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Q:提问:京总您好，我家的情况如下，刚开始看房想麻烦您推荐选筹;工作地点：我在西城区西直门附近，另一半最近在换工作
目标是西城或者大兴;月收入：两人合计2.5w-3w，若*款贷**多的话家里也能有支持;首付预算：200-240 总价预算：500-600（若按新房首付40%预算）需求描述：预计23年元旦前后拥有北京户口，京户首套
小三居或大两居（老人更偏向小三居），80-100平。最好近地铁（2km以内），有电梯，南北通透。未来5年内有生娃打算，不追求学区但要求有配套教育。问题：请问是否有推荐板块或楼盘？最近刚开始看房目光集中在新房上了，关注到了黄村的中骏金辉未来云城，不知道您对黄村板块和这个项目未来怎么看？感谢回复
A:回答:您好，感谢信任！1、首先建议认真阅读精华栏的三篇文章《大兴选筹》《投资原理》《杠杆》
2、黄村镇脱离了大兴投资的区域了，大兴值得投资的是靠近亦庄附近，或者西侧的大兴新城附近，大兴新城附近的投资价值不是大兴新城而是4号线向北延线到金融街，西红门居住的人群大部分在金融街上班，所以这个板块每次房价上涨轮动的规律是先从西红门开始一直向南，黄村这个盘不便宜，但位置太偏了，您的预算如果把投资放在首位建议考虑两个板块，西红门或亦庄河西，第一套房选筹很重要，这两个板块属于龙头区域，跟着行情走问题不大，祝一切顺利！
Q:提问:450至500的房款，万科城市之光东望三居，这个小区靠近17号线，又规划有好的学校，不过是限竞房，和门头沟的金茂长安悦三居以及通州运河湾两居二手，怎么选。在北二环和丰台科技园工作，对地铁通勤有要求。您还有更好的兼顾投资自住需求的推荐吗？
A:回答:您好，感谢信任！这三个商圈通州的运河湾价值更稳固一些，门头沟没有投资价值，您可以往前翻翻问答，买门头沟的亏的很严重，次渠这个板块还属于通勤，价格比较高了，优势是距离亦庄比较近，如果和通州的运河湾相比运河湾更优。运河湾属于通州武夷花园商圈三杰之一，也是距离地铁最近的一个盘，优势比较明显，武夷花园商圈是距离运河商务中心最近的一个优质板块，东侧是行政中心，西侧是运河商务中心，紧靠大运河风景线，这个板块也是通州领涨的区域，您选的盘也很好，建议优先这个区域
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Q:提问:京总好，新人向您请教。本人工作在海淀区政府附近，由于计划自住，希望通勤方便。考虑到未来计划，考虑一居但优先选择小两居。含税预计320之内。希望今年能完成这件事
对比了石景山和丰台，自己更偏向于丰台区。主要位置在西南三环四环之间且向北区域，其中六里桥、太平桥、金家村1号、育芳园、丰台南路地铁、首经贸地铁附近都已经实地看过了。想跟京总确认下，自己的选择的方向是否正确，这几个位置您更推荐哪个？或者我是否需要更换其他区域？
A:回答;您好,丰台的房子要稳健的保值增值，第一取决集中的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有学区概念，只能抓这三个。产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，房价常年洼地，
未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块,距离丽泽比较近的一些区域可以看看玉泉营、草桥、科技园这三个区域,距离丽泽越近价值越牢靠;
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Q:提问：京总：您好，1、有考虑购买总价500-600万的房，投资为目的，保留10年以上，主要考虑10年后给孩子托个底。从这个目的的话，是买新房好还是买热点区域的次新房更有把握；我自己是这么看的，如果买次新房（05-10年期间建的），到10年后房子年限已经比较长了，担心保值不好，倾向于买新房，感觉到时保值功能好些，不知您怎么看？
2、我现住大望路这边，最近看了几个新房：绿城沁园、德贤御园、合生me悦、西红门橡树湾、北清云际、奥森春晓等几个盘，您的推荐顺序怎样？因住东边，我对绿城的产品和物业还是比较有信心，看中了两房的小户型，价格也可以。您觉得绿城这个盘的增值前景怎么看、有优势吗？谢谢
A:回答：您好,投资房产位置占到了是否升值70%的因素,剩余的30%才是产品,我们可以看到热门区域的老旧小区涨幅也远郊偏僻的新区可观,品质次新的涨幅常年处于领涨的行情,而那些新区大多的行情是波动性比较大，建议普通家庭尽量少碰，或者不碰，每个家庭的情况不一样，有的家庭资产很厚，不能一概而论。
无论我们站在什么投资维度，也不要把投资当成了赌博。投资能赚到钱，是得益于搭乘这座城市的经济增长和行业增长，得到了确定的回报。投资房产，是持有所在城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、环境、公共设施等，大趋势和你所选筹的位置直接相关。您的这个预算可以适当压缩一下面积找热门区域的次新盘,之前应该向您推荐过具体的楼盘,后者更稳健一些
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Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有*款贷**（3居）。另一套在父母名下（2居）。
