外滩夜景
引
子
最近，国常会上通过了一份文件《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要在超大特大城市，推进城中村改造。作为超大城市之一的上海，当仁不让成为最大受益者。
在上海市十六届人大常委会第四次会议（扩大）上，市委副书记、市长龚正提出了用两届政府10年时间完成“两旧一村”改造。有政策的加持，稳健开发是大势所趋。关键是，政策还提出强化资金配置，鼓励有实力的国企、民企、外企参与，这将一定程度减轻合作企业资金压力，对各方来说是个“双赢”局面。
过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米，并于去年提前收官。截至2022年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，涉及约1.3万户；不成套旧住房总量约659万平方米，约16.8万户；全市还有“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。
根据计划，至2025年，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，今年计划完成12万平方米，目前已完成4.17万平方米。未来十年完成两旧一村改造的目的，也意味着将改善30万户近100万人的居住环境，可以释放出大量的城市建设空间与动能。
要说到上海的城市更新，就不得不说黄浦区，今年旧改会加快速度，目标是完成4.6万户二级以下旧里的旧改征收工作，这么大的体量，可以让黄浦在上海未来10年旧改中“独领潮头”，同时也意味着，长期供应稀缺的黄浦区，在接下来的3-5年内会有大量豪宅产生。
Part.1
谁在买？
持币实力派已开始抄底黄浦二手豪宅
这个夏天的黄浦，和天气一样燥热不安，仿佛喻示一波实力买家已经得到经济复苏的信号，开始持币抄底了。
随着上海旧改迎来新的转机，不少购房者也在楼市中搜寻合适的入场机遇，这一次，谁能率先脱颖而出？
其中，黄浦区的法拍房市场不断传来消息。
就在半个月前，位于黄浦滨江的上海滩花园成交了一套84平方米小户型和一套155平方米三房房源，折合单价15万元/平方米左右，据市场相关人士透露，上海滩花园小区目前无论是在售价还是成交价，均在17万元以上/平方米，考虑税费因素，买家已经捡漏300-500万以上；
无独有偶，同板块的华润外滩九里同期也成交了一套法拍房，最终价格只有16.3万/平方米，该项目此前单价都在20万元以上/平方米；
而就在6月，绿城黄浦湾拍卖位于“楼王”7号楼的一套406平方米房源，引来了1.6万人围观，3人报价，最终以总价约1.15亿元成交，比初始挂牌价“折了”1300万元。
示意图
再有，绿地海珀外滩一套全新从未入住的房源，目前挂牌价9500万元，也比初始报价降了1700万元……。
如今上海楼市行情虽然遇冷，但对于核心地段的豪宅而言，却是另一番冰火两重天的景象，法拍房挂拍量大增，成交价格在四个一线城市中最高、流拍最少，甚至还有购房者排队看1999万元的翠湖天地二手房，对于一些视豪宅为门面的买家来说，似乎嗅到了捡漏的气息，让人不得不感叹：天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。
于是，有人直言“市区豪宅，不需要刺激，只需要降温”。
是豪宅市场暖流不止？倒也没有。
此前，上海豪宅在二手市场、法拍市场上均不温不火。虽不缺接盘侠，可竞买人出价普遍更理性，鲜有成交价高于市场评估价成交的豪宅。即便是有，也不过零星数套。
那么，是什么支撑了黄浦区房产的价值？还要从它的软、硬实力谈起——
黄浦区是上海坐标原点，这里不仅是海派文化的发源地，见证了上海的发展历程，具有深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存；地理位置优越，区域汇聚黄浦江、苏州河两大水系，是规划、价值双高地；这里更有塔尖“15分钟生活圈”，豫园-老城厢、淮海路-新天地、南京路-人民广场等著名的商圈云集。
作为全球城市功能的核心承载区，黄浦始终保持发展动力，结合近两年黄浦区的旧改、更新计划，一直在持续高效的推进。
未来，这里将是市区城市界面提升最大的地方之一，加上自身高效的经济产出，成为区域可持续发展的基石和保持热度的主因……。
但事实上，黄浦城央历来新房供应就不算多，因此，这两年入市的复兴珑御、翠湖天地、绿地海珀外滩、绿城外滩兰庭等，可谓出一盘火一盘，主要是该区域的地块都是从“旧改”里腾出来的，因此很多地块不仅没有联动价，还有比较长的建设周期，往往住户*迁拆**走了，工地还没有动工。
