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问答336期
问：感觉高新三期后期房子太多，买了未必跑赢通胀？
答：当下买房，虽然保值和增值是美好的愿望，但更多的现实就是自用，金融属性偏弱，自住消费需求更浓，在高新三期买房的也是同理；
一方面，地价催生的房价，高新三期的新房已经是西安最贵区域，稳坐300万总价的门槛，同时，供应量确实很大，目前集中在未来之瞳以北，以南区域；
在今年新的高新土地供应中，也是以CID为主，新盘的供应量还会持续增加；
所以，分化就是必然，当下的新房，以中海，中建为代表，主打一小，一中新校区位置，因为有名校溢价，所以关注，讨论就很多，剩余的则是八仙过海各想各的路子；
从稳的角度，不*哈梭**学区房，软件新城还是更稳定一些，兑现时间更短，产业更稳定，配套也齐全，单纯跑赢通胀的概率更大！
问：西安哪里是核心区，四面八方各有千秋？
答： 当下的西安早已经过了一个核心的年代了，而是百花齐放，新区遍地，观感上可以分为三个梯队，分别是老城区，开发区和新区；
老城区典型的莲湖，新城，碑林，未央，城墙里二环内为主，配套齐全，人口密集，城区偏旧，商业发达，买房很少人看，但自住也挺舒服；
开发区里，综合实力最强的仍是高新，其次曲江，经开，港务，浐灞，航天等，也是目前房价最高的区域，这些区域各有中心，还在外扩；
新区主要是西咸，五大新城，面积广阔，百年大计，配套在逐步兑现，但人口引入任重道远，房价普遍经历过一波跳涨，如今回归平静；
所以西安没有绝对的核心，每个区域各有强项，高新，曲江的热度更高一些。
问：房子卖了以后钱拿在手里能干什么？
答： 课本里从来不教怎么挣钱，但如何花钱消费却是人的天性，对于卖房换资金的，普遍如下需求；
最多的就是再买房，小换大，旧换新，高层换洋房，寻求更好的居住环境和资产保值升值，这是多数人的卖房需求；
不买房的，需求则是五花八门，卖房买车，消费，吃喝玩乐的是极少数，更多的则是因为创业，公司，家庭变故等原因，急需资金，才会卖房；
房子是大宗资产，是多数家庭的财产压舱石，非不得已，轻易不会卖房！
问：自住有保值需求，中海长安府，万科城润园，还是*哈梭**中建悦庐？
答： 短期自住，长期保值，中海的房子不错，虽然地处长安区，受众不大，天花板较低，但目前已经是周边二手房的一梯队，仅次于隔壁的长安金茂府；
万科城润园因为开发早，成本低，定位偏刚需，价格稍有优势，中海的二手房均价稳定在22000+，万科稳定在19800+，且出售房源明显多于中海；
但中建悦庐不同，属于高新三期核心位置，地铁，名校，公园齐全，和学仕里一样属于区域头部新房，天花板会高于长安区，虽然中建对外释放，价格会有惊喜，但在当下预算内，必然是要加钱的；
本着买新不买旧，首选高新备选长安的原则，等等中建，选不到再看长安，还是这个价！
问：老家临潼，想买靠东稍好的二手房，兼顾上学？
答： 城东的二手房很多，优质二手房不多，老城区里大量的还是家属院和筒子楼，目前能看到的较新二手，且大品牌的，多集中在浐河沿线，纺织城和长乐坡等多是本地小开发商，对应的学校也很一般；
比较有代表性的小区包括御锦城，龙湖香醍，都是百亩，千亩的大社区，二手房很多，且大小面积，高层、洋房、公寓、别墅各种类型都有，此前也都引入师大、西工大的名校，如今改名，但实力还在；
价格更低一些的，以沁水新城、恒大绿洲，绿地国际生态城、暖山西安为主，基本都是龙湖，御锦城的平替，要么品牌弱，要么房龄大，要么口碑一般，但价格会有优势；
同样预算内新房也还有，等驾坡区域的万科东望、龙湖云璟、龙湖天街对面的砚熙台！
