湘潭在线5月22日讯（湘潭日报社全媒体记者洪静雯）屋顶防水维修、下水管堵塞治理、电梯大修、外墙瓷砖脱落维修、消防和监控系统更新、公共设施亟待大范围维修与更新……近年，全市不少商品住宅小区进入“中年维修期”和“老年危房期”，这些已经超过质保期的房屋，物业专项维修资金可发挥重要作用，但这笔资金要想启用并没那么简单。正因如此，一些房屋被阻滞在应修未修状态，影响了居民的正常生活。
启用物业专项维修资金到底有多难？近期，记者通过走访了解，发现主要存在三个方面的难题。
签字难 业主参与 难 达2/3
按照《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
“两个2/3的指标操作起来比较困难。一部分业主参与公共事务的积极性不高，认为事不关己不愿签字；一部分业主不在当地居住，难以书面签字表决。”谈及动用物业维修资金的“难”，锦绣世家物业管理公司负责人谈立香深有感触。
5月初，记者跟随她来到小区北向综合楼顶层业主唐先生家中。屋外刚下过一场瓢泼大雨，屋内仿若一个水帘洞。这套60平米的房间内放了6个小桶，厨房全部用塑料布罩着。“每到下雨天，家里就被雨水泡着，这样的日子也不知道啥时候是个头。”看着眼前的家，唐先生一脸无奈。这种烦恼，唐先生不是“独一家”，同栋楼房内，有20余户都存在漏水情况。
始建于2010年的锦绣世家北向综合楼是一栋商住一体的小户型五层楼公寓，自2017年开始，顶层漏雨问题已经非常严重。因小区房屋已过质保维修期，开发商不再提供免费维修。顶层业主们向物业管理公司提出申请，要求使用物业专项维修资金解决漏水问题。让唐先生没想到的是，这笔自己缴纳的钱使用起来却困难重重。
这几年，唐先生和物业管理公司、社区曾多次上门做邻居的工作。但整栋楼104户居民，历经两年，签字人数仍未达到2/3。
信任难 工程造价引疑问
如果说签字难是制约资金使用的“中梗阻”，那在此之前维修资金使用方案、工程预算公示环节所引发的信任危机便是三难中的“头号关卡”。根据规定，业主在签字表决前，物业公司需先公示项目申请报告、资金使用方案、工程预算等三项内容。然而，这项工作想要取得业主的理解和支持，并非易事。
最近，位于湘潭经开区北二环线上的某小区内，业主们对专项维修资金公示议论纷纷。该小区业主王女士提出，“屋顶漏水和墙面渗水维修需要14万元，我感觉用不了这么多钱。”记者在小区醒目位置见到了这份公示，公示中详细列出了业主申请使用资金的缘由、维修资金分摊明细等内容，但跟王女士有同样想法的小区居民不在少数。
小区物业管理工作人员解释，公司是受业主委托申请物业专项维修资金。在实地勘查房屋问题时，维修管理中心工作人员、物业管理公司工作人员、业主代表、施工方全程参与，并确定了维修项目和面积。因维修数额较大，公司特聘请了第三方审计核算工程款，施工方是在街道、社区工作人员、业主、物业公司共同商议下选定的。待项目验收后，工程费用将由维修管理中心直接拨付。公司严格按照《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》进行项目申报，并通过多方参与、全程监管、引入了第三方审价机制等举措，有效避免虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，希望能彻底打消业主顾虑。
续交难 缴存不足致无钱可用
楼房使用年限越长，维护费用支出势必大幅增加。面对长达70年的房屋“养老”任务，物业维修专项资金“续交难”逐渐显现。
数据显示，湘潭市最早收取物业专项维修资金是2003年，当时只针对需要办理房产证的业主和新建商品房，收取标准较低。2013年湘潭市出台了别墅、商品房、经济适用房、符合*证办**的车库车位物业专项维修资金缴存比例和标准，其中商品房带电梯的每平方米115元，不带电梯的每平方米65元。只有缴纳过这笔资金的业主，才能申请使用该费用。
如今首批缴纳资金的小区房龄都已十余年，维修资金频繁使用势必导致账户内余额逐渐减少。根据相关规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。业主续缴后账面余额原则上不低于首期缴存数额。例如，业主首次买房时缴纳物业维修基金为10000元，当账户内余额低于3000元时，应该及时续缴7000元。但记者从市物业专项维修资金管理中心了解到，目前没有居民愿意再次缴存费用。
对策 业主公共意识待提高
“签字难、信任难、续交难，使用维修资金无论卡在哪道难题上，都离不开业主自身。” 市物业专项维修资金管理中心朱霜霞如是说。
“签字表决之所以有‘双2/3’的规定，就是考虑到整栋楼业主的共同诉求。”朱霜霞解释，专项维修资金管理的原则是专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督，如果降低门槛使用就会侵犯其他业主的权益。
签字表决是使用维修资金的先决条件。这几年，市物业专项维修资金管理中心（以下简称“维修管理中心”）曾多次走访湘潭市各大物业管理公司实地调研，寻求解决途径。5月7日，针对因耗时长或者业主不在本地，无法签字表决造成签字难的问题，推出了湘潭市物业专项维修资金小程序，该程序通过“人脸识别网上表决”将有效解决这一难题。
朱霜霞表示，新程序的上线在一定程度上能缓解签字难所导致的资金使用难。若想根本解决问题，关键还是提高业主认知意识、公共意识。多数业主对于资金使用都存在“惜用”心理，认为维修资金由个人出资，应该用在自家维修项目上。其实不然，维修资金虽然在个人账户里，但这笔资金是用来维修房屋公共设施设备。“一栋楼房只有楼上不漏雨楼下不堵塞，电梯顺畅运行，才是真正的好楼。”她认为，“好楼”不仅业主居住舒心，房屋本身也能保值增值。
“维修资金是房子的大修金，解决的都是影响到百姓居住的大问题，每一分钱都应该用在刀刃上，虽然每次核减金额有大有小，但却实实在在帮业主省下了不必要的支出。”针对信任难问题，朱霜霞分析，大多数业主对维修工程不熟悉，对于施工单位的报价，其实无法专业判断是否合理。目前，湘潭市出台了《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》，维修管理中心严把审核关口，不定期进入工地进行实地检查。同时，也希望并欢迎业主积极参与其中，一旦发现问题可及时向中心反馈。
住宅本身是有寿命的，缴存维修资金是为了在房屋保修期满后或进入中末期的时候，对小区物业的共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造，以延续房屋的寿命，这是一个聚少成多、聚沙成塔的过程，维修管理中心呼吁市民积极缴存房屋专项维修资金，只有每位业主积极交存和共同管理，才能使小区房屋更安全、舒适、长久地使用。