因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目*考前**虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。
A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,
品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;
2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;
3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;
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Q:提问:京总：您好！很高兴加入京房会，拜读了您的精华文章及相关问答，您的方*论法**让我受益匪浅。针对我自己的情况，烦请帮分析、指点下：
状况：现自住大望路金港国际，小区生活还比较方便舒适；去年在广东佛山买了一套新房，现有*款贷**300左右。现手头可拿出流动资金500左右，还有房票一张。想从投资角度（也考虑未来给孩子）、总投入700左右买一套一居或两居；有以下问题咨询：
1、目前整体经济状况一般，外部环境也比较复杂，对未来5-10年房市走势您是怎么看的？
2、从我本人购房角度，是买新房还是次新房更好？我打算持有10年以上（前期出租），是否担心次新房到时房龄长价值下降？
3、如果买新房的话，可以重点看哪些版块？对德贤御府、养云、奥森春晓、龙湖云璟这些盘怎么看？
4、如果考虑次新版块，重点有哪些推荐？我看您比较多推荐朝青、望京一带，我是在双井大望路一带选就行还是跳出这个商圈看其它版块？对于大望版块的乐成、苹果南区、风度柏林、珠江帝景、时代国际，您会推荐哪些？如果看其它商圈的话，也请推荐下重点楼盘；
5、金港在这一带的价格涨幅相对滞后些，未来的发展情况如何？现有住房是否有必要置换到类似乐成国际、富力城这些品质更高些的楼盘？
6、关于杠杆的问题已发私信，请验证通过下。问题有些多，辛苦京总了，谢谢！
A:回答;你好，感谢信任!1、关于网上大部分认为房价会降,是因为一部分人群是用固态的观点去看待未来，或以今天的收入考虑末来的消费和房价水平。改革开放前期，大部分人的工资水平，每年只有几千元，如今一个稍有工作能力的人，收入是那时候的百倍，有点水平的人，收入可能是那时平均工资的千倍。
很多人以当下的收入水平，对比未来房价感到焦虑，房价是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比，看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高，反而是太低，尤其是北京这样的城市。再看 M2，房价上涨的趋势应该一目了然，加上核心城市的人口流入，那是每年千万以上的人口，在城市化率的大背景下，两年一个台湾、五年一个韩国、十年一个美国，40年造就了N个北京这样的大都市。
宏观市场是货币，我们可以看到市场上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房产税收，还有什么空置率，凡是用这些维度去分析房地产的，全部犯了基本错误，可以说是根本不了解房地产这个概念，
因为某一些因素可以影响房价10%甚至20%的涨幅，但过去十几年我们的楼市上涨超过了20倍，这么大的一个涨幅是不能通过任何微观市场去分析的，我们做学问研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，这么大的涨幅唯一的可能就是货币，市场上货币增多，大家有购买力，不流到房地产也会流到其它行业，流到哪个行业哪个行业的商品就会涨价。
就像日本韩国的房价，可以卖到1亿韩元。上述数据在持续增长，房价必然也是一个上涨状态。总认为 “房价太高”的人，犯了一个致命的错误，就是用过去固定数据去分析现在动态的房价。限购政策下，导致绝对需求尚末满足，不应该有房价高低结论！
悲观的人，看起来什么都有，就是没希望！人类在百万年的进化过程中，大部分时间没能力改造自然，悲观情绪是个好东西，始终保护着我们，不悲观的，看见危险不知道逃跑，可能连基因也保留不下来。
工业革命以后，人类有能力改造自然，没有了之前那么多危险，悲观情绪变成了阻止我们前进的障碍。社会的进步，就是不断的用理性思维去克制感性的情绪的过程。世界这么大，若总想着寻找不好的事物，永远都有，
若是看好的一面，那会更多，好坏大多只是自己的主观意识，也没有绝对的好与坏。活着是为了快乐。尽量去发现事物好的一面！
关于房价会不会降,关键词分化,同一城市在分化,同一区域在分化,核心地段的品质好房涨幅依然很惊人,差地段的房子还是一套卖不动.现在投资房地产越来越是一个技术活了,不能再像十年前乱买了
2、700左右的预算买一个品质次新,持有个5-10年可以再做置换,北京这个价位的新盘,值得买的不多;大多都是存在严重的溢价,买过来大概有3-5年的一个横盘期,如果地段较差,可能还存在站岗的现象.
3、可以重点看看苹果南区、风度柏林、珠江帝景、朝青可以看看华纺、青年汇
4、金港国际未来有补涨的可能性,置换的乐城国际意义不大,北京置换一次的成本较高,非必要的情况下扩大仓位是比较合适的;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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