文｜公众号“壹楼” 豹子哥
这应该是眼下被最多人“祝福”的一片小工地。
天气好的时候，每天有N多的人前去围观。
工地名字：丁字桥南路跨武昌车辆段立交桥
地点：丁字桥南路，雄楚大街南向300米
因为要跨越铁轨，丁字桥南路在这里长期处于被腰斩的状态。
在南湖松涛苑有20年住龄的朋友老项对我说：
“个斑马，这些年我黑头发已堵成了白头发。”
01.
随着汉口天河机场投用，1995年，武昌南湖机场退休。
机场跑道两边，成了武昌最早、最大的商品房基地：南湖花园城。
▲ 老机场指挥中心遗址（图源：东湖社区）
那里的居住人口几乎是从零起步，25年来已突破了20万人。
这还不包含南湖路以西、以南，以及丁字桥南路以东的区域。
因历史原因（当年的上位交通规划有缺憾），南湖花园城往北进入雄楚大街、武珞路这两条主干道，必须经过铁路。
没有立交桥，这20万人每天驾车出“城”只能三选一：
武泰闸铁路涵洞、晒湖涵洞、岭南路涵洞。
这三个涵洞多为两车道不说，遇雨还容易滞水。堵上加堵。
片区东面的珞狮路接入了二环线后，情况依然没有太大改善。
通过文治街、文馨街进入珞狮路，同样堵得令人心焦。
缺一条直通武珞路的大路，南湖片20多年来成了一个巨大的“鳝鱼篓子”。好进不好出。
去年，“城”南的杨泗港快速通道通车。
但因各种原因，至今为止南湖匝道仍未开通。暂时指望不上。
丁字桥南路，几乎是南湖居民交通改善最大的希望。
仅2.4公里长的这条主干道，却至少已经修了12年。
之所以说“至少”，是因为我能找到的记录只有12年。
再要往前翻，就得去武汉城建的档案馆里去考古。
02.
最大的卡口就是前述的这个工地。
形成的原因非常复杂。
一是因为这里是武昌区、洪山区插花地带，城中村改造利益纠缠。
二是与铁路武昌车辆段的铁轨相交，靠雄楚大街一侧的铁路用水塔一直没能“协商”掉。
修修停停很多年。
每年的电视问政，辖区官员们都得谨慎地预备好这里的说词。
2016年起这里被纳入“市级城建跨越重点工程”，当时的“计划”是2018年完工。
直到去年底水塔被一点点切除，计划才从纸上落地。
▲ 水塔于去年拆除（资料图片）
调出最新版（2020年6月3日）“武汉规划一张图”，一目了然。
▲ （点击可放大）
一大片黄色区域（黄色块表示居住用地）的上端，烟灰色的部分就是铁路武昌车辆段（铁路及连结线）。
只要向北，无论如何都绕不开铁路。
与雄楚大街相交的三个路口，就是前面所说的三个涵洞。
去年初，双向四车道的丁字桥南路跨铁路立交桥南端落地处，有个新住宅项目动工：万科·新都会。
这是万科入汉20年在该片区的第一个楼盘。
总建筑面积约39万方，12栋高层、超高层住宅。
那一带已经很难有新的开发用地，这个项目这个时间能出现在这个地方，让人有些意外。
03.
之所以说意外，还是因为交通。
看到项目的外围挡板立起来的时候，我和很多人一样，对它并不乐观。
对传统的房地产开发来说，这里真不是一个特别好的选项。
三角插花地带，北面被铁路遮了；
西侧是“即将通车”了10多年的丁字桥南路，还有个水塔杵在那里；
南面是通往涵洞的岭南路，常规两车道。
掣肘太明显。以至于项目的建筑设计方---睿风设计对此有过一句调侃：
三面嘈杂中的突围。
但仅仅半年，园林景观设计就开始在内部示范区落地成型。
沿着项目的归家动线，万科融入了石、山、波、谷、水、树等景观元素，此处画风大变。
怎么说呢，就像一个红衣少女站在一片芦苇丛中拍照，相当打眼。
▲ 以上三张均为示范区实景
操刀景观设计的是北京创翌善策。
这家机构是万科多年的合作方。十多年前武汉万科另一个著名的旧改项目----万科润园的景观设计也是它。
他们在这里打造了南湖老城住宅区从未出现的“七重归家动线”：
钻石山脉、礼序入口、绿之波谷、水之森林、杉林花溪、全龄常乐园、入户前庭花园。
去年6月份示范区开放时，已经颇有些“尊贵”感了。
社区中轴两侧的蝶状布局成型后，园林品味还会有提升。
不得不佩服万科变废为宝的本事。
▲ 示范区实景
04.
