最近，很多粉丝私信蜗牛哥，想投资买房，又不敢随意投资，不清楚泗阳到底哪个区域好。
为了让大家知道如何判断选择，买哪儿蜗牛哥也搜集很多资料，把泗阳的城市规划和10年房地产从业经验融合了一下，让你一次看透泗阳未来的发展方向！
对于各个板块的特性，蜗牛哥用十个字做投资方面的总结：
短期看西北
长期看东南
为什么这么说呢，接下去我们从价格涨幅、片区配套条件和发展规划三个方面来说明：
各区域价格涨幅
1、城北 —— 楼盘较少，价格较高
纵观近十年城北的发展，主要围绕着“新泗中”这个学区配套，逐渐形成低密度的居住区域。
2014年，文城新都当时的房价3550元/㎡。现在最便宜的二手毛坯房都要将近8000元/㎡。相文悦府的均价8300元/㎡，城北目前也只有这一家新房在售。
由于双学区的加持，价格在泗阳整体来看也较高。
2、城西 —— 房企入驻，提升均价
几年前 ，和城北的房价接近，都在3500元/㎡的水平。
到2017年，房价还在3700到4300元/㎡不停地浮动。
佳源集团的罗马都市进驻城西以后，对城西片区的房价起到一定的推动。2016年的星湖湾均价4000元/㎡左右，2018年就到了6300元/㎡。
2019年年初，随着新城控股的新城时光印象开盘，价格提升到了均价6500元/㎡。
3、城中 —— 房价稳定，稳中有涨
这里呢，蜗牛哥就不去详细说城中的价格，相信大家也比较清楚。
2015年世纪广场的价格还有3000多一平的，现在世纪广场二手房的价格8000-10000元/㎡不等。
4、城东—— 价格洼地，价值高地
蜗牛哥记得16年新城首府还叫大同首府的时候，房价也就三、四千一平，17年被飞翔集团接下来以后，房价提升到了成交均价6700元/㎡。5年，整体的房价涨了3000。还算是个不小的涨幅。
城东比较特殊的是，片区南北面积较大，学区也不一样。偏东南均价目前五千多一平，偏东北的价格，由于如皋小学、中学学区的加持就要高一千多甚至更高。
汇总一下各片区涨幅：
城中片区涨幅4500-6500元/㎡；
城北片区涨幅4500元/㎡左右；
城东片区涨幅3000-4000元/㎡；
城西片区涨幅3000元/㎡。
各区域配套条件
1、城北 —— 城市不向北，配套有限
纵观近十年城北的发展，主要围绕着“新泗中”这个学区配套，逐渐形成低密度的居住区域。
因为城北处在城市最北，继续往北发展，受到了外环路很大的限制。
所以城北从配套条件来说，外环路的南北是一个明显的差异。
双语泗中中学区也是一个很大的差异。目前双学区新房只有一个相文悦府可以选择，处于近乎垄断的地位。垄断定价很容易就让投资者无利可图。
如果你是打算投资，蜗牛哥不建议在此区域。
2、城西—— 吾悦广场，未必CBD
最近，吾悦广场展厅开放，相信不少朋友都过去参观了。
也有不少业内的朋友直言，这将是泗阳CBD。【这里，蜗牛哥科普一下何为CBD：中央商务区(简称CBD)是指一个国家或城市里主要商务活动进行的地区。一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。】
想必在泗阳，大家都不是头一回知道CBD。没错，2013年前后，泗阳就有洋河CBD，不过，由于各种原因，没能真正地成为CBD，甚至还出现了一些滞销楼盘。
既然是CBD，蜗牛哥也分享一下真正CBD的条件：
中心性
具有区域中最高的中心性，是各类精华最集中的所在，在CBD所从事的交易和交流都是最高档次的。
可达性
具有最高的可达性和拥挤程度。CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的；简单地说，慢字口、花园口勉强符合。
交流性
具有最高的人际和信息交流量，它的24小时人口拥有量最高。
高地价
具有最高的土地价格。泗阳最高地价在城东。
交通管制
具有最集中和最高档的零售业。通常，在零售业集中的小区，为了满足高密度人流的流动，相应设置有最多的交通管制(步行区、单行路、人车分流等)；
服务集中
具有最高的服务集中性。CBD所提供的服务，涵盖经济的、行政的、管理的、娱乐和文化的服务多个方面。
以上，是对于CBD的构成条件最全的解释。
有人坐不住了，“泗阳是四五线的城市，你不能用标准的条件来衡量”！
当然，吾悦广场即使不会成为CBD，也将能够带动城西（西康）片区的房地产发展，包括房价、开发水平、物业水平，都会提升一个档次。
吾悦广场的到来，的确给了西康片区很大的信心，尤其对于打算投资的朋友。不过，即便是这样一个大商场进驻城西，能发挥的作用或许是有限的。投资仍需谨慎！
3、城中—— 配套齐全
简单分享几个城中的特点：
土地减少，资源集中（教育、医疗、生活），寸土寸金，房源不多。
4、城东 —— 趋势所向
图中标注红框的是城东板块。
黄色区域的居住用地，也就是目前的在售楼盘、已入住小区、在建楼盘及未来规划的住宅用地。
红色区域的是社会福利用地、紫色区域是行政用地、蓝色区域是公共设施，可以说，非常丰富。
学校（如皋）、医院、车站，应有尽有。要说缺啥，可能目前城东板块就缺少一个大型商业综合体。
历史沿革、长期规划，一看便知
首先，看懂各个板块的发展史。
要知道泗阳往哪发展，你得搞明白泗阳每个片区的发展史。
先看一下泗阳各个板块划分情况（不妨找找你家小区的具体位置）。
一个城市的规划图，是这个城市未来的动向，或许短期内，城市的居民没办法感知到，但在未来，一定是沿着规划的大方向进行的。
因为城南和开发区都有一定的板块特殊性，所以在这里，就不过多的解读。
从以上几个片区可以看出：
泗阳的东南西北，都有其特性，这些特性就决定了对应的片区未来发展。
城中，土地有限，房源较少。地段原则，贵有贵的道理。
城北，处在外环的边缘，城市继续外扩的话，代价将会很大；目前虽然价格较高。但是发展受阻较大，以后的涨幅也会越来越小。
城东，向东依然是居住用地的规划。价格目前来看提升不算太突出，但是随着规划的发展和资源的倾向，未来的价格涨幅会越来越高。
另外，上个阶段，佳源拍下了城东住建局南侧的地块，以450万/亩成为泗阳地王（城东板块近两年的地价均价是260万/亩）。不得不说，在地价方面，政府是下了决心。也能让我们感受到，未来的城东，将会有大文章。
城西，城西和城北一样处在外环的边缘。价格涨幅和其他片区来比较是较弱的，吾悦广场能正常运转的话，城西的整体价格还是会有所提升的。