最近聚景园小区的看房者多了!
“有想租住的，也有想购买的。就上个月，我所知道的就有两套单身公寓成交。”聚景园小区的保安桂师傅说。
随着中山楼价不断上涨，公寓凭借其总价低、租金回报率高、市场流通性好的特点，逐渐受到市场欢迎。
中山公寓值不值投资?购买又该注意什么?
算账
租金回报率约4%
据桂师傅介绍，上个月聚景园成交的两套38平方米公寓，总价格在27万元上下，均价在7000元/平方米左右;出租的话，包括物业费，租金在1300元上下。
“就投资来说，虽然升值有限，中山公寓的租金回报率还是不错的。”聚景园业主顾先生表示。2012年，顾先生花费近29万元在聚景园买下一套公寓，刚开始是为了自住，后来由于不在中山工作，便拿来出租。
那么，在当前中山市场，公寓投资价值到底有多大呢?一般来说，公寓投资的回报主要来源于两个方面，一方面是租金，另一方面是价格升值。
就租金而言，一般用租金回报率来衡量收益，在中山，一套50平方米的一手公寓，按照目前市场上9000元/平方米上下的价格，总价值45万元，月租金则在1500元上下。
根据粗略的租金回报率计算公式： 租金回报率=(月租金×12)/购买房屋总价 =(1500×12)/45万=4%
总体而言，目前中山公寓投资的租金回报率在3%—5%之间，也有一些地段比较好公寓回报率可达6%。此外，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会随之水涨船高，回报率也将会更高。
就价格升值而言，目前市场的一手精装修公寓，每平方米的单价已经逼近万元，近期也有紫园、欧雅SOHO、利和豪庭、蓝钻寓见等项目推出;在二手公寓市场，目前价格尚且处于低位，均价多在7000元—8000元/平方米之间。
支招
投资公寓首选核心区
“在以前，中山的公寓投资不算很流行，因为房价比较低，5000多元的均价，100平方米的三房也才50多万，很多人工作几年后都可以借助商业*款贷**或公积金买得起，就不会去选择公寓。”合富辉煌中山市场研究经理谢仲娟说，“但是这一年来，随着中山房价的不断攀升，小户型、总价值比较低的公寓又开始流行起来了。”
在谢仲娟看来，公寓在中山属于低投入、高回报率的产品。她认为投资公寓有两个优点：
1
租金回报率不错
“对比珠三角，中山的房价不算高;租金相对一线城市来说，不算低很多，核心区域的公寓租金还是比较坚挺的，一般40平方米的公寓月租都在1000元—1500元之间，从租金回报率来说，中山的公寓还是不错的。”
2
处理的方式有比较多
“公寓还有一个好处是可以处理的方式有比较多，一方面可以自住，也可以出租;还可以卖掉支付大房子的首付，还可以留给父母居住，相对来说比较好处理。”
哪里最适合投资?
从公寓投资的选择来看，谢仲娟建议首选城市的核心区域和未来人口密度比较高的板块，这些区域白领人群比较多，租金支付能力强，容易出租且租金价格比较有保障。
投资有风险 看清公寓性质
公寓也有不同的产权类型，包括普通公寓、商务公寓和酒店式公寓，前者用地性质为住宅，产权期限为70年;后者用地性质则为商业，产权性质只有40年。
谢仲娟建议，公寓有多种类别，在购买前购房者应该了解清楚公寓的产权性质。如业主是用于自住的，只需购买住宅性的公寓即可，这类型公寓整体价格较低、首付少，寻租、转手难度都不大。买作办公用途的，应该选择商用一体的公寓，这类型的公寓一般适合刚创业的群体，如电商。
不过另有业内人士提醒，购买商用公寓是有一定风险的，商住公寓的附加值较高，除出租物业外，还能够出租用作企业注册地址，每个月能多收300元—500元。但同时，商业公寓的水电费、首付、转手的费用也比较高，投资前一定要仔细考察市场。
城区部分公寓项目盘点
欧雅SOHO
位置：石岐区博爱二路2号
价格：原来网上有参考报价在12000元—15000元/平方米之间，但从开发商内部得悉，因为规划重新调整项目将以带装修形式出售，所以暂未定价。
特色：复式设计、主打商用、物业管理
欧雅SOHO只有1栋，共13层，层高达5.9米，内部采用复式设计，建筑面积从55-248平方米不等，70年产权商住两用。每层楼标配7台电梯、2个洗手间外，每个单元内还预留洗手间位。北向的单元还配有生活阳台，还自带烟道，可自行烹饪。
项目引进了香港上市的国家一级物业管理公司中奥物业进驻管理，物业管理费不便宜，达到每平方米6.0元/月。
正和中州大公馆
位置：石岐区悦来南路37号
价格：8600元/平方米起
特色：交通便利、户型设计开阔、小区绿化率高
小区位于悦来南路与广珠公路交会处，十分钟车程内能到达富华、吉之岛、利和等商圈。距离广州西线中山南出口也仅是15分钟左右的车程。根据笔者现场走访的情况，建筑面积64平方米两房一厅、建筑面积51平方米的户型最后一套也已经于本周售罄，现在只剩下建筑面积42平方米的一房小公寓，剩余数量也不多。
正和中州由正和房地产开发，容积率较低，绿化率接近38%，内部有一个公园式的休闲主题园林，此外还有一个会所、两个泳池。户型设计比较开阔，大部分楼层能够全览小区内的园林。
蓝钻遇见
位置：石岐区悦来南路31号
价格：未定，认筹1万抵9折
特色：户型小而精致
蓝钻寓见预计在本月开售，2018年内可入住。目前销售价格尚未公布，当根据周边的楼盘情况，预计起售价格在9000元/每平方米，目前认筹1万可享受9折优惠。
项目一共有2栋，据公开资料显示共计564户，车位数232个，车位配比只有1：0.4。目前推出B、C两个户型，建筑面积分别是40平方米、56平方米。空间设计合理，即便是小户型，也有1房1厅1厨1卫的布局，56平方米的户型更多出一个卧室，适合一家三口居住。
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记者|李凤祥 伍杰
编辑 | 朱晓宇
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