前几天我发了个朋友圈：
对话截图如下：
大概内容太劲爆了，发出没多久就有一大波读者私信问我：
“你怎么那么快就能卖出去的？我挂了都快1年了，连看的人都很少！”“我这三个月加起来降了50万了还是没卖出去！你涨了价怎么还能卖出去？”“我的是学区房！挂牌价比市场上其他房源低了近1万/平！只有人看，没有人谈价格，是怎么回事？！”“无锡的二手房环境是不是很差？我看我身边很多人的房子都卖不出去！”……
不怪大家这么惊讶。
无锡目前二手住宅库存逼近8万套，卖不出去的房子多得是。
房子卖不出去，大家第一个想到的就是：是不是无锡二手房市场不好？！凉凉了？！
那么，市场真的不好吗？先上个视频感受一下：
这是7月29日下午2点多一个粉丝发我的复兴路房产交易中心的视频，当天他在那里办过户。
如你所见，交易中心还挺热闹。且几乎每天都是那么热闹。
我也咨询了中山房产专门做网签的人，他告诉我，虽然现在的成交量和高峰期不好比，但工作日每天起码也有200来套的成交量
刚刚也说了，无锡目前二手住宅库存近8万套，按工作日均270套、节假日20套的成交量看，一个月能走五六千套。
你可能要问，为什么这五六千套房子能卖掉？是这些房子特别优质吗？
我通过一些渠道拿到了这些房子的基础信息，结果大吃一惊：成交的这些房子里，10年以上的房子、老破小、安置房占了大半。
就拿21世纪不动产来说，7月成交的房子里有70%是刚需客户，扬名花园、太湖花园、芦庄、曹张新村、寺头家园、广石家园等在内的安置房、老新村都是主力成交小区。
你可能又要问：为什么这样“破”的房子会大量成交，是因为他们特别便宜吗？
不。数据显示，他们中有不少都是高于所谓的市场成交均价成交的。
是不是很意外？到底是怎么回事？这些房子是怎么卖掉的？
总有人说：“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。”
言外之意：卖不掉肯定就是价格不合适，你想卖就多降点价呗，总能卖掉的。
可是多降点是降多少？
粗暴点的做法是：一下子降他个几十万。贝壳APP上时不时会有这种*力暴**操作的房子：
然而更残酷的事实是，当你也跟着狠心*力暴**、也降它个十几二十万时，会发现房子依然卖不出去。
所以，我个人对前面这句话的理解：价格确实是二手房买卖的关键，但这关键中的关键不在于降多少，而在于报多少。
具体怎么做呢？结合我自己买房、卖房，还有我接触下来那么多的买房人、卖房人、中介，从他们那里得出的经验，就是：
你的报价，要和你的房子，市场上其他房子、以及要买你房子的人的心理预期的价格匹配。
具体可参照以下6个步骤：（友情提醒：接下去的内容比较干，需要更多耐心才能看完，但有人已经靠这些小秘诀快速、顺利的卖掉了房子……）：
1，卖房优先找你房子所在区域的中介，区域内的中介更熟悉你所在小区的成交情况，可以给出更合适的报价建议。
很多人喜欢托人找厉害的中介，就像这位粉丝，卖不掉房子就来找我推荐中介，但不同区域的中介手里握有的客户资源是不一样的：
2，卖房前先向中介打听这个小区最近一套成交的房子是什么样的，包括户型、楼层、装修情况等，经历了多少轮看房卖掉的，最终的成交价是多少。
切记！要问成交价！不是挂牌价！
挂牌价，尤其是安居客等上面的挂牌价，有的过高，有的过低。
过低的大多是用来钓客户的，过高的通常是来做市场暗示的、你也可以理解为来扰乱市场的。不管哪种，都会影响你的判断，只有成交价是最值得信任的！
然后这个成交价必须是中介那边给你的实际成交价格，而不是网站上给出的价格。
经历过二手房买卖的朋友应该都知道，网签价格和实际价格之间会有不少的来去，网签价格往往要比实际成交价格低很多，不能作为参考依据。
3，打听到上述这些情况后，对比你自己的房子，看看你的房子大概能以比他高、还是比他低的价格售出。然后，在这个成交价基础上，往上加5-10%，就是你这套房子可以挂牌的价格。
多说一句，这个5-10%就是议价空间。
4，知道什么房子好卖还不够，你还要深入小区、物业、中介，打听这个小区卖了许久都卖不动的房子是怎么样的。
重点了解这些房子卖不动的原因是什么？是因为价格不对？楼层不好？还是装修不好？户型不好？房东难相处？等等。然后比对你的房子是否存在类似问题。如果存在，那么提前想好应对策略，以免有人来看房时问你个措手不及。
5，不光要了解你自己所在小区的房价，还要了解你小区周边、以及全市范围内，和你房价差不多、以及差价在20%上下的所有小区，看看他们卖得怎么样，他们有没有涨价，有没有降价，如果有，请同步。
这一步可能很多人不理解：我卖房子，和隔壁的小区比就差不多了，为啥还要去和全市内的房子比？
举个例子吧。我的一个粉丝，要买大户型学区房，一开始选了太湖新城雅居乐中央府1期、朗诗新郡的两套房子看。
正当他纠结朗诗会不会太靠马路、雅居乐中央府的装修会不会太老气、以及这里对应的学区教育质量会不会不如老城区本部的锡师时，中介又给他推了一套市中心新开河小区的大户型。
相比之下，新开河这套是半毛坯，可以自己选择装修风格，学区、教学质量也是相对稳定固定的、短期内不太会有变化，而且在市区，生活方便，于是果断放弃了太新的两套，哪怕那两套的房龄远比新开河要新：
你看，你的竞品很可能藏在无锡的任何一个角落里。
6，关于调价。这里面具体细分成3种情况：
第一种，整体市场好的情况下，别人涨，你也可以跟着涨，但不能疯涨，具体可参考周边新房的涨价速度、频率。
现在流行小区业主组个群，群成员根据周围新房价格的浮动，粗暴的给自己的房子加价——美其名曰：只要业主们价格统一了，买房人就会认可这个小区的价格了。
可二手房市场最容不下的就是泡沫。这种完全不管自己的房子是什么水平，和新房比、和周围其他小区比有没有竞争力，随意定价的行为，可能导致整个小区的房子都滞销。
第二种，整体市场不好，但是你所在的区域、小区市场挺好的情况下，你需要了解一下为什么你所在的区域、小区市场会好，然后看看这个利好你是否也有。
比如有的是因为学区，但你的房子虽然在学区内，但是你家的学区不是立刻能用，要过几年，那么你的房子就算要涨，也没法涨到别人家那么高、那么快。
第三种，整体市场、你所在的区域、小区市场都不好的情况下，普通人的反应是降价，这里我建议：
如果你急着卖房急着用钱，那就一下子降到位，降到比你差的房子的报价还要低，这样你可以挣到更多的关注度。
如果不急，那就不要降，甚至可以试着涨一点。划重点：是涨一点，不是让你大涨！
比如现在，市场微妙，可能每周都会出点信号影响房市走向，那你的调价节奏可以是每半个月一调，调价幅度也有讲究，比如你的房子卖200万，那每次可以上调2-5万。
综上6步，从找中介、到了解价格行情、竞品行情、到最后的定价，都需要你去做一些必要的市场调研。
偷偷告诉你，本文开头那位溢价7万、并在2天内卖掉房子的粉丝就是参考了我上面这几个步骤。
所以，看在钱的份上，请不要怕麻烦。