地产大观 原创作品 感谢关注
撰文丨一苇
01
管南有多少人？
紫荆山南路贺江路
这是管南的一个十字路口，紫荆山南路贺江路。
让人惊讶的是，竟然有如此多的出租车在此拉客。
东南大学硕士论文《基于大数据的出租车热点区域及线路挖掘在城市中的应用》当中有提到：
出租车的热门地点，与人口分布及相关地区的空间规划，密不可分。
换句话说就是，管南的人口，已经足够多。
究竟有多少？
绿都紫荆华庭，三期六个园，共计约10443户；
正商中州城，四个园，共计约7090户；
鑫苑国际新城，目前开发到第五期，共计约15380户；
鑫苑国际新城整体鸟瞰图
永威城1-6期，共计约8800户；
绿都澜湾，七期，共计约13000户；
绿都澜湾售楼部外标识
整个老管南片区（不包含四环外，以及金岱片区，下同），不包括安置房，共计约54713户。
管南鸟瞰图沙盘
如果每个家庭按照3人计算，共计约16.4万人。
如果再加上黄科院的师生、宇通的工人、安置房的居民，那么在这个片区居住的人口，会超过20万。
黄河科技学院校门
绿都紫荆华庭、正商中州城，住宅已全部交付，绿都澜湾所有住宅全部告罄，永威城卖到了六期，鑫苑国际新城卖到了五期。
未来2-3年，随着越来越多项目的告罄、交付，整个片区的人口，将会急速增长。
02
缺商业呀！
如今的老管南，已经有了中心城区的模样。
部分小学的门口，在上学、放学时段，已经开始堵车。
漓江路小学放学时的校门口
创新街小学澜湾校区、郑州八中管城校区、郑州中学紫荆校区都已经开学招生。
郑州八中管城校区
郑州八中管城校区
郑州中学紫荆校区
当初吹的牛，如今都变成了现实。
这些现象，都足以证明，老管南，已经成熟。
但是，最重要的，大型集中商业，这里却一个都没有。
管南缺商业么？
一点不缺。
绿都紫荆华庭，在南三环地铁口规划了一个大型商场。
绿都紫荆华庭商业沙盘
临南三环的2栋公寓楼，外立面已经完成，即将交付。
目前在售临贺江路的最后一栋公寓。
绿都紫荆华庭在建商业
公寓虽然即将交付，但是真正的集中商业，大型商场，到现在也没有确定，什么时间才能正式营业。
鑫苑国际新城，规划两个商业地块。
一个在花寨地铁口。
花寨地铁口商业
一个在南三环地铁口。
南三环地铁口商业
据介绍，还引进了丹尼斯与万达影城。
花寨地铁口的商业，会先开业，预计2022年底。
南三环地铁口商业，至今没有确定的日期。
永威城，在宇通路南侧，售楼部的西侧，全部都是商业地块。
永威城售楼部停车场西望
一位永威城的置业顾问就是一期的老业主，她说：
我们也在等着永威商业地块的消息，一旦建好，房子肯定还能继续升值！
但是，现在永威城的商业地块，隔着围挡，还看不到任何建筑。
看这个进度，距离真正的商业进场，还有很长的路要走。
03
商业有多重要？
还记得当初惠济万达开业么？
2016年11月18日之前，惠济区一直被称为“商业空白区”，因为这里当时也有20多万的居民，等待一个大型商业的落地。
2016年11月18日，惠济万达正式开业，当天人流量达到了惊人的35万人次，开业前三天，惠济万达热度只增不减，人流量直接突破百万大关。
据当时一位“现场人”说，从来没堵过车的开元路，惠济万达开业当天，能从花园路一直堵到天河路，从早上一直堵到天黑。
惠济万达开业当天的开元路 图源：豆瓣C~C
惠济万达，给整个惠济区20多万居民，带来了巨大的利好。
高新区，同样如此。
当初，公园茂落地的时候，仅12.8-12.10日（2017年），总客流量就达到48万人次，总销售累计突破800万元。
期间公园茂的巴奴火锅，更是创下等位5个半小时的纪录。
公园茂开业当天的巴奴 图源：大河客户端
这就是大型集中商业的魅力。
在没有大型商业的情况下，管南居民去哪逛街？
随机访问了几个在管南居住的帅哥、美女，总结下来，有以下三点：
1. 去大卫城、正弘城、国贸这些郑州网红打卡地；
2. 平常吃饭购物，去二七区橄榄城的“乐享城”，或者再远一点的二七万达；
3. 在小区外围的底商解决。
管南的底商
无数管南人的呼声：
管南，少一个大型商业。
04
自来水
2015年，国漫《大圣归来》上映。
在上映之前，市场上并没有特别高的热度。但上映之后，人物塑造、剧情逻辑、画面质感、传统元素，都表现得足够震撼。
结果就是：口碑炸裂！
吸引了无数人买票进入电影院，以至于上映之后的几天时间，呈现出了“票房递增”的神奇趋势。
这些观影人，戏称自己为 “自来水” ，意为“不请自来的水军”。
“自来水” 百度百科解释
管南，是一个被郑州无数刚需托举起来的区域。
2015年，管南的房价还未过万，地铁2号线还未通车，彼时的管南，被惠济吊打。“工作向东，生活向北”的口号，让惠济区赚尽了噱头。
滨河国际新城的蝶湖完成蓄水之后，近千亩的水面，直接把管南秒成渣渣。
2016年8月，郑州地铁2号线正式开通运营，恰逢房价疯涨的牛市，一切都变了。
“南三环、地铁口” 的广告，深入人心。
南三环地铁口
这里没有“宜居的环境”；
这里没有“千亩水面”；
这里也没有“超前的规划”。
但是，无数郑州的“自来水”蜂拥而至。
绿都紫荆华庭、鑫苑国际新城、正商中州城、永威城，绿都澜湾，管南神盘辈出，彼此争雄，销冠频出。
当年，管南的每一个楼盘，每一次开盘几乎都能够现场清盘。
6年时间，卖出了接近5万套房子。
这里挨着三环，这里有地铁2号线，这里还有便捷的通勤。
管南，打败了宜居，打败了规划，打败了湖水，打败了所有的其它因素。
因为，管南满足了郑州刚需最为迫切，最为核心的需求：
一个地段，一个地铁，一个通勤。
如今，距离2号线通车，已经5年时间，管南的变化天翻地覆。
小李庄火车站规划，地铁4号线建成通车，南四环建成通车，名校已经落地，人口迅速导入，路网已经完善。
当年的“生活向北”，已经很少提及，取而代之更多的是“孔雀东南飞”。
绿都紫荆华庭的二手房，已经超过1.6万/㎡。
鑫苑国际新城待开的五期，精装交付，据说要卖到1.8万元/㎡。
鑫苑国际新城5期鸟瞰图
当年8000元/㎡买绿都紫荆华庭一期的业主，如今终于看到“自来水”的力量。
如果管南的大型商业能够如期交付，20万人的老管南，将变成真正的老城区。
霞飞路两侧，已经停满了机动车