北龙湖核心区的外围区域，但是也可以享受到北龙湖的综合红利。再者悦龙台整体地块方正，优于善水上境的三角形地块。
诚然，悦龙台周边环境比起北龙湖核心区域有一定差距，但是比照永威上和院剧透的5到6万的单价，再参照融创金茂的地价和楼面价，悦龙台的性价比还是更突出的。高铁站附近的海马公园已经达到2万多的单价，悦龙台释放的价格信息，相形之下也更有诱惑力。
2、开发商
恒大公司以其综合特色在近年房企中脱颖而出，今年可能做到4000亿级别的销售收入。笔者剖析如下：
A、快速开发，快速周转。
悦龙台今年4月拿地，9月就做出实景展示，可以说是龙湖唯一实景样板展示出来，而其他项目都在图纸和概念阶段。
一线开发商，尤其是恒大和万科，为了销售冲关和整体考核，他们的平均利润率是经过严密测算的，明显比中小开发商要低。考虑到悦龙台的楼面价和精装修成本，这个项目的利润率在郑州房市应处较低水平。
B、严格管理，执行力强。
恒大公司开发的高效流程即来源于此，各部门和人员的考核均有严格的指标和绩效，重奖重罚，即便是路口发传单的小蜜蜂，也不例外。虽然在售楼处你可以感受到置业顾问的冗长陈述，可能你会烦，但是毕竟你可以听到相对全面的描述和细节。
C、品牌和资金实力。
郑州房市开发商鱼龙混杂，从前期的无证开盘到近期的频繁维权，都让购房者头大头沉。客观而言，恒大的楼盘，工期正常，不会有烂尾或推迟交工；配件和用具都是品牌产品；后期的物业也有持续性的维护。投资大盘开发商楼盘的稳定性和安全性是中小开发商无法比拟的。
3、悦龙台的奇兵在哪里？
作为恒大在河南的最高端楼盘，作为恒大在河南市场年底冲关的重头戏，作为恒大在郑州房市多年后的转型和升级之作，悦龙台计将安出？我们该如何解读？又能得到哪些启示呢？
A、新中式设计、去标准化去土豪风
作为首个豪宅项目，郑州恒大甩掉标准化的刚需印记，采用了新中式风格。理性而言，恒大公司总部不缺专业设计人才，这次现场的展示给了人耳目一新的感觉。
①、外——干挂石材的品质化
高层住宅外立面通体干挂大理石，虽然其成本比真石漆每平方提高1000多元，但是可保证长期不变色，外观也端庄大气。洋房则另辟蹊径，采用干挂石材结合红色陶板，同样可以经受百年的风吹雨打而不变色，保持其原有的质地。
②、内——去土豪风
内部装修干净大气，摈弃恒大以往精装的红门、豪华水晶灯的土豪风。品味的提升，更适合身价较厚的成功人士。
B、高山流水觅知音
基于悦龙台12294的楼面单价，再考虑到北龙湖核心区域的外围位置，这既是对恒大团队设计营销的全程考验，也是恒大塑造豪宅产品的契机。悦龙台的园林总设计，亮点如下：
①、绿化布局
针对于悦龙台的临路问题，恒大做了大手笔的革新。临路部分被全部绿化，建成绿荫长廊，并不惜重金在临北三环和小区东面建设70多亩的清风绿谷公园。虽然成本大幅度增加，但是提高了小区整体的私密性和舒适性。
②、中式禅意园林
入口处泰山石堆出叠瀑，并助以雾森系统，园区内百年古树全冠移植。
C、精装修升级
悦龙台项目由北京恒大华府精装团队打造，20年经验，41道工序，6000多条标准。其升级体验主要如下：
①、恒大三宝再升级
大门，采用大气中式平门，并辅以两颗名贵的百年女贞古树，一改传统拱门的俗气设计。生态湖以天然泰山石结合叠瀑，并辅以亲水栈道，一改平湖呆板。会所中强调了健康环保，提升了游泳池水质的过滤。
②、住宅装修及配套的品牌化
整体的品牌配置：装甲防盗们配以三星密码锁，提升了安全性。三层木包铝的德系窗户，据介绍单方成本2000元以上，因而密封性和抗风性强，恒大悦龙台大面积应用于窗户及阳台推拉门等位置。高层层高3.1米，洋房层高3.3米，室市内墙面全部用品牌环保壁纸，造价和性能明显优于乳胶漆。
此外，厨卫装修也可圈可点。厨房烟机灶具是日本林内，卫生间龙头是美国摩恩，马桶是美国美标。小区整体采用日立电梯，并设计有担架专用电梯。
