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从八大金刚闹金开到现在逐渐成熟的照母山，已经发展了10余年，这个区域已经成为重庆的第二个富人区，随着区域的逐步成熟，可开发用地也越来越少。
我们今天看的这个项目，地块算得上照母山现在最成熟的地段，旁边都是已经成熟的别墅洋房区，蓝湖郡，紫檀庄园，圣乔维斯，紧邻的还有已经开业的爱琴海购物公园。
到底是什么样的王者段位可以在这个时期进入，十分好奇，必须一探究竟.....
今日测评楼盘：金开玖號
项目位置：两江新区鸳鸯金山街道龙安路
近期开盘：待定
主力户型：高层套内50-70㎡
价格区间：未定
容 积 率：2.99
绿 化 率：11.47%
物业费用：3元/月（龙湖物业）
接房时间：预计2021年3月31日接房
01
照母山核心稀缺地块新房
我们先客观的来看一下项目基本情况，项目位于照母山板块紧邻金开大道，周边配套繁华且完善，基本可以步行都能到达。
01
交通配套成熟
项目位于金开大道龙健路与龙安路交汇处。
目前周边有3个公交站点：龙安路1号站、龙健路站、象屿两江公元站。
公交线路：606路、657路、667路、625路等多条公交线路。
步行10钟左右是规划的轨道15号线龙安路站。
不过现在照母山板块已经开通的轨道线路只有5号线重光站点，在照母山东区靠近金开大道的地方轨道交通依然是空白，在规划的轨道15号线龙安路站开通以后，这个项目应该是离轨道最近的一个高层项目。
02
商业配套完善
金开玖號距离爱琴海购物公园直线距离一公里。
距离光环购物公园目2公里（预计2020年年底开业，由香港置地打造）。
爱琴海购物公园是照母山发展了近十年来等到的第一个综合体商业，也是目前唯一开业的商业，金开玖號是在这个区域刚好成熟的时候进来，入住即可享受繁华，虽然没有大型商圈的人流，但也不缺乏人气。
03
学校配套
博雅小学、橡树澜湾小学、万年路小学，这是周边小区今年划片区的学校，最终以划片区为准。
周边配套的学校虽然不是什么名校，但也还是不错的学校，而且周边都是成熟的社区，对于划片区入读的学校也有参考性，不像纯新区一切都还是只是规划。
从前面的介绍可以看出，这是一个核心区域的小楼盘，接下来我们就来看看他们的产品到底如何…
02
“贫民”和重庆顶级富豪做邻居
本项目一共仅有2栋楼，分别是一栋商业公寓与一栋住宅，社区360度开放，纯刚需盘，开放式也意味着没有小区绿化和公共设施等配套。
虽然是住宅，其实更像住宅型公寓，可以预见以后除了居住肯定也少不了小型公司和工作室，小区出入人群混杂。
金开玖號应该算得上照母山板块最低端的产品，但邻居却是重庆顶级富豪，如果选择朝蓝湖郡的方向的高区，视野非常漂亮，一直到鸳鸯片区中间都没有任何遮挡，能有这样无敌景观的除了旁边的力帆紫郡就只有金开玖號了。
（图片源于网络）
03
稀缺小户、低总价上车照母山
因为受到地块条件的限制，也不是专业开发商操盘，所以注定这是一个刚到极致的楼盘，纯地段卖点。
所以设计的是50-70㎡的小户型，是目前照母山唯一在售高层小户型，更是照母山最低总价的新房，但对于这样的纯刚需产品，每平米2万的单价也并不便宜。
下面我们一起来看看户型。
1号户型：73㎡
优点：
1：动静分区
2：入户有玄关，私密性好
缺点：
1：进门过道浪费面积
2：主卧室有阳台改造，地坪需要抬高
2号户型：68㎡
优点：
1：客厅和卧室阳台可以打通做超大阳台
2：入户玄关设计，保证私密性
缺点：
1：餐厅位置尴尬，不好布局
2：生活阳台狭小，几乎没有采光
3：储藏室采光面小采光差
3号户型：50㎡
优点：
1：小户型配大阳台
缺点：
1：50㎡只有1房，功能性欠缺
2：餐厅与入户门打架，不好使用
（3梯10户的设计，不想因为等等电梯迟到，上班最好早点出门）
04
起底项目背景
很明显这样一个奇葩的项目突然走入大家的视野，背后一定有不寻常。
经了解，发现这是重庆城市综合交通枢纽（集团）有限公司是重庆恒中合泰投资有限公司合作开发的项目，（交通枢纽集团不是修公交车站的吗？不过有地就是大佬）。
其实这块原本是属于公交枢纽集团的，以前是规划用于修建公交枢纽站的，现在周边都是超高档小区，如果修个公交枢纽站也挺影响城市形象的。
所以就改到了地下，把原定的公交枢纽站改为了公交车停放站场，不会设立站点，只是用作夜间停车用。
公交车行驶的噪音还是挺大的，每天一大早出车，半夜才收车，对居住的影响是肯定也不小。
05
卖点缺点都很直观
因为产品都是刚需小户型，不管是自住还是投资，以后几乎都会再次交易。
这样就要考虑以后和同区域其他楼盘比起来是否还有竞争力？我们针对这一点和周边的二手房做一个对比，看看是否还有投资价值。
根据项目20000元/㎡的预估价，总价在100万-140万之间，我们来看看这样的总价在周边还有些什么其他选择？
象屿两江公元，万科悦峰，北大资源博雅.....北大资源等到光环购物广场开业以后，也同样既有轨道也有商业…
大部分买入时间较早，有着一定的议价空间，再加上部分带装修，又可以节约一笔。
而金开玖號比起这些楼盘只是房龄少几年，仅有的地段优势也都体现在了价格上，红利部分基本都被开发商收入囊中，我认为想要再增值已经很难。
在现在普遍都已改善为主的市场上，刚需小户显得尤为稀缺，100万买照母山也确实诱人。
产品的地段更是稀缺性显著，但产品设计却有点勉强，下手前一定要考虑清楚。
既然不是一步到位，就必须考虑后期置换的竞争力，是否还有投资价值！
楼盘评分
价格：☆☆☆
地段：☆☆☆☆
交通：☆☆☆
配套：☆☆☆
产品：☆☆
综合评分：3分（5分为满分）
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