今天聊的这家地产公司是新城控股，成立于1996年，前身是新城控股集团有限公司，在2015年12月登陆上交所。这家公司自上市以来，累计分红五次，共计人民币99.62亿，除了IPO的融资以外，没有别的融资。IPO之前公司的股本是11.6亿，IPO融资5.4亿，IPO之后总股本是17亿，公众持股大约31.7%。用分红的99.62亿乘以31.7%，可以得出分给大众的分红是31.57亿！而从大众手里融资的金额是5.4亿*发行价9.82元=53.02亿！五年时间里，投资者光依靠分红取得了55%的收益，年化收益率9.16%，所以总体上这家公司对股东还是比较慷慨的，这些年长期持有的投资者也得到了应得的奖赏！
但是过程并非一帆风顺，不经历风雨，怎能见彩虹？
新城上市当天首日开盘价是22.8元，而到了2016年的五月，股价就跌到了8.71元，腰斩之下又被踩了一脚！不知道当时有多少投资者斩仓逃跑。但是我们从今天往回看，前复权价格进行计算，现在价格是2016年最低点的10.9倍。单从股价上来说，5年有10倍的收益，简直是太美妙了！
在过去5年里，新城控股保持了非常漂亮的净资产收益率，分别是22.53%，22.44%，34.18%，41.91%，36.86%，33.89%，所以我们在投资中尽量选择高ROE的公司，就容易站在获胜的一边。但是，也不能陷入刻舟求剑的固有思维中，因为过去的高ROE不代表未来的高ROE。
打开新城控股的2020年年报，和万科一样，我也看到了公司对于未来房地产行业的整体预判，那就是“管理红利”时代来临，房地产公司要更加注重质量和风险控制！我想目前这也是行业的一张名牌了。
新城控股的主要模式是双轮驱动，也就是地产+商业，这和万科的地产+物业+仓储物流+长租公寓加+商业，从品类平衡上来说，还是差的比较大！而且抛开地产不说，对于新的增长点，商业这个板块，我个人不太看好，因为现在我发现大家线上购物越来越多，大型商业购物中心其实是在萎缩，虽然不至于萎缩到某个极点，但是也看不到他蓬勃发展的态势，那么身处这个赛道其中的跑者，想取得过人的成绩，相信也是要付出非凡的努力。
虽然公司在2020年全年营收取得了69.46%的增速，归母净利润取得了30.8%的增速，但是现金流却下降严重。对比130亿的净利润，经营活动产生的现金流却只有3.8亿。公司对此的解释是，在去年增加了更多的土地储备。显然，这一条和公司认为的要更加注重经营风险，是有点背离的。万科此时采取的策略是什么呢？使更加注重现金流，提高存货周转，不去过度扩张拿地。但这可能也是新城控股别无选择的一个保持增长的途径，毕竟我是卖房子的，不拿地，我又能怎么办呢？
公司计划2021年实现销售2600亿元，预计竣工总建筑面积4309万平方米。
2020年的销售金额是2509亿，销售面积2448万平方米，结算面积2352万平方米，结算金额2314亿，竣工面积3072万平方米。
单从销售金额上来说，预计2021年的增长幅度大约为3.6%。根据2020年预计的这个销售增长3.6%的幅度，再根据房地产营业周期一般是三年，可以推算到2023～2024新城控股的业绩增速可能会大幅下降。
2020年期末公司资产负债表上合同负债为2022亿，这就是公司未来利润的一个蓄水池，公司可以控制结算的速度，这部分业绩基本上是板上钉钉的，但是对比2020年总体的结算金额是2314亿，这2022亿的合同负债蓄水池，好像并不是太充分，因此，对于未来它业绩的增长，我个人信心不足。
对比一下万科在2020年他的合同负债6307亿，开发业务的结算金额是3774亿，看这个蓄水池跟新城控股的蓄水池比起来，是不是大很多呢？所以拿着万科，我心里会更踏实一些，毕竟起码未来两年的利润是已经明牌了的。具体的详细分析也可以看我上一篇文章。
一起读万科2020年年报（4）
新城控股2020年的净负债率43.65%，现金短债比1.68。
万科2020年的净负债率是18.1%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数是2.4倍。
最后再贴一个图上来，这个是2020年年报里公布的一张图，从下面图可以看出，全国商品房销售的面积总量增长从2017年起基本已经到了平台期，到现在基本上是持平的，随着未来老龄化的继续演化，加上新生人口的持续下滑，目前房屋空置率的偏高，我相信在总面积上未来也不会有太大的增长空间。但是从政策上来说，未来会增加一二线城市的土地供应量，这在某种程度上会提高全国商品房的供应面积，但总体上的拉动应该是有限的，毕竟大的基数在这摆着。
另一方面，我们从图中也可以看到，虽然销售面积遇到了平台期，但是销售单价还是在不断上涨的，这个增长比较稳定，所以不管我们承认还是不承认，接受还是不接受，房价的上涨未来还会是大概率事件！目测从2017年以后，每年的房价增幅平均大约在5-6%左右，未来会继续怎么样？相信大家心里都有自己的判断。
未来，龙头房企，依靠市占率的不断提高，就能收获稳稳的幸福，来自政策的监管趋严将加速这种进程，其实这是一种行业重新洗牌的催化剂。小型房企，风险管理差，步子迈太大的，都有可能直接出局。
房地产行业集中度上升正在发生，强者恒强将是未来的主流节奏。
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