这个月，有很多人问树老师：
树老师，巴滨路怎么样？
我发现，近年，媒体对于巴滨路的评价，基本都是一边倒的说好。 我们先把所有说巴滨路好的要素全部列一遍：
1.两江四岸概念： 通常我们认为的两江四岸，是长江嘉陵江，以及两条江的两岸。
房圈更多指的是两江四岸的核心区，也就是 “两滨一嘴”：南滨路，北滨路，江北嘴。
其实重庆还有多条滨江路： 最老的长滨路，嘉滨路，沙滨路；后来的九滨路，未来的大滨路。
还有主打“自然、生态、休闲、亲水”的 巴滨路。
巴滨路直接连接南滨路，是目前两江四岸的重要交通枢纽和景观带，巴滨路的任何楼盘，都可以昂首挺胸的说： 我是两江四岸盘。
2.房子普遍新： 巴滨路最早是10年以前，融汇地产进驻，融汇地产深耕3-5年后。大举开发则基本是2015年以后的事，房子普遍观感好，不少产品物美价廉。
3.物理距离近： 从南滨路到巴滨路，10分钟，从二塘到李家沱，10分钟，从李家沱到龙洲湾，也是10分钟。巴滨路基本不堵车，滨江路的楼盘，去渝中，顺着南滨路，可以维持 30-45分钟通勤级别。
4.有规划： 地铁18号线，25线，12号线，穿过滨江路，连接核心区。
5.明显的低洼区： 目前的二手市场基本价格都在1万出头，目前的新房市场，也还有不少低价产品。
对比主打两江四岸标杆的南滨路长嘉汇，拉开2-3倍的差距，看起来明显上涨空间更大。
可是我想说：
以上利好，对于指导现阶段巴滨路怎么买来说。
不一定在点子上。
先说两江四岸概念
两江四岸 江岸线很长 ，可以用来修江景房的地，和可以吹江景概念的盘极多，参考下图：
所以在重庆， 江景不稀缺，稀缺带“城市景观”的江景房。
这类江景稀缺：
这类江景不稀缺：
关于江景房的逻辑，我要郑重提示一点：
越是涨得好的江景房，对配套和产品的要求:就越高。
烂房子+江景＜2
好房子+江景 ≈2
好房子+好配套+江景＞3
江景在第三个选项里面，溢价才会大增。
举个例子
阳光100喜马拉雅：
江景好吗？顶级。房子好吗？很好。
涨得好吗？不好
图为喜马拉雅：
一是当时就卖得贵，房子好江景好概念好，自然贵。
二是 自己的配套一直没起来，甚至连像样的底商都没有。
同样的例子，参考 长嘉汇四期 ，一墙之隔。
有漂亮的小区，有完整的商业配套，有主流的户型。
才有居住氛围。
图为长嘉汇四期：
对！居住氛围太重要了。
居住氛围不是你一定要去住。
而是，你真住的时候，也不会不方便。
真正有价值的江景房，要求是严格的，也是稀缺的。
对于巴滨路的很多房子来说，其实刚需买的，比改善的多，很多人并不是冲着江景去，而是冲着房子新，小区好，滨江生活的憧憬去。
人是真要去住的，一住就有要求：
1.真住，对地铁就有要求。
2.真住，对学校就有要求。
3.真住，对商场就有要求。
跑不掉的三大件，市场最诚实，三大件不兑现，价格就起不来。
再说物理距离近
交通这个东西。他是要成体系才有威力的。
不是某一条路到哪里20分钟，这个地方就能蹭蹭涨。
好的城市界面，有以下几个特点：
路网整洁纵横，地形平坦宽阔，地铁多条交叉。
下图为中央公园片区轨道交通示意图：
你至少有保底的地铁方案和改道方案。只看公路，不靠谱。
巴滨路的地铁，不是没有，目前看起来，落地会比较晚， 但所有的楼盘都在透支这个规划。
你也许会说了，有的楼盘，不需要地铁也能涨得好，这是另外一个话题，这个楼盘一定带有很多附加价值。
至少目前， 巴滨路及其腹地，很需要地铁。
怎么理解价格低洼
你一定要看两个东西：竞品体系+过往表现
1、竞品体系
二手供应量 ，只看贝壳，融汇半岛和龙洲湾，这两个直接跟巴滨路纵向交通区域，分别是1300套，2800套在售，这还不含李家沱区域。这已经跟照母山齐平。
别慌，还有大量的未入市新盘供应：
近3年，周边大大小小至少开发了30多个新盘，大量盘未到限售期。晚上去巴滨路会发现一个现象，楼盘多，但入住率却不好。
大开发商集中开发巴滨路，当然是好事，但集中开发还有一个原因： 地价低。
从这两篇文章来看：
板块布局2020|一张图看懂龙洲湾最新房企布局
2020板块布局更新|一张图看懂李家沱-花溪房企布局
李家沱——龙洲湾板块的 地价基本集中在5000左右。
房价卖1万，不是洼地，是常理。
且这些地不少是近一两年。也就是北区跟南区拉开倍差，从地价就拉开了倍差。
2、过往表现
