这是拿铁房产观的第141篇原创
越秀区给很多新广的感觉是：又老又破又贵，还能买吗？
大多数新广对越秀的房子只有一个概念，就是学位好，好像越秀只卖学位房，其他房子都不能买。
那是因为你对这个老城区误解太深，甚至很多人从来没去过越秀区，只是坐地铁经过，却没在此下过车，要么就是直接去广州火车站，这个让无数人又爱又恨的地方。
但是一说北京路步行街，珠江夜游，很多人都知道。
由于是老城区，生活简直不要太方便，学校、医院、交通、生活配套都是非常完善的，节奏相对也慢一些。
最近咨询越秀区买房的人非常多，预算都在800-1500万之间，这个预算是不是可以在越秀横着走呢，当然不是，还是非常难的。
下面我们先把越秀区目前房价的逻辑说一下。
1、由于历史原因，越秀区的房子很难*迁拆**，虽然有一些旧改，但也在艰难推进中，听说基本都暂停了。
另外，越秀区的容积率太高，地价太贵，*迁拆**成本太高，阻力太大，所以不要指望越秀的旧改，也不要指望越秀能有多大的改变，基本都是小的变化。
所以越秀大部分小区都是在一小块地上建成的，基本都是单体楼居多，密度非常高。
旧改成功的也就是杨箕村，参考一下杨箕村的密度，就知道多恐怖。
2、越秀房价最贵的区域在五羊东风东到东山口一带，一是这里都是顶级学位房，二是这里有带花园的原装电梯小区，三是这里的城市界面更好，更靠近天河。
越秀的房子有几种价格体系，带顶级学位的和带一般学位的，原装电梯的次新房和楼梯老破小，以及带花园和不带花园的，至于看不看江，在越秀并不是很重要。
越是靠近珠江新城的房子越贵。
3、越秀的房子是非常抗跌的，因为没有新增供应，有的话也是贵到天上去了，参考2020年拍的那块6万多的地王，即将上市预计是14万起。
主要是以存量市场为主，由于有优质的生活配套，学位，交通等，大多都是以自住为主，每个小区放盘都特别少。
买的人不多，但是同样卖的人更少，而且很多老广不太愿意离开越秀，甚至有个小伙伴跟我说，一定要在龙脉附近有套房子，也就是人民公园到中山纪念堂旁边。
最近咨询的小伙伴里，想在越秀买房的人还是很多，当然，他们基本也是在这里上班。
他们工作的行业一般是国企、医院、事业单位，有自住和学位需求，同时不想太远，习惯了越秀的生活方式。
4、想在越秀买房的话，需要三房两卫，次新带原装电梯的，基本去到一千万以上了。
因为很多小区主要以一房大两房为主，三房面积大，总价也高，如果是次新带学位带花园的，简直是不要太贵。
那这么贵是什么原因呢，还不是因为房少人多，又一直没有新增供应。
越秀区的房子不能简单地用新旧来判断，也不能简单地用地段来判断。
所以，越秀区的房子不是不能买，而是怎么买，买哪里的问题，是你的资金和需求能不能匹配的问题。
你说600到800万，想买个第一梯队的好房子，基本没有，两房或许有可能。
自住或投资的话，看回下方两个区域：
靠近天河的部分，超过一千万才能选到像样的房子，西边的部分尽量控制在1500万以内，如果是更高的预算，就选东边地段学位更好的，如果超过2000万，天河海珠会有更好的选择。
5、在越秀区买房，不能超过内环路以北，以及跟白云交界的广园、三元里一带，一是批发市场较多，二是也没啥好的小区，租客较多、环境也差，一般越秀南部的人不太喜欢往北去。
6、如果要买越秀的学位房，二套是要30方以上的。
仅仅是为了买学位壳，总价建议控制在500万以内，像东风广场45的一房一厅，或者东堤湾47的一房一厅，又或者铁一、育才的一些老破小。
下面我们说一下越秀值得买的小区（部分）：
东风东小学：君汇世家、东风广场、锦城花园、金色家园
铁一小学：富力东堤湾、金羊花园、达道雅轩
育才小学：东山紫园、东山雅筑
农林下路小学：农林华府、御东和府
署前路小学：东山锦轩
小北路小学：小北御景
中星小学：淘金家园、富力御龙庭、波尔多庄园
文德路小学：东方文德广场
清水壕小学：骏文雅苑、文德雅轩
对学位不是太追求的话，还有一些其他不错的选择：东湖御苑、东山水恋、粤海拾桂府、富力盈泽苑、东鸣轩、雍雅园、东山欣园、东海嘉园、爱家园等等。
以下是越秀区中小学招生对口学校：
由于越秀区单体楼较多、老破小较多，很多都是多少号什么大院之类的，而且学位非常混乱，一条街的不同小区可能都是不同的学校，具体最好去咨询一下教育局。
如果是学位房，尽量还是以第一第二梯队为主，非顶级学位的一房一厅和老破小尽量避开。
自住加改善，一定要以原装电梯为主，能带花园就更好了，大部分老破小并没有什么升值空间了。
以上。
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