我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：首次提问，房姐好，最近一直在看你的文章，也比较苦恼，想问下，我是在深圳上班，现在年薪45万，14年刚结婚时是在武汉江大附近买了一个80平的房，家里人觉得太小，但是也没钱，就卖了一套家里还建房，后来再买时已经买不起附近房子，于是就在小军山海伦小镇买了个110平的房子，当时想就是不要把钱放银行贬值，现在小孩2岁明年要上幼儿园，打算明年回武汉，现在在装修那个江大的房子，觉得80平那个房子上幼儿园还可以，小学就不太好，现在想往汉口或者武昌买个学校房，但是现在不知道怎么操作，手上*弹子**50，不知道是出手一套房子出去再去买个大点的学区房还是买个小一点的二手学区房？有没有性价比高一点的学校房地段建议？
回答：1.海伦小镇涨幅太弱，可以考虑出手裂变，融资，腾房票。2.孩子2岁，现在关注学区房有点早，二手学区没有性价比高的，次新贵，老破小便宜，但是流动性太差。都需要配合淘笋，逢笋入。3.建议关注性价比高的新盘，汉口推荐常青恒大，武昌推荐 东原启城，中建大公馆，招商江璟城
提问：美女房姐好！1.买新房是直接到售楼处找置业顾问买还是找中介买更优惠，有的中介说找他们优惠更多！2.武汉二环的房子现在适合出手吗，好像半年了都没涨！我买东莞的房子好像涨的更多一些！3.东莞买有那些区域推荐！4.怎么才能淘到笋盘！5.二手房怎么买税费少一些
回答：1.新盘售价都是一样的，中介优惠多，指的是他从自己的佣金中分点给你。2.武汉二环的房子，具体是哪个盘?次新盘，地段不错可以保留。东莞的基本面，在环深地区是最好的。除了有产业支持，人口净流入排名前5之外，今年最大的利好就是华为。松山湖成了领涨区。东莞的没有所谓的板块轮动，反而是高价板块越来越高。东莞的高端产业，除了华为之外，剩下的全是劳动密集性的制造业。3.东莞只推荐松山湖和凤岗板块，松山湖有产业，凤岗临深，承接深圳人口外溢住房需求。需要淘笋，不能追高但是长远看，广东最值得买的城市还是深圳和广州。4.淘笋方*论法**在精华主题里，可以直接查阅。5.二手房用54*法大**可以省税，低进也可以省点税。
提问：新人首问，付费进群麻烦房姐答复，房姐最近想在洛阳市宜阳县买套房子，宜阳县碧桂园位置佳价位偏高，宜东新区发展比较快，其他位置价钱低（1）我和老公有40w，我的公积金*款贷**额度低，老公公积金在上海，家庭年收入25万左右，现在住有一套房*款贷**还有10万，想再购入一套，应该算二套房子，应该怎么付款比较划算（2）洛阳市房价涨得太高太快，市里好地段房子都太贵，首付不太够，县里边价位低升值空间大不大，县城建业，中骏、碧桂园最贵位置佳在宜东新区，洋房均价都在6300朝上，高层相对低点，其它本地开发商价位在高层5200左右，自住和投资应该选择哪个比较划算，今年比去年涨了快1千，不买怕更贵，应该怎么选择
回答：1.现有房产尾款少，建议析产离婚，用sfsd买入。或者用老人票买入，做接力贷。2.小县城品牌开发商入驻很少，建议买碧桂园高层，有开发商的持续广告拉动，有溢价。另外碧桂园都可以优惠，可以跟营销总和项目总谈谈，额外1个点的优惠。
提问：房姐好，沈阳沈北您怎么看，刚又买了一套79的吾悦华府的57万，作为投资，还有一套融创臻园86平60万买的，融创中央学府一套一楼洋房148送地下室将近一万一平买的，这几个您能给评价一下么？我好想着接下来怎么弄谢谢了
回答：吾悦性价比很高，值得入手。中央学府优势是学区，洋房未来涨幅跑不过次新盘，但是融创有品牌优势洋房单价1万入手也不亏。沈北投资策略还是低单价的高层产品为主。
提问：房姐你好 我想问下武汉周边的孔雀城的楼盘有没有投资价值？
回答：你好，孔雀城不值得入。 武汉地图中心为圆点，超过三十公里的都谨慎谨慎再谨慎，孔雀城远远远远，项目体量又大，除了开发商拉动的那一波掩护可以出出货，基本上没有二手市场，投资不建议。 武汉不限购区有更合适的投资项目，可以关注下汉口北
提问：【新人首问】关注房姐好几周了，终于整理出自己的一些问题，望房姐帮忙分析一下。谢谢。
回答：你好，卖出评级对比，小户型，房龄老的先卖掉。目前没有闸北区的*迁拆**消息。虹口小2居全款房可以保留做抵押融资，出租还月供。建议说说房子的具体情况，再分析是否需要出手。2套房子可以凑到*弹子**170左右，宝山买套2居室自住。考虑到父母年纪大，无法*款贷**，建议用你的二套房票做全款抵押买入。你们在昆明已经有2套了，西南地区重庆和成都城市等级更高，投资更合适，建议开发房票买2套。工作不稳定，留足2年月供即可。
提问：房姐您好，请教下四新未来的发展和规划怎么样，和后湖比哪个更有优势，谢谢。
