有一个哥们，他是家里的长子，已经上班几年了，之前父母买过一套底商，按在他的名下，目前还有一年多的*款贷**，还没还清*款贷**，现在又想买一套商品房；
他的问题是：这个算是一套房，还是算作二套房，首付比例是多少？
利率会不会上浮？
已经非常明确的告诉了他，他这属于一套房，这是为什么呢？
第一：怎么认定一套房？
不论是商业*款贷**，还是公积金*款贷**，都是一个政策，那就是认贷不认房，什么意思呢？
也就是说，只要你之前有房是全款，或者之前买的房*款贷**已经还清，不论是公积金还是商业*款贷**，统统按照一套房*款贷**的首付比例和利率执行；
他这个情况，也有*款贷**，但是是商业用房，和住宅是两个体系，商业用房不算做住宅用房体系内；
目前，第一套房的首付与利率是多少呢？
商业*款贷**的首付是30%，2015年执行过一段时间25%，还有20%的情况；
2017年全部首付30%首付，还有部分银行是25%的首付；
*款贷**利率，一般是基准利率不是，公积金*款贷**利率3.25%，商业*款贷**基准利率是4.9%，就这么一个情况；
值得提醒的一下是：
商业住房*款贷**虽然不算做住宅体系内，但是在审批*款贷**的时候，会考虑你家的收入和支出比；
也就是说，收入必须大于支出的一倍以上，才可以审批放贷；
第二：二套房怎么认定？
二套房的认定，就是之前有一套房，还在*款贷**当中，再次申请*款贷**购房，属于二套房了；
商业用房，不算做其中；
二套房的公积金首付，比例是30%，*款贷**利率3.25%；
二套房商业*款贷**首付，比例是40%，利率是4.9%，各个银行有上浮的先例；
三套房怎么认定？
三套房，就不考虑*款贷**的问题了，而是认房不认贷，不管你有没有*款贷**，只要是第三套房，原则上公积金一定是禁止*款贷**的；
三套房的首付与利率，各个银行，就有很大的差别，需要各自去咨询了；
第三：组合*款贷**什么申请？
组合*款贷**，就是公积金*款贷**的额度不够了，或者是从商业*款贷**转到公积金*款贷**，额度不够；
那就只好采取组合*款贷**的模式，对不对？
组合*款贷**的利率，首付怎么进行？
组合*款贷**的首付只能执行商业*款贷**的最低首付，一套房就是30%，二套房就是40%了；
利率是各个额度还款分开进行利率计算，公积金就是按照3.25%执行的，商业带*款贷**就是按照4.9%执行的；
利率就是，各是各的事；
阿永哥点评：
一是不论怎么说，公积金*款贷**的利率和首付，都是最划算的；
关于异地能不能使用公积金，现在各地政策不一样，有待全国统一系统的支持；
二是商业用房的*款贷**与住宅的*款贷**，不发生任何关系；
但是审批*款贷**的时候，会考虑还贷能力问题，收入和支出比，必须符合规定才可以；
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