PartⅠ｜购房需求理论

哲学家只属于塔尖，因为只有有钱、有时间、有脑子的三有人才才有一丝渺小的机会成为哲学家。如果要在哲学家前面再加上伟大两个字，那么必然是三有人才中的天选之子才能与之匹配。事实上，现如今最高学位PHD（博士学位），P就代表着Philosophic（哲学的）。

传说古希腊十分富有，大家吃饱了没事干，于是三有人才都躺着思考人生。畅想、遐想、瞎想下古希腊的一个村子里居然奇迹般诞生了好几个哲学家，而且是带伟大的那种。比如，小学生都知道的苏格拉底、柏拉图和亚里士多德，没看过哲学书的也应该在物理书里见过这些大神。为什么在物理书里见到？因为哲学家往往也是其他方面的专家，哲学可能只是副业。

哲学家善于发现和归纳，大道至简，所以哲学家说的话一般都非常有道理。当然今天说的不是哲学，其实叫我谈哲学我也不会，我的知识储备也只局限于尼采是精神崩溃而亡的这些番外。

前面扯这么多哲学就是为了引出今日和哲学有那么一点点关系的理论，然后请你不要反驳这个理论，因为它是哲学家马斯洛捣鼓出来的，带伟大的那种哲学家。

19世纪，美国哲学家马斯洛提出需求层次理论，将需求分为5个层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我超越需求。

上次说申花板块时，曾提到的马爸爸就处在自我超越需求阶段，所以马爸爸拍戏、唱歌不断尝试并超越自我；而远走安吉的二狗子大概处在社交需求阶段，所以他随着熟悉的华丰造纸厂搬迁到了安吉，因为他的社会在华丰造纸厂。（关于二狗子和马爸爸的故事，猛戳这里）

这也许就是哲学家牛逼的地方，一套理论可以到处分析及应用，所谓大道至简应该就是这个样子。马斯洛的需求层次理论不仅对二狗子和马爸爸适用，在买房这件事上同样适用。

根据马斯洛的需求层次理论，买房置业的需求层次大致可以分为4级：交通便利性需求、商业家门口需求、推窗看景观需求、小区高大上需求。

PartⅡ｜板块发展和商业启蒙

交通便利性需求是最基础需求，类似于马斯洛所说的温饱需求。设想，没有便利的交通，如何从家里爬到工地搬砖来支付房贷呢？

商业家门口的需求是进阶需求，因为就近无商业也可以通过道路千万条到更远的地方完成购物。但是，商业家门口可以让你更爽，想买就买，想逛就逛，并且不需要花费大量的路途时间。

事实上，家门口是否有商业及商业的档次是和板块发展的阶段是相关的。

当然不是所有的板块在发展的过程中，商业都能从1.0升级为2.0再到3.0。有的板块由于道路通达性不够、有的板块因为人口不足、有的板块因为土地有限等各种各样的原因，大部分板块最终只停留在商业1.0或2.0时代，所以可以达到商业3.0的板块，从本质上来说已经是一种稀缺。

丁桥目前处于商业2.0时代，正向商业3.0时代迈进，所以我们来看几个例子，看看商业1.0和商业3.0板块所呈现的成熟度和价格体系。

首先来看处于商业1.0的典型代表，萧山区新街板块。

新街原来只是个搞花木的小镇，虽然有几张城市名片，但是房价从未破万。这两年地铁七号线、机场快速线、建设四路等三驾马车的建设将偏安一隅的新街转变为滨江、萧山刚需的外溢之地，新街的二手房价格从原来的几千涨到了将近3万。（无新房在售）

新街是个刚需板块，板块内也尚未规划全国性大型综合体，商业停留在住宅底商的层次，商业1.0时代，但是房价已经将近3万（二手房，新房无在售项目）。如果有一天新街来了个全国大型综合体，那么房价又将几何呢？

再来看处于商业3.0的滨江区政府板块。

滨江区政府板块，现在无疑是改善客户偏好的板块之一。但是滨江区政府达到目前的高度，也不是一蹴而就的，板块发展过程中也经历过了两次商业的进阶：商业1.0，春晓路和月明路附近沿街商业；商业2.0，星光大道，2009年开业；商业3.0，滨江龙湖天街，2017年开业。而在商业进阶的过程中，房价也不断的进阶，滨江区政府板块目前品质二手房价格已经达到了6W+（无新房在售）。