回答：四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有*迁拆**和人口红利能慢慢兑现。后湖也是比较成熟的副中心。2个区域都有不错的项目，重点看选筹。
提问：新人首问亲爱的房姐，求建议。我和老公名下各一套房，但由于都没有好学区对应，打算入手一套武汉小学学区房给孩子（父母住得近，以后方便照应）。纵观整个武汉小学学区，多是老破小，只有帝斯曼和水利厅尚可，目前主要考虑水利厅。我现在在犹豫，是花稍少的钱买其他单位的老破小，还是多花点钱买水利厅，水利厅是否更好租好卖（其实水利厅房龄也很长了）。我打算买了学区房后以租养贷，孩子上完学就把房子卖掉。如果顺着我的这个思路，房姐认为我应该买水利厅还是其他单位的学区房？
回答：分情况，以下人群分类对号入座第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。
提问：房姐你好，户口深圳有房票一张，目前成都一套房，2016年10月，11月连续两次房贷逾期一天，但是工资卡流水非常好，，请问在出掉手头房子之后，能在今年十一月顺利申请公积金或商贷吗三成首付在深圳买房吗吗？。。。。另外，请问卖掉成都高新西区恒大帝景一个三房，来深圳买房可行吗？
回答：你好，处女贷已经用了，深圳再买入算二套。不建议用二套资格买入，首付比例太高。建议直接全款抵押方式淘笋入，相当于首付3成。投资策略是从高价区向低价区裂变，如果主场在深圳，未来考虑自住，可以买深圳。另外2年前的征信逾期对*款贷**影响不大。
提问：你好房姐，你之前回复我说“深圳可以全款抵押买入”，请问这个是要先全款买房，买下来之后再向银行抵押贷出钱来吗？具体怎样操作，以及一般能*款贷**出房价的百分之多少？利率比普通住房*款贷**低吗？谢谢。
回答：全款买入，下证后做抵押利率和年限因人而异，建议操作企业经营贷，年限长，利率低。一般可以抵押7成，具体也要看房子状态。
提问：新人提问 请问成都温江大学城合谊万璟台新盘均价8800，值得购买吗？
回答：经过近两年的房价暴涨教育，成都土著投资意识全面唤醒，所有版块洼地填平，包括原来一直不涨的温江，火车北站五块石，洼地都消失。 现在二手房还是洼地的地方，仅仅集中在高新区玉林、中和老房子、南城都汇、融城理想附近和新会展板块，其原因主要是分区限购导致的资格不足。大学城新盘除非自住，投资不建议买，除了环境什么都没有。
提问：可以更名的还建房可以购买吗？以后办房产证的时候会交什么费用？比例是多少？
回答：你好，还建房能不能买，关键看能不能下产证。还建房能不能买，风险在于能不能*证办**，开发商的话不能全信，如果不能*证办**，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能*证办**呢？需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以*证办**，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马*证办** 。如果是集体土地性质 就不能*证办**。你的第一步，是需要看产证，做产调。*证办**的费用跟商品房一样，需要契税。
提问：房姐您好，请问常青花园恒大御景怎样买到的概率大？除了这个有没有其他值得投资的150万以内的房子，谢谢
回答：常青恒大开盘相对公平，全款和首付7成，5成抢到的概率比较大。新盘还可以关注东原启城，招商樾望，城投四新之光，联投光谷瑞园。
提问：你好，房姐！现在黄石边边自住一套通透三房，*款贷**29万，已经还款一年多；家有小孩快三岁了，这个地方只有乡镇学校；自主做一个小网店收入不稳定，有时家庭收入不到1w，不甘心就在这个小地方，想奔出去能有利于事业发展和孩子就学，*弹子**50w，但是武汉限购，看了下汉南和红莲湖那边，出去比较想找一个落脚定居发展的地方，房姐有什么建议吗？现在不知道怎么弄，如果出去的话，现有这套是卖还是不卖呢？
回答：你好，支持到武汉发展，未来事业和孩子教育都能更上一步。*弹子**50，不限购区关注汉口北和武湖地铁沿线，马上开盘的清能正荣府关注下，有长江新城利好。离主城区最近的蔡甸地铁沿线9千左右的新盘也可以关注。
提问：追问：小白再次请教您，如果现在以我们公积金买二套武昌新盘以后自住，后期有点升值空间更好！您可以推荐下吗？金地保利褐石公馆超高层110？还是东原128（退签）？或者还有其它可选择的小区吗？首付*弹子**90，公积金余50+，谢谢您！急盼回复
回答：白沙洲就东原性价比高点还可以关注联投光谷瑞园*弹子**90，也可以套二手次新盘，做2改1，首付3成，或者做gpgd降低首付。
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