正因为有地段价值，所以总还是有人看好的。对于城市里的高端买家而言，城市更新从某种层面上便是他们进阶城市中心的唯一机会。
实景
一旦错过了“窗口期”，或许还要等下一次城市更新。
回过头来，发现中心区优质楼盘的房价屹立不倒，纵观国内外一线城市，皆是围绕核心主城形成价值主峰，经过时间发展沉淀，具备成熟完善的产业、商业、居住氛围，中心价值已全部兑现。
美国第一大城市纽约，曼哈顿中城才是繁华的心脏；而世界有名的恒贵资产，如伦敦海德公园一号、纽约的ONE57，中国香港天玺……始终不变皆居于主城，成为城市耀眼的传奇。上海外扩多年，最繁华的依然是黄浦区。
以前，很多人总想着能不能搏一搏，但是，往后这样的捡漏的可能性会越来越小。
在中心城区价值回归的当下，城市中心地段作为资源、交通、人口等优质资源的高度聚合，也势必炙手可热。新一轮提速亟待铺陈开来，未来资源的稀缺也将是不可逆转的，黄浦区这片兼具居住和资产保升值的梦想之地，自然积压了大量的置业需求亟待释放，如果想要入住黄浦区，需分数、预算兼具，满格状态备战，而法拍房便成为曾经错失最佳入市时机的高净值人群“曲线回归”的途径，未来城市中心，楼市财富逻辑也随之悄然转变。
所以，有时候学习高阶人群的思维和逻辑，在适当的窗口期、选择城市和板块，买到一套正确的房子，不失为一种四两拨千斤的正确决策。
Part.2
谁在囤？
10000亿总货值即将陆续推出
经过改革开放30年的发展，上海中心城区的城市空间已经无法满足现代的功能需求，要想进一步发展，就得把目光从增量空间转向存量空间，从存量里挖一点增量。
据《上海市2023年度国有建设用地供应计划》显示，商品住房用地旧改供应计划40-60公顷，且旧改区域都位于市区，分别在黄浦区、静安区、虹口区以及杨浦区。而随着2022年上海宣告全面完成成片二级旧改后，上海开始向零星旧改、旧住房成套改造和城中村改造发起冲击，这就意味着上海旧改进入了“下半场”，处在城央的黄浦区，首当其冲。
黄浦区的旧改力度和规模，都是肉眼可见的。2021年，黄浦完成旧改超70万平方米，还一口气拿出17宗地，计划2021-2023年间出让。
这17幅土地涵盖外滩、北京路、南京路、金陵路、豫园、新天地、董家渡众多核心板块，可以说是上海最为核心的资产；合计总建筑面积约300万平方米，其中商办约213.8万平方，住宅约78.7万平方米。
示意图
2022年5月，黄浦又拿出约52万平方米土地，纳入《2022年黄浦土地资源利用计划》。这就意味着，在未来的10年内，随着城市更新的大力推进，黄浦的城市界面、居住环境将大幅焕新，配套设施将快速升级。
黄浦的旧改，可以说是在给上海老城区的更新打出一个样板——因为黄浦区全域都是2035规划里面的中央活动区，在上海独一无二；黄浦区历史文化建筑丰富。这样的特点，就使得黄浦区的城市更新，既需要加大高端产业的引进和升级，又需要在旧改政策上做出多样化的探索。
实际上，黄浦区旧改经历了几个阶段，在旧改的早期，执行比较缓慢，在多年也未见很明确的动作。经过几年的酝酿，黄浦区的旧改已经形成了潜在良性循环：腾退居民后，让旧里变成新产业。
要知道，黄浦区的2035年规划人口是66万人。在两年前黄浦区常住人口已经接近66万人了。黄浦的办法，只能选择腾笼换鸟。
从产业发展的角度，黄浦区的旧里已经与周围高大上的环境不算很兼容，旧里只是单纯的生活区，已经没有实质的产出。
对旧里进行居民腾退之后，旧里大部分会发展成产业区，引入一些新兴的产业，并依赖黄浦区在上海市的区位优势，形成比较好的竞争力。
上海城投打造的露香园，集中修缮开明里、万竹街、旧仓街、慈修庵等风貌遗存，延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格；嘉里金陵东路项目也是守正出奇，这里的一大特色就是骑楼——建筑为行人退让，有点类似于风雨连廊。
根据保护方案，金陵东路地块里的骑楼将会保留并修缮，片区的整体规划会以老城厢建筑风貌的保护性开发为主，未来涵盖商业、住宅、办公、酒店、文化等所有设施，计划打造上海又一条风韵十足的“历史时尚街区”，建成后甚至可以媲美徐家汇中心及绿地外滩中心。
金陵东路地块效果图
此前，黄浦区披露的轨交14号线豫园站上盖地块开放方案，就是在保留金陵路骑楼与一众历史保护建筑的情况下，新建一座185米的地标办公建筑，以达到现代与历史相融合的目的。
据悉，该地块与福佑地块、露香园二期和546、547地块被坊间并称为老城厢“四大地王”，历时数年于今年6月完成出让，港资嘉里建设以221亿元将10宗地块全部拿下，总开体量约65.5万平方米。