内部不错，但是外部的抗性并没有消除。
即便你能排除施工的各种不便，把小区盖成仙女一样，人家一看外头的几条路还是会犹豫。
房圈内有位项目操盘手曾对我说：
“如果我是万科，我会拿一个‘更南湖一些’的产品线落在这里打性价比，吸引一批对价格敏感又不愿住到白沙洲的住户。这个区位加上万科的品牌影响力，哪怕操盘只是应付，也能以流量取胜，躺着赚一把快钱。”
万科却希望把项目拉得更长一些。
▲ 营销中心大堂一角
他们竟然在武汉首次落位了万科全新研发的高端产品线----都会系。
这也是万科继御玺滨江、金域国际、万科云城之后，万科“新灰标”产品系的再度升级。
其规划设计、园林景观、产品特色等维度，要求比万科的一些主流产品还高。
万科新都会的开发方向，是一个“集艺术、时尚于一体的现代都会社区”。
好是好，但是时间久、成本高，会反射在房价上。
去年住宅首次开盘时，含装修每平米均价2.8万元。对此，万科说：
我们不会只在小范围对标。
某次采访时，万科新都会的人把我拉进电梯，然后给我讲：
以前的样板间在3楼，只能看到外围的一些不利因素。后来我们 素性 在20楼又装修了一层样板间，为的就是让大家在这里看“远”一点，看清楚这里被蒙着的优势。
▲ 万科新都会外立面（效果示意图）
05.
在20楼能看到啥？
这里离武昌闹市区的主轴线----武珞路相当近。
丁字桥南路一通车，万科新都会的北向“气孔”就彻底打通了。
二环线雄楚大街高架离项目不到300米，过了雄楚大街就可步入丁字桥生活区。
从项目出发往北，约2公里到中南路商圈、到亚贸只有约2.3公里，到街道口商圈只有约3公里，到汉街仅约4公里……
▲ 项目区位示意图
往南的话，南湖沃尔玛一带是“什么都能买到的”社区成熟商网。
再往南一点，是已经通车的又一条城市快速路----杨泗港快速通道。只待南湖匝道开放。
项目周边环绕地铁7号线（已通车）、11号/12号线（均在建）、13号线（规划中）共四条地铁线。
近期最大的突破点，还是项目旁边的丁字桥南路立交。
站在20楼上往下看，跨铁路立交的主体浇铸已近完工。
按项目代建方----武汉城市建设开发投资集团公司6月2日在市民留言板上的回复，主桥计划于今年8月30日通车。
万科的人说：
“我们拿地时铁路水塔还没有实质*迁拆**动作，但我们综合评估后觉得，丁字桥南路跨铁路立交桥只是第一步，它的通车会为瑞安街、岭南路的改造创造条件。附近还在修地铁，交通压力所限，政府不会把所有的交通改善工程同时上马。这里的劣势只是暂时的，我们相信政府会一个个解决，一点点改善。”
同时，万科认为这里的住宅形态也到了该升级的时候。
▲ 销售展示间实景
▲ 销售展示间实景
南湖的住宅将随着交通的改善迎来置换期。去年以来到访万科新都会的买家已明确地传递了这个信息。
万科认为，丁字桥南路将使万科新都会的区域标签发生质的变化，不再是传统认识中的南湖片区，而会迅速靠向武昌核心。所以，这个地段的新住宅在设计上也应该适度超前，才能与区域的未来匹配。
06.
