在过去的2021年，物业向中介行业做了高调部属。

塘鹅、朴邻租房、有瓦，一开年就相继亮相。

1月26日，龙湖官宣了全新的两大主航道业务：房屋租售、房屋装修。

房屋租售被命名为塘鹅。

关于这个名字，有个流传很久的说法，是说在龙湖这座大湖里，“塘鹅喜欢吃贝壳”。

同一天，万物云把二手房经纪业务“朴邻”和房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”。

1月29日，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，意为“有瓦、有你、有家，做生活的分享家。”

恒大更早一些，贝壳上市股价飙升至恒大集团两倍，直接刺激到许家印，前一年的11月底恒大就开了内部动员会，要在短期内做大房车宝，真金白银砸入场，成了中介收割机，甚至向发出橄榄枝的中介公司开出对赌条件：最迟2025年上市。

在2021年上半年，大家的表现还是都很不错的。

毕竟在发布全新品牌之前，各家的租售业务就已经摸爬打滚地发展了很多年。

朴邻租房的前身万科租售中心，成立于2001年。

塘鹅的前身始于2008年。

有瓦脱胎于2014年成立的碧桂园服务租售中心。

除了这几位，保利物业、中海物业、华润生活服务等规模性物企也早在前几年就成立了租售中心。一些中小型物企也在加速布局。

在2021年中期的财报里，各家的表现也很亮眼。

朴邻新房销售业绩较去年同期大幅增长了647%，碧桂园服务与世纪宏图合作，上半年门店规模扩张了139%，房屋经济收入1.19亿，同比增长84.3%。

其他的物业公司，旭辉永升营房屋经纪收入1.5亿，同比增长148%；绿城的房产经纪收入1.7亿，同比增长55.9%。

但到了下半年，风向变得很剧烈。

受到相关政策影响，几乎所有中介都陷入了业绩上的萎靡，迎来关店与人事动荡。

物企们的租售中心当然也没逃过去。塘鹅上半年新开的店，入秋后开始缩减调整，先前挖了很多行业的人才，现在又要吐出来。仅剩的几个租售重点城市，与龙湖的战略重镇重叠。

房车宝更惨，被行业和恒大的流动性危机夹击，还没到年底，就曝出多个区域公司几近解散。

Part 01

如果用「中介」这个词，首先对标到的，是这个行业的大咖们，贝壳、我爱我家、房多多。

物企这一年的做法，“对标”的意图很明显，几乎复制粘贴了这些老牌中介的打法，全国开店，争抢地盘，也有各地拉拢一票中介公司的平台打法。

但早 有业内人士分析表示，这类做法是在抛弃物企本身的优势，用自己的短板做自己假想的长处，这条路很难走通。

来自去年下半年的打击，显然不只是这种“对标”。

国庆节后，花样年曾宝宝发了一封感性的家书。红头文件，标题就是简单明了的“宝爷家书”，主题就四个字： 绝不躺平。

而九月份依然没能完成销售目标的碧桂园，假期后也变成了“已无继续高速大规模增长的基础；加速出清和暴雷，由量向质转变。”

母公司们的态度，对中介业务有着决定性的影响。

无法继续高速且大规模增长的，不只是盖房子卖房子这个持续了二三十年的高速周转逻辑。

还有物企的规模性并购，横向探索的业务高速扩张。

只能放缓、暂停甚至解散团队。

像之前对标贝壳，计划大范围开店的计划，几乎是无法再走通。

不能继续走“快”的路子，在我们看来，可能对物企来说反而是一个更好的机遇。

重新审视社区这个场景，物业人经常自嘲，物业在社区里，但社区里不只有物业。

因此，即使是碧桂园服务，也要时常把服务挂在嘴边上，用服务力运营粘性。

物业做中介服务最初的初心，与做任何一个增值业务的初心都是一样，就像某物业公司的人所说：

“我们不是跟贝壳竞争，也不是跟安居客竞争，我们只想服务我们的业主。”