示意图
该项目要求保护保留的历史建筑规模超过12万平方米，相当于2个上海新天地商业建筑规模。收购总价221.12亿元，超过去年复星与蚂蚁收购福佑路“王炸”地块的129.3亿元。根据官方出让文件，未来该项目的低密度别墅部分的房地联动价为25万元/平方米，这将超过露香园和杨浦东外滩平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目等高价项目，刷新上海房地联动价纪录。
金陵东路地块示意图
试想，未来金陵东路两侧，一线大牌鳞次栉比、一字排开，将会是何等的盛世繁华。不仅将使金陵东路蜕变成为上海新的顶级街区，其所能够产生的租金与估值更将惊人。
而嘉里建设作为金陵东路整体改造工程的“头炮”，也是经过多年的遴选，才最终成为这一极为特别的综合体开发的实施主体。分析人士认为，港资开发商在商业开发及运营方面的理念更为先进，定位清晰走偏中高端路线，打造区域地标项目。
示意图
黄浦确实有很多地方需要*迁拆**，同时各类风貌保护区、风貌保护街巷要占到整个区域面积41%，基本上每一个街区都有历史建筑或者风貌保护的要求，并不是简单的推倒重来，这也是黄浦区旧改的压力和难度所在。
很多地块受限于风貌保护要求和历史建筑的格局约束，建筑立面形式和里弄肌理布局基本就被框定了，除了外立面风貌特征和特色元素的延续，以及社区内空间格局和里弄肌理的沿袭，且历史风貌保护优先级通常高于通行建筑规范，还有严格限高等规划要求，这使得这里的地块天然适合打造低密度豪宅，来平衡历史风貌的传承与舒适生活的追求，所以整个黄浦区已经在全面豪宅化的路上“狂飙”。
据统计，黄浦目前已经确定开发主体的在建、待建、待开盘的豪宅项目超过210万平方米，从今年下半年开始一直到2025年，将迎来大量豪宅集中入市，约22个新盘已经浮出水面，形成体量可观的顶豪居住区；更有大量地块有待出让，这些地块将会再为市场提供约250万平方米，1.2万套的住宅供应规模。
这些地块全部合计，黄浦区未来预计会有近10000亿的总货值的各类型豪宅产品陆续推出市场。
Part.3
谁在造？
“国”进“民”退房企竞相入局
上海城市更新的步伐一直没有停止过，从“拆改留”进化到了“留改拆”，大量城市更新住宅地块因为保留了大量历史风貌街区，开发体量大，“一边盖豪宅，一边保*物文**”的操作难度高，种种因素，都对开发商对于文化理解能力、产品设计能力、公区建造能力、财务管控能力提出了更高的要求。
克而瑞将TOP50企业中参与城市更新的数量做了总结，发现民企对城更项目或多或少的减持动作，以获得相应现金流。
而与此相反的是外资，有着强运营能力以及与地方政府的紧密合作，扩张版图的趋势显而易见，此外国央企则表现尤为突出，去年沪广深三地城市更新项目中，国家队的比重达到了37.6%，较前年同期翻一番。
最新的政策方向，解决了历史风貌保护项目的合规性，这也使得上海中心城区的旧改项目，会明显提速。加上近些年，上海注重探索不同的政策方式，所以使得旧改推动的速度更上一层楼。
今年4月，淡出地产江湖多年的鲁能集团以133亿元底价拿下黄浦区小东门街道的乔家路地块包和世博滨江地块的股权。此前，鲁能集团在该区域内也持有一定资产，如位于南京东路外滩的上海艾迪逊酒店，如今拿下黄浦核心区域两地块，也意味着鲁能集团正式进军上海楼市，至此，黄浦区的城市更新以及新建项目版图更加完善，可以说是遍地开花，除了鲁能拿下的2宗地块之外，还有至少17个项目待开发上市。
乔家路地块
乔家路地块是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是上海启动政企合作新模式的首个“试金石”，总开发体量超过33万平方米，与绿城黄浦湾华润外滩九里等顶级豪宅基本仅一条中华路之隔。
因为地块体量太大，只能通过分散出让的形式，其中位于东南角的部分，据规划，将以历史风貌保护街区的别墅产品为主；而新淞原则持有一幅拥有350米朝南瞰江展示面的黄浦滨江纯住宅地块。
从此前浦西世博园区的黄浦滨江段公布的整体开发方案来看，将打造黄浦的世界级会客厅，拥有大量住宅及综合体供应。
此次转让的世博滨江地块为该区域首发项目，且大部分产品为中小户型，将为市区的改善客户带来更多的选择机会。
整体而言，此次转让的两幅地块均位于黄浦核心区域，且开发难度较大，对房企的资金实力和开发能力要求较高，一般房企很难承接此类百亿级地块。同时，两幅地块的产品也基本带来上海核心区未来的住宅供应形态，即高层、超高层大平层或是历史风貌别墅、联排。