然后，他们真的是一点点开始改善。
项目东南角靠近岭南路涵洞处，有片三角形地块，为了城市界面的和谐与延续感，万科选择退让，将它改成了市政街角小公园。
这种取舍，也是万科喜欢做的事。有的读者可能想起了万科做街角公园的另一处例子。
去年，在硚口，我曾介绍过，万科万维天地。（←点击可回看）
南湖花园里面有不错的学校，但多是武昌区的。
属于洪山区的地块，配套学区一直饱受住户诟病。很多孩子的小学得到几公里以外。
万科新都会左侧有一块教育用地，一开始政府规划的是高中。
考虑到附近居民对基础教育的渴望，已明确建为小学和初中。
岭南路以前只是村级道路，万科入场后积极协助政府部门逐步做了整修和刷新。
能改一点是一点。
未来武汉的老社区，会是城市更新和城市再生双重驱动。
毕竟武汉老旧小区的整体存量还很大。
商品房开闸30年，多数人都热衷于造新，愿意改旧的开发商相对较少。万科新都会作为一个总建面不到40万方的住宅，即便无法实现片区的脱胎换骨，但仍可以通过努力逐步让这里变得宜居一些。
旧改，就是用接地气的方式，解决那些老旧小区真正的痛点。
“城乡建设与生活服务商”万科，希望也能改变这里的某些气场。
07.
在万科新都会的沙盘上，我发现有几条公共通道，乍看起来有些莫名其妙。
有几条路都往北延伸到铁路边，但北端并没有路与此对接。
我问过万科的人，他们没说什么。
行事稳重的开发商，在没敲定的事情上多会出言谨慎。可以理解。
相信眼神厉害的读者前面已经发现了端倪。
我们回到“武汉规划一张图”，放大后能看到，有几条路也是如此。（下图）
这里面隐含着政府和开发商对未来的考虑。
即，一直在传言、一直没有揭开盖子的武昌车辆段搬迁事宜。
这是一个比丁字桥南路立交桥影响更大的命题。
按铁路部门以前的表态，以及2018年武昌沿江18.4公里“武九铁路”北环线*迁拆**的过往来看，武昌车辆段搬迁也应是大概率的事。
由此似乎不难理解，市政府为什么在百姓诉求那么集中的情况下，这些年一直没有解决三个铁路涵洞拓宽或建立交桥的问题。
车辆段整体搬迁，是解决南湖交通问题的终极方案。
在这个事上，我们也应该相信政府的智慧和决心，相信“人民铁路为人民”。
只是需要一点时间。
比如，2018年政府投入28亿整治了巡司河，就一举解决了南湖花园水患。
▲ 整治后的明渠（图源：楚天都市报）
武昌车辆段搬迁后，南湖花园所有竖向路网全部可直通雄楚大街。
整个片区东南西北四个方向会全部盘活，大南湖地区与武昌主城区彻底一体化。
不能只用南向视角看万科新都会，应该越过铁路往北看，往城市中心看，看到这里离内环线实际存在的距离优势。
或许，这也是万科人执意拉着我上20楼看“远景”的用意。
08.
复盘万科在武汉的一些过往，你会发现一个共同点：它喜欢把一个项目做得很长。
这里的长不是开发周期，指的是拉长时间来审看。
没有仅仅满足于在红线范围内尽快完成土地变现。
这些人似乎总是相信，时间能让一件事变得更有意思。
不论是白沙洲的万科金色城市、万科城市之光，还是光谷的万科锦程，或者是万科汉口传奇，包括汉阳最近大热的TOD项目万科金域国际。
如果再把时间线拉长一些，从万科四季花城、万科城市花园，到万科润园。
项目虽有大有小，万科都能尽力让用户看到那些暂时被蒙着的价值。
▲ 销售展示间实景
在万科新都会，我的理解，这应该是万科在武昌做老城改造的最新力作。
不搞奢华和酷炫，甚至也没有刻意高大上。把住宅产品线升级一个维度，然后围绕实用、好用的逻辑进行。
随着“鳝鱼篓子”一点点被撑开，万科新都会能成为武昌住宅升级的样板吗？
如果是，那应该是整个片区价值对标武昌主城的第一次实践。
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