科学城有一个名城—大壮名城，巧合地，老黄埔也有一个名城，—中鼎·君和名城。
他们俩的相同点是：
- 都是有小开发商开发的；
- 都是村改项目的融资地块；
- 整个改造范围都很大；
优点：
- 片区面貌、配套会因改造而质变，潜在增值空间较大；
- 小开发商定价不会像大品牌一样强硬，优惠折扣出现概率较大品牌高；
缺点：
- 由于项目规模大，需要较长时间去开发；
- 开发商实力弱，容易被钉子户阻碍进度；
- 后期物业管理堪忧，大壮是“人和物业”、中鼎一期是“长城物业”，都比较一般，这是一个影响房产长期价值的重要因素；
中鼎君和名城一期现状怎么样？
首先，项目面积较小，由6栋33层高住宅东西向一字排开，西边为中鼎名汇商场+写字楼，一、二层商场招商有点惨淡，食肆只有星巴克、仙踪林、江渔儿，而三层以上的所谓写字楼主要也是以公寓为主，未见产业集聚和大型企业进驻。项目内配有幼儿园，但貌似还没开业。小学读横沙小学。距离大沙东的地铁站不到400米，现在二手价格大概5.5w左右。
君和名城一期的唯一优点是距离地铁站近，缺点是该地块处于整个横沙旧改的角落，东、北面的老房子基本上不会改造，未来面貌提升有限，学位、商业配套平平无奇，未来想象空间不大。
中鼎名汇商业状况
大壮国际广场商业状况
二期珺合府又是怎么样呢？
项目设计：与一期一样，小区小，8栋33层洋房构成，约等于没有小区园林。
学位配套：教育资源比一期的想象空间更大，项目楼下就有36班小学+48班完全中学配建；
交通配套：距离5号线大沙地站800米左右，距离适中；
片区面貌：未来质变潜力比一期大。目前犹如置身非洲，但项目周边都会改造，包括自身的横沙旧改和西边的茅岗路以东旧改。
下面是项目周边现状：
与同片区新房项目对比：通勤便利度，珺合府与城市之光差不多，富颐华庭完败
在通勤鄙视链上，珺合府与居城市之光位置差不多，把富颐甩在后面。但富颐华庭虽然勉强可以通过鱼珠地铁站通勤，看起来距离市中心比珺合府、城市之光近，但由于距离地铁超过2公里，接驳时间至少在30分钟以上，还涂添了出行不确定性（暴雨、水浸、堵车）。
因此，富颐华庭在通勤便利性这一点上完败，不打算365日自驾出行，就不要考虑了。
生活配套方面，现状珺合府胜，城市之光未来想象空间更大，富颐现状和未来都不乐观
珺合府处于老黄埔核心商圈，距离黄埔版北京路步行街—大沙地商圈800米左右，在家可以点茶里宜世、益禾堂，走几步就可以吃海底捞、书亦烧仙草，日常生活不用愁。一河之隔是茅岗以东片区，还没拆之前都可以享受物美价廉的城中村大排档。
环顾整个横沙旧改范围，住宅占了80%+，只有三个体量较小的商业项目，其余大部分都只是住宅楼栋底商。
而且我认为对小开发商项目未来的商业预期不要报太大希望，中鼎名汇、大壮国际广场已经是一个样板，它们大部分面积都以公寓为主，而底商还是走传统分割出售或出租的老路子，不见得有多大能力和心思去做整体运营。
城市之光则不同，文冲城市更新项目内有两个较大规模的商业项目，至少一个万科里或万科广场是走不掉的，而且万科里目前已在广州遍地开花，作为社区邻里中心，其运营也相当成功。
富颐华庭虽然说有大型商业项目在建，但参考富力和南驰两个本土开发商所运营的商业项目，你就知道基本不用抱太大希望：南驰百利华庭的配建商场只有一个麦当劳，其主体产业为婚纱城，富力东山新天地、富力海珠城开业多年仍然惨淡，而富颐华庭目前更是买根红双喜抽一下都得坐几站公交，未来商业大概率还是以底商小商铺为主。
产业、购买力增量方面三盘相当
珺合府一路之隔在建广纳创新院总部园区，有高端产业人口导入预期，但短中期内片区增量主要还是以沿着五号线向东的市区购买力外溢为主。因此，需求增量这一方面三盘相当。
教育资源对比：
珺合府楼下就有36班小学+48班完全中学配建，而富颐华庭同样配套了中小学，两者都有潜在引“品牌”的空间。但城市之光在售项目地块并没有配备学校，学校将建在文冲村改范围。因此，在教育方面，珺合府、富颐华庭是一致的，城市之光较弱。
小区居住舒适度对比：未来珺合府完胜
首先三盘所处片区面貌均为非洲状态，而富颐华庭和城市之光的封闭小区活动空间均比珺合府大，但富颐北面有铁路噪音严重影响居住舒适性，城市之光东北面则“灰烟”袅袅，一片石化景观。珺合府虽然几乎没有小区活动空间，但既没有轨道噪音、也没有灰烟污染，项目西侧更有流水潺潺、一河两岸景观，因此我认为在此参数上珺合府完胜。
周边二手楼价参考
总结
同处于鱼珠CBD、临港经济区概念，在富颐华庭、城市之光卖爆的行情及其节节攀升的开盘价烘托之下，个人认为珺合府开盘也将会成为爆款，它的地理位置也可以完全盖过开发商品牌一般这个弱点。目前了解到，珺合府吹风价约5w上下，假如城市之光、富颐华庭3月份开5.5w的话，它就是一个极具投资价值的洼地，与其被大牌子收割，不如在小房企手上获取收益。
欲了解更多广州楼市干货，请关注公众号：广州楼市滚雪球