问：三桥的房子，前年总价180没卖，如今145都很难卖？
答： 二手房的流通，还是非常吃行情的，当下的二手房，更多人都是在降价抛售，急于小换大，旧换新，但买房市场又是新房大量供应，买家明显变少的现状，对于二手房销售就很难受，除了降价，没有更好的办法；
前年是西安新房短缺，买房热情高涨的年份，聪明的房东在这一年都已经及时出货，他们知道自己小区的素质，不谋求最高点，只求安全；
但对于今年，已经没有这种优势，2023二手最好卖的就是二三月，抓学区房的一波需求；
三桥片区，华润24城，中建开元城，蓝光公园华府，万科金色悦城，保利金香槟，这些小区二手房存量很大，产品雷同，刚需为主；
生活虽然便利，但非热门区域，又无名校学区房溢价，因此每次二手房都会自我内卷。
问：差价10万，天朗蔚蓝东庭和万科金域蓝湾，保值哪个更好？
答： 又是浐灞的一个二手房密集区，主打地铁，学校，生活便利，目前普遍经历一轮二手房涨价，进入买家观望期；
龙湖，中海因为有低密产品，是周边的价格一梯队，万科入市晚，但有品牌加持，目前二手价格也不错，保持在19500+，天朗户型旧一点，但配套相同，园林不错，单价比万科低500块；
但长线来看，万科天朗位置差异不大，配套相同，万科南侧为西大附中，视野无遮挡，楼位更有优势，同时随着小区的折旧，万科的物业和知名度在外，在这个区域优势更强；
都还算保值的小区，且差价不大的情况下，选万科！
问：绿地曲江名城自住如何，比周边房价低是有什么短板？
答： 虽然叫曲江，但其实属于雁塔，作为公园南路上比较早的商品房，一直都不太出名，尤其是有了万科公园华府后，万科的品牌和物业优势明显，吸纳了周边二手房的需求；
单纯自住，目前是不错的位置，距离曲江不远，北侧有雁塔三小，南侧有地铁五号线，周边空地已经*迁拆**完毕，等待开发，18600元/㎡的均价，没有明显优势，和曲江区域阳光紫金城持平；
而北侧真爱万科公园华府的均价已经到了21800元/㎡，也更加说明非热门区域，大品牌的重要性，尤其是随着房龄变长后，绿地在西安的小区短板都会出现，再次转手也比较困难；
同区域的万科东望、龙湖云璟可作为绿地的上位备选，产品更好，品牌更强，价格相似！
问：小户型，御锦城和龙湖砚熙台怎么选？
答： 御锦城一直以来的优势就是房源多，价格低，配套齐全，超大社区的强项都有，但短板也是一个不少，比如物业难管理，乱停车摆摊现场多，居住密集，舒适度一般；
加上二手房竞争太大，价格上不上，同时新房频繁供应，很多人把御锦城作为落地西安的第一套安居房，但稍有能力后，就会考虑搬走；
龙湖砚熙台是纯新房，紧邻香缇天街，周边地铁，商业，学校齐全，能享受到香醍国际社区十余年形成的配套；
最大的卖点还是新房，虽然起步面积不大，但外立面，景观，户型给的亮点很多，定位刚改，比御锦城的居住体验好了不少；
只是目前备案价未出，可以等等，老城区，尤其是城东，宁买新不买旧，龙湖的品牌，物业，景观兑现能力更强。
问：预算400万，卖掉金辉、盛龙广场，买高新怎么样？
答： 如果能卖掉的前提下，回迁房没有留的必要，盛龙广场位置很高，地铁沿线，商业楼上；
作为出租房，租金稳定租客较多，但自住体验非常差，高密度塔楼，没有绿化，没有活动空间，要说最大的卖点，就是旁边方新村小学的学区；
金辉悦府虽然房子尚可，但在昆明路沿线已经到了房价天花板，周边老城区，配套全，但城市界面一般，外加金辉紧邻高架，有噪音问题，目前二手房均价19200元/㎡，再贵大家就考虑大寨路沿线，更靠近高新；
卖掉上述两套在高新买新房，无疑是最佳决策，400万预算内，目前的软件新城保利，中海，软东的绿城、金茂都在预算之内，选择稍微会宽裕一些，首先看新房，高新次新二手房普遍溢价偏高！