那么处于商业2.0向3.0跨进的丁桥目前如何呢？

天街不是丁桥第一个商业综合体，但却是改变丁桥命运的那个。

2010年新城广场开业，这是丁桥第一个集中型商业，此时的新城广场算不上综合体，它只是以超市为核心的低端商业中心。

2013年丁兰广场开业，丁桥才有了第一个属于自己、真正意义上的综合体，集影院、超市、百货于一体。

丁兰广场和新城广场就隔了一条大农港路，2个商业盒子落地，使这片区域成为了丁桥最繁华的地方。如果再考虑地铁、公园、河道景观，这里无疑是丁桥的小中心。

商业2.0到商业3.0无疑要经过漫长时间的等待，2009年滨江区政府就进入了商业2.0时代，但是直到2017年才迎来商业3.0时代。丁桥在2013年迎来商业2.0时代，比滨江区政府板块迟了4年。

2017年滨江龙湖天街开业，4年前滨江区政府板块均价为2.6W+(2013年)，精装修豪宅明月江南均价3.1W，这个价格体系是不是和当下的丁桥有那么一点相似？那么丁桥龙湖天街开业之时，丁桥板块价格会不会和此时的滨江区政府相似呢？

丁桥正从商业2.0向3.0过渡，丁桥天街开业到底能给丁桥带来怎么样的改变？

Part Ⅲ｜天街之变

◆ 首先：天街的落地意味着丁桥趋于成熟

2015年下沙金沙天街开业，2015年至今金沙湖版不曾出让块一块宅地。

2017年滨江天街开业，2017年至今滨江区政府就出让过2块宅地。

大型全国性商业综合体的落地，一般意味着区域成熟，有浓厚的居住氛围，有较好的道路交通情况。如果缺乏这些要素，大型综合体是不会考虑落地建设的，因为没人没路将难以支持大型综合体的可持续发展。

◆ 其次：天街的落地意味着丁桥板块属性的转变

2017年滨江天街落地以后，滨江区政府板块，甚至整个滨江板块的新项目都以改善为主：时代滨江四季，最小面积段130方起；绿城晓风印月，最小面积段130方起。

所以天街落地之后，板块趋于成熟，土地稀缺，改善将成为板块主流，入住丁桥则需要付出更大的代价。 就如杭州十城门内，只要新项目必然是改善，可能当年那里也只是个“郊区”。

◆ 另外一方面：天街的落地意味着板块改善人群的驻留

道路和交通的建设一直是双刃剑，板块的快速发展得益于交通的建设。但是，如果板块只有交通，没有其他大型配套设施的落地，板块内高价值人群也将顺着交通路径流出。

曾经日本觉得东京太过拥挤，想将人口导入到大阪，于是乎造了条新干线连接东京和大阪。结果事与愿违，反而是更多的大阪人到东京来了。为什么人口未从东京导入大阪？因为大阪没有东京的繁华。

大型商业综合体显然是构成城市繁华的一部分，所以当天街落地丁桥，将会使丁桥部分高价值人群不再外流，而是选择留在丁桥。

熟悉的环境，又能享受到家门口的商业，留下那又何乐而不为呢？

21万方丁桥天街效果图

◆ 最后：天街的落地将使丁桥的吸附力远超过去天街不只是让丁桥的人改善留在丁桥，还使那些生活在其他区域的改善客户聚集到丁桥。

如东京和大阪一般，没有天街的丁桥就像是大阪，向外贡献着改善及高价值人群。有了天街之后的丁桥将是东京，吸附着周边板块的改善及高价值人群。

半山田园、长睦、星桥、乔司翁梅等和丁桥毗邻，而丁桥是这些板块中唯一具有大型商业综合体的板块。可以想象，未来半山田园、长睦、星桥、乔司翁梅等将会和大阪一般向丁桥源源不断地输入改善及高价值人群，进一步夯实丁桥的价格体系。就如三四线城市人口不断涌入一二线城市，夯实了一二线城市的房价。

当板块完成商业2.0向商业3.0转变时，往往也意味着价格的突破，因为此时你拥有的是板块最好的时刻。2017年，滨江天街开业，滨江区政府二手房突破6W，踏入杭州塔尖板块。

Part Ⅳ｜珍爱还在做蛹的丁桥

天街刚扎入丁桥，还未盛开。丁桥尚在吐丝作蛹，还未破茧化蝶。此时此刻，丁桥正好安家，等待蝶变。

策划：杭11区

撰文：秋涛路女司机

编辑：孩儿巷囡囡

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