Part.4
谁在售？
黄浦今年重塑豪宅版图
一般而言，上海顶豪市场每年的供应量都不会太多，甚至可以用“珍稀”二字来形容，而作为顶豪一份子的市中心别墅，更是少的可怜，近几年入市的供应量可谓是凤毛麟角般的存在，甚至出现过无新增供应，但起步门槛却非常高，3000万起算是打底的——要不怎么说“稀缺决定价值”！
当然，在寸土寸金的内环，市中心别墅不可能造的像传统别墅区那样，动辄就是大独栋，千平以上大花园，推窗就是低矮的天际线……而是更加注重土地资源的集约利用，实现价值的最大化。
所以，市中心基本上没有纯别墅小区。时至今日，市中心的老城更新“高（超高层/高层）低（别墅）配”仍然是市中心别墅产品的主流形态。
可以看到，在黄浦今年有望入市的5个项目中，除了绿城外滩兰庭二期2号地块推出约180-210平方米高层房源外，其余均为“高低配”产品——位于老西门板块的五坊园四期规划2幢建面约110-220平方米的高层和部分别墅房源，还含约5200平方米的商业，和历史保护建筑；
位于豫园板块的露香园二期计容建筑面积高达19.51万平方米，住宅开发体量超13.3万平方米，另外还有商业面积5.22万平方米，特色保留建筑1.56万平方米，属于市中心难得一见的超稀缺住宅地块，可售住宅部分由A、B、C、D四个大地块组成，10.79万平方米为约216-314平方米高层住宅，2.44万平方米为低密度里弄式联排和独栋产品。值得一提的是，二期地块的平均户型面积比一期大了约20%，特别是二期联排、独栋别墅产品，以一期28万元/平方米的均价计算，预计套均总价接近亿元，今年四季度有望入市。
露香园二期
而在新天地板块，则将拔地而起两大超高层+别墅项目：翠湖六期（180米）以及中海建国东路项目（150米），两者相交辉映。
值得一提的是，整个中海建国东路项目地上开发体量超过38万方米，是未来新天地区域住宅开发体量最大的一个项目，也是黄浦最大的成片旧里区域，中海将负责69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目地块内20万平方米左右的住宅开发，而永业则会负责剩余约10万平方米住宅及所有商办的开发。
项目地块内有多座百年建筑，中海通过整体平移、原地顶升、修缮等方式，对百年建筑进行保留更新。其中，进入待入市阶段的70街坊项目中海・恒昌玖里规划有两栋44层150米超高层住宅，一栋30层约102米高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅，住宅部分主推约213-495平方米大平层和约340平方米、270平方米、495平方米别墅。未来在中海、永业两大国企，以及北侧瑞安的合力下，不管是新天地的天际线高度、密度，还是商办资源的浓度，抑或街区调性，都将成为全球性的地标区域。
示意图
作为黄浦内环最大的价格洼地，北京东路沿线地区（人民广场板块）因为产业模式陈旧、居住环境不佳等城市界面问题，使其原有非常丰富的历史风貌资源黯然失色。
根据“一江一河”规划中，该板块是苏州河沿岸的四大典型片区之一，早前几乎没有空地可开发，所以首次打出的海玥黄浦源便是一张王炸——项目有南北两个地块，规划住宅面积18.2万平方米，商业面积2万平方米，其中1号地块将建4栋16-49层的住宅，最高的住宅达到了165米，这是目前上海所有住宅（含规划和在建）中排名第四高，7号地块全部是3层以下的历史风貌别墅，今年年内预计会首推高层的205-231平方米三房和392平方六房以及少量90平方米一房产品。
海玥黄浦源示意图
从当前市中心的旧改案例来看，黄浦确实探索出了独一无二的城市更新模式，就是打造居住价值的同时也要留住人文价值，让城市更新更加契合现代人的生活方式、融入现代人的情怀。
综合考虑历史风貌保护、城市功能提升和居住条件改善，黄浦区未来入市的新盘，不少都是城市更新或旧改项目，建设进度较难掌控，有些项目的入市，可能还需时日。
尾
声
随着上海旧改资源日趋减少，而改造速度有所提升，各家房企可分的蛋糕似乎不多了。当下，房企竞相入局上海旧改，除招商蛇口、万科集团、保利发展、中交集团通过城市更新基金拓展旧改版图以外，瑞安房地产、嘉里建设等企业也密集落子，皆选择市中心落地，从侧面说明了城市框架的扩大的上海，城市资源依旧牢牢地被市中心等所虹吸。
虽然历史风貌保护势必会挤压产品发挥空间，对开发商提出较大考验，但也可促使和激发大家去思考居住空间的本质是什么。
可以预见的是，经过城市更新升级，上海老城厢将“旧貌换新颜”，房产附加值大大提高，消费能级得到提升，助力中心城区的发展。