近两年，叠拼市场大热，不只是成都，全国都在蔓延。
随着改善时代的到来， 大平层、洋房、叠拼逐渐步入购房者的视野。
尤其是“限墅令”当下，拥有一套叠拼，被看作身份与地位的象征，也是很多人理想生活的终极选择。
据统计，在成都，叠拼销量5年暴涨5倍，套均总价超过500万，且整体呈现从郊区到主城区转移的趋势。
叠拼为什么火？
首先，弄清楚买叠拼的动机。
千万不要揣测有钱人的购买逻辑，买房君咨询了一个买叠拼的朋友，以下为对话整理。
01
为什么买叠拼？
房地产税要来了，为了减少持有成本，我准备卖掉手里的两套闲置小高层。
尽管房地产税具体试点城市尚未公布，征收比例也不得而知，但对于拥有多套房的人来说，无疑具有相当震慑力。
把多套边缘房产整合到一套核心房产，腾笼换鸟，不失为一种明智选择。
其实，相比之下，独栋、联排居住属性更高，但是总价基本要上到1000万，资金还是不够充裕。
02
为什么不买大平层？
现在新盘大平层只有刚需才能买到，基本上是洋房加叠排加联排，而好的产品又没有在传统核心板块上。
另一方面，住惯了高层，如果再花力气置换一套大平层或洋房，生活方式不会有太大的改变，无非是尺度拉大一点，家人空间更充裕些，本质上还是在同一个维度下。
叠拼，私密性更好，不仅能拥有身份认同感，还能享受别墅的超大花园和地下空间。
03
入住体验如何？
现在还在装修，说实话有点心累。
当时买的时候还是冲动了，看了一个下叠的样板间，被院子吸引，果断下手，没想到装修成本那么高，严重超出预算。
其实，绝大多数叠拼业主都是第一次改善购买，并没有太多清晰认知。
存在即合理。
既然大家都在买叠拼，说明产品本身足够打动客户，也是一种时代的选择。
然而，接下来，成都即将推出的60余个含叠拼产品的项目推出，产品越来越丰富，选择的空间也越多，叠拼到底该如何买？值得深思。
从物理性来看，我们把叠拼分为三种类型。
第一种：双叠拼
双叠总共4层 ，是最贵、最好的叠拼产品。
主城区，只要容积率在2.0以下的楼盘，基本都带有叠拼，但纯双叠的项目不多，只有最好的地段，才会用来打造。
比较代表性的楼盘有 ，中化润达丰滨江樾城、龙湖西樾锦宸、中海浣云居、新希望天府锦麟壹品、渝太润达丰悦蓉东方、天恒傲云天府、清凤鹿溪源等。
清凤·鹿溪源意境图
双叠也是 最接近别墅体验的类型， 甚至不低于联排和双拼，基于这几点优势，双叠拼的销售批量稳居别墅各类产品之首，特别是总价在500万-800万之间。
第二种：三叠拼
三叠一般为6-7层 ，分为上叠、中叠、下叠，也是市面普遍存在的叠拼类型。
三叠最考验开发商功底，也是最容易拉开产品差距的。
聪明的开发商往往能在同等面积下，做出更多产品面积，实现溢价。
我们按层数来算，一栋三叠叠拼可以做出6户，比双叠拼多出两个中叠面积，产值自然也更高。
第三种：四叠拼
大部分8层的房子，我们都称之为洋房，但是中海御湖世家开了一个先例，将8层打造为叠拼别墅。
四叠，其实就是再加一个中叠， 从居住舒适度来看，4叠肯定是最次的。
不过这样的很户型已经很难再见到了，当时中海以别墅清水价28000元/㎡取证，依然全部清盘销售，只能说中海的品牌力确实强大。
搞懂了叠拼的类型，那么上、中、下叠该如何选呢？
去化难度上看，下叠>上叠>中叠，这一点从取证价格上也能看出一二。
如何选，因人而异，一房一况。
上叠采光和通风效果更好，夏天不容易发霉、受蚊虫干扰。
选择上叠的人，一般喜欢居高临下的感觉，更倾向于屋顶带花园。当然，有些上叠也会赠送一楼花园，相当于同时拥有两个花园，这种上叠是比较稀缺的，也是最抢手的。
不过，如果小区周边有高层遮挡，上叠的视野优势也没那么明显，反而更缺少隐私。
而且，在打造和维护成本上，屋顶花园往往更烧钱。举个例子，如果想在屋顶打造假山、鱼池，防水等级一定要非常高，基本上10年就是一个保养周期，好比高层的厕所，一旦出现渗水，维修成本可想而知。另外，把土壤和水泥搬到家容易，搬到楼顶，还要费点功夫。
中叠，无论在哪个楼盘，都是鸡肋产品，也是最难去化的。
为了照顾上下叠的多层次空间，中叠往往被做成最单调的平层产品，有些中叠基本等同于平层结构，甚至单层面积不足一百平，还需要上下楼梯，尤其是到地下室，非常尴尬。
功能上，中叠介于跃层洋房和墅级产品之间，只有极少数高配小区带独立入户和花园。
由于中叠面积小，价格高，为了避免与大平层进行pk，很多开发商都在为中叠强行加分。
以 奥园麓语ONE 为代表的创新叠拼产品出现，让中叠重新享受到下叠的特权，标配一楼独立花园、独立电梯入户和地下室。
还有最近比较热门的 东叁金茂逸墅 ，上叠/中叠都做了改造升级，每一户都可以从自己的私家花园入户，并搭乘电梯到达自己的入户层；同时，如果业主从地下停车场归家，也各自有独立的地下室和电梯，专属入户。
东叁金茂逸墅楼栋花园、私梯分布示意图
中叠属于一个新物种，尚缺乏二手房案例， 未来能否能卖出去，还需要接受市场检验。
再看看下叠。
不可否认， 下叠是最有别墅居住形态的 ，开发商会把它做到面积最大，相应总价也最贵。
下叠最大的亮点在于 花园和地下室赠送 。
普通下叠至少带一个花园，如果位于端户，可能会带多个花园。
佳兆业珑樾壹号
而赠送的5.8米挑高地下室，可以隔断作为两层。
同时，在负一楼夹层，很多楼盘还做到了 单独采光 。
比如前面提到的奥园麓语ONE，以及后来的东叁金茂逸墅、德信麓湖云庄、首开天府琅樾等，一个小小的创新，刚好把地下室空间充分利用起来，方便后期室内多功能室改造。
奥园麓语ONE
值得注意的是，后期地下室改造必须花大量的钱力和人力投入，新风系统都不能除湿，必须要工业级别的除湿器，24小时不断抽水，电费都是小事，关键噪音还大。
当然，一楼的缺点也是显而易见的，潮湿、采光差，但依然挡不住对别墅产品的向往。
总之，市场对于叠拼这种产品褒贬不一。
那么，叠拼的竞争力到底在哪里？
三胎时代来临，叠拼很好抓住了时机，多层空间设计，将一家人的生活场景切割在不同楼层，互不打扰，更私密。
叠拼功能布局更合理，有专业的动静分区设计，部分户型还有宽绰的储藏空间可利用，加上面积尺寸的优势。
长远眼光来看，叠拼低楼层设计，后期一定会比高层筒子楼设计更宜居舒适。
写在最后，论投资升值空间，叠拼明显不如高层，且总价高、面积大，后期也很难交易，购买时需更谨慎。