作者简介：郭红兵，网络ID最后绝地，房地产行业专业人士，安徽省清源房地产研究院院长、安徽省房地产业协会副秘书长、安徽日报《房产观察》智库专家、安徽MBA学会会员、高等院校管理与营销类客座教授。
高能预警1
本文仅为作者个人对项目的理解与认知，不构成任何购买与投资的建议！！！
高能预警2
本项目刚刚启动，周边很多未来的规划尚未实质性开工，敬请注意。
===正文开始===
楼盘名称：皖投·新悦里
楼盘位置：合肥市新站区东方大道与铜陵北路交口东北角
售楼地址：新站区铜陵北路与项王路交口东100米
开发商：合肥皖投东方置业有限责任公司
楼盘特点：地铁盘、国企品牌、毛坯小户型
占地面积：82767㎡
建筑面积：200000㎡（其中住宅约15万方，商业约5万方）
建筑类型：小高层、高层
物业类别：住宅、写字楼、商铺
产权年限：住宅70年、商业40年
容积率：住宅1.8、商业2.0
绿地率：住宅40%、商业20%
规划户数：1302户
户型面积：85-106㎡
楼层状况：洋房11层、高层15-18层
车位数：住宅约1250个、商业约450个
车位配比：1.08:1
物业管理费：2.04元/月*㎡
建筑单位：上海尤安建筑设计股份有限公司
景观单位：杭州玖鹿景观设计有限公司
皖投新悦里鸟瞰图
第一部分
绝地五维价值模型分析
评分说明：★为一星，☆为半星，最后加权后得出总评分，最高十分。
（一）物业价值
（区域、交通、硬件、品质、空间功能等）
皖投新悦里位于新站区东方大道与铜陵北路交口东北角，位于明年通车的四号地铁线北站起点站，周边交通路网完整，但项目周边目前较为空旷，城市成熟度不高。
整个项目是由住宅、写字楼、商业共同构成的一个小型综合体，建筑规划风格较为现代，写字楼虽然层数不高，但设计外观很有现代风范。
住宅小区其实实现人车分流，中心景观面积较大。
户型以三房为主，偏刚需，比较实用。但目前可以看到的户型图没有做跨厅阳台设计。
项目刚启动，目前看不出品质如何，但从皖投以往做的项目来看，未来品质应该没有大的问题。
绝地评分：★★★☆
（二）商业价值
（区域商业特征、成熟度、发展趋势等）
小区自带5万方商业及写字楼，规划是区域性的商业副中心。从商业规划设计来看，未来有可能成为区域内社交型商业，影响范围是周边数公里。由于紧邻地铁起点站，未来人气无忧。
绝地评分★★★★
（三）投资价值
（地段、租赁价格、需求量、升值空间等）
该区域目前建设并没完成，如果从新站中长期规划来看，未来区域价值有进一步提升的可能性。
区域工业人口较多，但商务活动不多，本项目的写字楼体量可以支撑项目成为区域性商务中心。
从现实情况来看，该区域房地产处于低值区间，且价格比较稳定，对投资者吸引力不足。
该项目所在区域，对合肥周边人群有吸引力，对其他区域购房者吸引力较弱。
绝地评分：★★★
（四）心理价值
（品牌、建筑造型、知名度、体验感受等）
皖投是安徽省有战略意义的国企，皖投置业在合肥已经开发过多个项目，虽然不属于知名品牌公司，但整体口碑不错。
建筑造型符合现在最流行的新中式风格，购房者认可度较高。
新悦里这个案名，不属于所谓“府”“樾”类的高大上案名，与项目规划比较契合。
绝地评分：★★★☆
（五）附加价值
（环境（自然、文化、技术）、公众服务等）
项目边上即将出让的地块拟建8千人的体育馆，体育健身文化配套非常值得期待。
项目有两边规划建设景观绿地，建成后项目环境较好。
绝地评分：★★★★
五维加权总分：6.9
第二部分
皖投新悦里值得推荐的几点
项目价格还没完全释放，但从整个区域价格来看，是合肥市难得的价格洼地。
地铁终点站，交通方便，且4号线接泊目前规划的所有地铁线。
从户型上看，高层和小高层，基本都是刚需户型，面积小，未来总价有相当优势。
从区域来看，这个区域不像热门区域来说那么受关注，但从居住角度而言，该区域十分适宜在周边数公里工作的人群居住。
典型户型推荐
新悦里高层92平户型。
推荐理由：工整，开间也足够（不标尺寸要批评！）；客餐厅通透，空间感好。两室朝南，且私密性较好。卫生间私密舒适。没有采用跨厅阳台，功能性少了些。
适用人群：刚需婚房；有一可变空间，孩子尚小有老人亦可。