有粉丝有为我提供了一个素材，2010年买了巴滨路的融汇半岛，算是巴滨路最早的一批业主之一，应该相当有发言权。
融汇半岛五园湾，购买日期：2010年1月
建面138平，60.8万，合4405元/平
这套房子，2017年卖出，卖了77万。
来看2017年，融汇半岛五园湾的卖价，参考了150平左右的一套成交。
7年，涨了1500块，一把鼻涕一把泪。
当然，这中间不能忽略重庆的在过去十年的大势问题，最关键的，到现在，2021了，就拿融汇半岛这个小区来说，也还有1万的次新房。
过往表现不好，这里面有些不能忽视的问题：
1.哪些人在这里买？
高净值人群少+高端产业缺失
互联网企业，金融企业，先进制造业，高水平院校，大型企业总部，政府机关，几乎没有。
图区北区光电园片区写字楼群：
主要还是传统的摩配产业和主打高职教育的概念，如果在一段时间内依然没有强产业支撑，巴滨路的定位，依旧是比较尴尬的，只能是购买力外溢和就近刚需。
2.没有学区暴击
好的学区，背后是好学校，好生源，好老师。
他跟产业结构是密不可分的，产业好，高收入人群多，必然生源整体更优。
为什么要在北区规划顶级学校？不是乱规划。
至少目前，重庆本土的资深房客，提到巴南，巴滨路。
没有学区的概念。
而研究过去的新房暴击点，往往在学区。中央公园和照母山后期发力厉害，很多涨得好的盘，还是因为学区。
3.主流购买力习惯
重庆的组团发展，导致买房是有习惯的：
▪ 要么就在本区买
▪ 要么都往热点买
大家都不想过江过桥，北边的朋友买南边的，是极少数，
买巴滨路的主要还是：
巴南真实改善，住新点。
南坪退一步换新，远点住更大。
九龙坡过来逛一逛，不小心买一套。
图为重庆各个组团：
但是全城都在买北边的，一定是多数。
因为这十年，重庆整体发展的IP不在这里，所谓北有照母山，南有龙洲湾，押韵是押韵，这是开发商的说辞了。
“势能”有高低。
投资楼市，特别是牛市，一定要能理解楼市的：势能。
投资也要学会认错。今年，西区涨幅已经明显拉开了巴滨路。当事后诸葛亮，很有必要。
最后，树老师写这篇文章
不是要引起南北之争，地域歧视。
说哪里好，不说价格，不说买入节点，都不叫投资。
每个板块都有他的价格梯队，你在最好的板块不小心买错了楼盘，照样站岗。
写这篇文章的题目，叫做， “当前投资重庆的奥数题”
你们要记住这里面有一个前提： 当前。
当前什么情况？
两滨一嘴，照母山，中央公园，已经有可观的涨幅。
这些涨幅是对近几年，这些热点区域利好对象和这个城市的价值修复。
但有大量盘还趴在地上，一动不动，吹重庆暴涨的，我就只有八个字送他： 瞎闹不好，房住不炒。
稍微有心的投资人，都会知道，板块会轮动，有的先有行情，有的后有行情。
踩准行情节点的规律很重要
树老师通过观察，大概会有这些建议：
1.横盘起势期：买领涨盘，网红盘，限价新盘。
2.领涨完成期：买领涨盘周边的普通次新盘。
3.全城起势期： 谨慎 买补涨盘，最好以郊区次新为准。
总之： 慎碰老破大，带一线学区的除外。
巴滨路，根本上，是一个标准的郊区次新，补涨区域。
我在这个补涨前面，加了一个词： 谨慎。
有几个原因：
1.我们无法判断，任何楼市行情持续多久，能不能轮动到这里。
2.下渗经济学原理：
“领涨的可能一直领涨，补涨的可能不补涨”，楼市分化，可能是下一个阶段的主题。
这个大杯子，就是带稀缺资源的好房子，通胀是这个酒瓶子，能最大程度接到酒的：是富人。
富人买房的喜好，会传导到房价，富人喜好买好地段的好房子。
巴滨路什么时候可以买？
1.价格足够低，依然能博涨幅，与北区价差足够大的时候，具体到每一套房子和小区。
2.有大行情的时候。就拿融汇半岛来说，2017年还有5千，18年时就有1万的了，2017-2018这一波，行情足够大。
3.利好兑现潮前，地铁兑现，商业兑现，xx兑现。
特别需要注意的是，现在的重庆北区，
200-300万，变成刚需了；
300-400万，改善不上不下了；
500万以上，购买力一下冒出来了。
其实，不少早年占位北区的朋友，手上已经有一两套房了，有基础，我们经常说，重庆人手上，谁没有两套房，卖旧换新，是有底子的。
价格通过置换迭代，这是规律。
所以，巴滨路：
对于 新进城的重庆人
对于 少量资金解决有无问题只能长持的朋友
低价区买好房子，未尝不是好的选择。
毕竟，这也是大城市，低价区次新，最后的上车机会。