文 | 《地产小王子》主笔 忆莲
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“叮咚，叮咚，叮咚......”，我接连收到了朋友十几条微信。
打开一看，清一色是房子的链接和截图，其中有老破小，有酒店式公寓，只是总价都在150万以内。
“这些房子怎么样，靠谱吗，我想去看房子了。”说了1年，朋友终于打算在杭州买房了，想让我帮忙参考参考。
这位朋友首付款只有50万上下，外地人，目前在拱墅区工作，租房在附近，还是单身，一个人还贷。
可以说，她是一位24k纯刚需。买房，就是为了自住。
首付50万，在杭州可选余地不大。她也考虑过新房，但能满足这个首付的新房，偏远不说，而且很难买到地铁房。对没有车的她来说，上下班实在太远了。
在我看来，对纯刚需来说，买一套老破小，就成了最佳方案。无论是自住角度，还是保值能力，或是流通性，老破小的表现都可圈可点。
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老破小成交回春，市场已经给出了回答。
最近一段时间，多个老破小出现在杭州主城区周签约TOP10中，一改去年被次新房垄断的形势。
上周（2020.7.13-2020.7.19），翠苑一区排名第4，签约8套，签约均价4.4万元/㎡。
上上周（2020.7.6-2020.7.12），景芳五区签约10套，拔得头筹。
6.29-7.5这一周，老破小上榜了4个，几乎占据了榜单的半壁江山。景芳五区成交8套，排名第3；南都花园成交7套、三里亭苑三区成交7套，共同排名第4；景芳六区成交6套，排在第5。
相比去年，老破小出现的频次明显增加。
▲6.29-7.5主城区周签约TOP10
我同事住在湖墅一老小区里，据她所说，经常有中介带人来看房。她所住的楼幢，共有15户人家，这两年有八九户已经换了业主。
可见，老小区在二手房市场上的交易非常活跃。
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老破小贵在性价比高。
通常来说，老破小所在的地段都不错。交房时间久，周边拥有学校、超市、菜场等成熟的生活配套，交通也比较便捷。
此外，对比周边的次新房，老破小大多有40-60㎡的小户型，而且单价还低几千到几万元/㎡不等，总价更可控。
比如目前TOP10成交榜上的常客——景芳五区，距离地铁4号线景芳站直线约400米，附近就有天虹商场、庆春银泰、邵逸夫医院等配套，地理位置真没话说。
小区近期签约均价 39690元/㎡。一套35㎡的小户型房源，挂牌价为136万。
▲景芳五区部分房源价格
而直线约800米的东润枫华，成交均价为54210元/㎡。直线800米的次新房万科大家钱塘府，挂牌价为69107元/㎡，随随便便就是600万总价。
比如说湖墅新村，附近是浙江工商大学、浙江图书大厦、大兜路历史街区、运河、树兰中学等配套，还是卖鱼桥小学的学区房，出门就是杭州重要交通大道文一路，几乎占据了杭州最核心的资源。
但小区价格却不高，近期二手房成交价为47990元/㎡，而不远处的次新房价格已经达到了6万+、7万+了。
▲湖墅新村部分房源价格
再加上更低的物业费、停车费等，老破小能为购房者节约很多成本。
综合比较来看，老破小确实是刚需过渡的性价比之选。
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买房子主要买的就是两样东西：土地和产品。换句话说，房价=地价+产品。
眼下，杭州真正市中心的涉宅地，一年出让量两只手就能数的过来，还动辄3万+、4万+。地段是不可复制的，主城区的土地资源只会越来越稀缺。
老破小虽然自身升值空间有限，但却十分抗跌。
当市场出现调整时，市中心地段价格也是相对稳定的。这也为住户后期置换创造了条件。
这两年，杭州二手房挂牌量水涨船高，目前已达到了123942套。越来越庞大的库存量，难免造成二手房价格下跌。
有相关媒体统计，在杭州180个二手房成交活跃小区中，其中八成小区过去两年来横盘未涨，甚至比2018年的最高点低10%左右。
像朝晖六区、近江家园、大学路新村、小河佳苑、翠苑三区等等地段中心一点的小区，相比坐过山车一样的次新房，价格调整幅度都比较小。
反观一些红盘次新房，卓越蔚蓝领秀二期6月签约均价为20381元/㎡，而去年12月时为22470元/㎡，仅6个月就下跌了10%；融信澜天6月签约均价为26863元/㎡，去年12月则有27810元/㎡，下跌3.5%。
就我的感受来说，这两年行情，次新房、老破大受影响最大，降价新闻层出不穷。但老破小降价还是少数。
总体来看，老破小至少保值不成问题。
如果有学区加持，那更是吃香。若是正巧能碰上*迁拆**，那还能创造额外的价值。
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老破小的居住品质，是一直被大家诟病的地方。
没有电梯、脏乱差、停车难、缺乏娱乐配套等，多重泰山压顶，不仅劝退了大量购房者，还让生活在老小区的人居住体验。
不过，这一点正在逐步改善中。
7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。《意见》中明确，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
其实，杭州改造老旧小区的计划早已在实施。
去年，杭州作出老旧小区改造四年行动计划，宣布计划到2022年底，全市改造老旧小区约950个、1.2万幢、43万套、3300万㎡，将涉及上百万人。
举几个例子：和睦新村，小区公共部分有所提升，楼幢内部也加装了电梯，整个小区仿佛一个没有围墙的养老院；武林门新村不仅小区面貌进行了整治，还增加了泊车位......
▲旧改以后的和睦新村
当痛点得到改善，借助自有的优势，老破小在二手房市场上的竞争力可能会更强。
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住老破小，其实是一种无奈。说实话，钱多的话，谁愿意住老破小呢？
但当下，很多人的工资涨幅，远远跟不上房价涨幅。老破小总价低、实用便利，也有保值能力。至少，给了很多人一个留在杭州的机会。
对一些资金实在有限、工作在市区的年轻夫妻、单身青年来说，老破小变成了一个不错的选择。
不过，买老破小也有讲究，给大家几点建议：
1、优先考虑有学区、地铁支撑的老破小，给房子保值、增值增加一重保障；
2、尽量往市中心买，郊区老破小不要碰；
3、顶楼和一楼的房子要注意，观察日照、漏水等情况；
4、价格参差不齐，多维度了解之后再入手。