装修的细节考量：淋浴室导水槽设计不乱跑水。卫生间三层断桥铝，不包木，防水耐用。厨房操作台做挡沿，防止鸡蛋等圆食材滚落。
按照以上装修标准，悦龙台的报价是每平方3500元左右。精装修是以后的发展趋势，可以有效率减少业主入住的麻烦。理性而言，一线开发商装修的材料还是有品牌支撑的。
D、户型设计
①、退台设计
退台设计是悦龙台洋房的特别之处，目前在北龙湖是独一无二，此举的好处是可以保证采光的最大化。
②、赠送面积
高层赠送超大阳台，一二楼210平方赠送前后花园接近120平方，并辅以5.9米的超高地下室。
北龙湖豪宅窝的总价和单价，决定了其定位的中高端消费人群。郑州房市尚处于观望期，品质化、实用化、舒适度、性价比将是楼盘销售的核心杀器，悦龙台项目算是恒大在郑州的颠覆之作，手工豪宅、禅意园林、装修品质、户型设计都有了质的改变，笔者的解读是，恒大本部要将悦龙台打造为性价比高的豪宅，如此才能在北龙湖错位胜出。
04
全方位的解读和探讨
“双限”之后，郑州房价趋稳。市场冷静后，才是购房者综合思考后的机会。高新区的恒大城单价14800元依然热销，上周南龙湖的坤达祥龙城单价9500元，去化率也在70%以上，这说明刚需盘已经有先知先觉者入手。相应于此，北龙湖豪宅区该如何看待呢？笔者以为，北龙湖区域对于精英人士，当下还是有一定投资价值的，不妨以悦龙台为例，陈述如下理由：
1、北龙湖的特别价值
郑州不同于其他一二线热点城市，其他地方的豪宅区基本位于远郊，而郑州的北龙湖位于三环左右的核心区域，且郑东新区第一期已经进入成熟繁华期。因此，北龙湖可以算作一二线热点城市中几乎绝版的豪宅区域。
再者，白沙和高铁站附近品牌楼盘较少，市场热点正在向绿博迁移。参照郑东新区一期的成熟年限，绿博区域成熟十年不为过吧，以绿博品牌楼盘的单价来对比悦龙台，后者性价比更高，且居住的便捷性是前者无法比拟的。
2、备案价控制下的机会
为了维稳市场，北龙湖大多数豪宅无法通过备案推向市场。基于融创和金茂的楼面价，未来他们的开盘价会是多少？相比之下，悦龙台当下的价位还是比较合理的，即使它处于外围区域。
3、错位竞争下的机会
按照以前的市场剧透，永威上和院单价达到5到6万的区间，单套房子总价将达到千万级别。往上对比上和院，往下对比海马公园，悦龙台走的是错位竞争。延伸理解，它也是北龙湖豪宅区性价比高的经济舱。
4、投资收益率
郑州市场的顶级购买力是明显弱于南京和苏州的，顶级的千万豪宅，升值率一般。随着北龙湖核心区域红利的不断释放和市政规划的拓展，悦龙台外围的区域也将大概率陆续整理、规划、升级。按照上述逻辑，悦龙台升值潜力高于顶级豪宅。
5、恒大首开盘特色
恒大和万科都力争在本年度销售总额突破4000万，第一的位置竞争激烈。笔者以为，恒大和万科的楼盘在全国各地都会加速推盘和销售，并且面临业绩和经营指标的考核压力。恒大首开盘的特色是开盘必特价、特价必超值。理性回顾，恒大在郑州城区以往的首开盘，也大都有不错的收益率。与此相反，郑州很多本土中小开发商，面临项目荒、土地荒、银根紧等问题，经常故意延缓推盘，逐步拉高售价。
综上所述，如果经济能力允许，选择终极置业或改善需求，恒大悦龙台可以作为北龙湖置业的参考项目。
结 尾
古语说，读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。推而广之，存万贯家财不如四方投资，四方投资不如购置合理的不动产。
房地产业在无数争议下不断升级和繁荣，业内汇聚大量的精英，地产江湖也是好戏连台，阅房无数也可以让你对商品、资本、经济有更本质和深入地了解和体会。
且看悦龙台如何演绎北龙湖豪宅的逆袭，全程的策划、品质升级、销售、维护，有心人不妨全程观察和思考，将使得你对郑州房市的现状、趋势有更加切实的理性判断。
悦龙台最终的定位、定价、去化率、交付的品质，笔者都将全程关注，及时回馈读者。
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