早在2017年广西保利物业的官微，在发表一篇“7人月创27万客户服务价值”时，除了列举了这个7人团队的成绩之外，还分析了取得这个成绩的原因：

为业主安全着想；有业主的信任；服务品质经得起市场考研；对业主和客户的更深度了解；服务过程中的各类增值服务……

因此，我们重新审视「中介」这两个字，市面上的中介，大多是撮合双方达成交易。

而物业做的中介，需要考虑的因素跟中介并不一样：自己在社区里的定位，对服务的定义，对业主的定义。

物业的核心，在业主那里。

物业做的中介，严格来说不是中介，而是「业主的资产管理」。

Part 02

在北京，有8万到10万的经纪人。

但是可交易的小区却仅有1万个左右。

通常中介们走的是人海战术，轮番轰炸，走马观花似的几个小时的时间就能带看多个小区。

房屋资源也是抢手货，怎样去挖到客户需要的资源，是很多中介的必修课。

而这些资源的信息获取，对物业来说，却不是什么难事。难的是怎么把资源拿到手里，也就是又回到了最初的那一步： 怎样让业主信任自己的可靠度和专业度。

最核心的，依然是对本社区的深耕，对业主的增值服务。

这种服务本质下的租售服务，实际上已经带有了某种偏向性，某种程度上来说，物业做租售服务，与单边代理有一些相似之处。

11月19日深圳首发“单边代理模式”，到12月31日，原系统正式停用。

按照深圳的新规定：买卖双方必须先去“二手房交易系统”发起委买或者委卖，才能进入网签环节；新系统上线的房源必须为真房源，而且有唯一房源编码；卖家最多选择3家中介结构挂牌，不能3家同时卖；买家可同时签约多家机构；中介需要星级认证，黑中介或者认证不通过者将不得进入系统。

行业收缩时期落地的这个新系统，被认为是一个新时代的风向标。

即使是中介，也要回归到服务的本质。

在去年9月份，也是二手房接连降温，贝壳遭遇上市以来股价最大跌幅的时候，贝壳研究院与空白研究院联合发布了《超越交易——迎接品质服务的美好时代》报告。

在这个报告里，贝壳重申了一直以来的自我定位：有尊严的服务者，不仅指导买卖双方定价，还保障双方在交易过程中的安全。

日新智库专家任振雷认为：“贝壳真正的全国化是靠在合适的时间，打出合适的品牌和规模，循着合适的未来远景，在重度资本驱动下完成的。历史很难重复，机遇稍纵即逝。”

物企有管理小区的天然优势，提供的是一种“管家式”可信赖服务。

而物业更应该成为有尊严的服务者，帮助业主做好资产管理，保障业主资产的全周期的安全。

在美国和日本，物业的租售服务被称为是“资产规划师”，这个名称是未来对物业租售的一个定位。

“传统中介与物企做中介这两种形态是一直存在的，他们同属于资产服务类。只是国内更多以居间为主向去做，所以现在所有经纪公司都是以居间做唯一的输出。贝壳的ACN做的是多边合作，但本质还是自己的品牌。房产经纪公司则是以品牌内部来做内生，是一种做护城河的过程，并不是以服务为导向。”

传统中介发展至今，形成了以门店为中心，在一定范围内开展房产经纪服务的模式。

做的是信息差的生意，成交是唯一的导向。

但如果一直如此，传统中介们很可能会逐渐失掉这个阵地。

物业租售需要给自己打出”差异化”，要做到两点：

• 拉长员工的成长周期，让员工能够有时间去深度挖掘社区。
• 打造领地和品牌的合作意识，统筹出一个跨品牌、跨社区、跨物业的合作网络。

未来，理论上是会出现交易、服务、保障，以及一些其他消费的产业，形成一个独特的生态圈。

如此，才能不断地加固自己的城墙。

那么问题来了，物业中介的加入，未来能占个什么角色？能否加速房地产中介的“洗牌”？