地段、地段，还是地段。这句“买房地段论”想必不少人都听过。
但，为什么明明距离很近的两个小区，有的甚至仅一路之隔，小区单价却相差很多：少则几千一平，多则上万一平。
其实，这类一路之隔却差价甚远的小区并不少见。举几个典型例子。
位于通江路沿线的深业华府与金新鼎邦。
这两个小区直线距离不到300米，均位于老城区范围内，享受的生活配套是一致的。且房龄差距仅2年，几乎是同一周期的住宅产品。
但对比挂牌房源的价格， 深业华府挂牌房源的价格集中在1.4-1.9万元/㎡；金新鼎邦的挂牌房源价格则基本在2.5万元/㎡以上，部分超过了3万元/㎡ 。
再对比更具代表性的成交价。
贝壳平台上，今年深业华府成交的2套房源，成交单价在1.6-1.8万元/㎡。
而金新鼎邦成交的这套房源，单价在2.4万元/㎡左右。可以发现，两个小区的成交价确实存在一定的差距。
分析师的一位朋友，也在近期体验到了这种“差异性”。
他手中有套闲置的二手房，是位于武进区政府板块的莱蒙城美景公寓，想卖掉后去老城区给父母买套更方便养老的老房子。
房子买的时候单价9000元/㎡左右，挂牌单价是1.5万元/㎡。受市场行情影响，挂出去很久都无人问津，在他考虑是否要再降低一点价格时，却发现一路之隔弘建一品的同面积房源卖到了1.7万元/㎡的价格。
从地段来看，这两个小区是真正的隔街对望，均在花园街沿线及地铁1号线延政大道站的步行范围内。而莱蒙城由于多期开发，还是一个较为大型、多元化的小区。
那么，同一地段下为何成交价的差异性如此大呢？
实际上，主要是受两大因素影响。
第一，学区因素。
如上文提到的深业华府和金新鼎邦就是这类典型。这两个小区虽在地理位置上较为临近，但一个隶属钟楼区，一个隶属天宁区，区域的不同导致学区划分不同。
深业华府的对应初中为市北实验初中，而金新鼎邦的对应初中为北郊初级中学。
一般来说，常州的学区以道路为界进行划分，且无特殊情况不会跨区域，因此一路之隔的小区划分至不同学区内也很常见。
尤其是老牌名校所在的片区，这类案例就更多了。
如市中心的 北大街片区 ，西侧的玉隆花园挂牌房源的价格集中在3.6-4.5万元/㎡；东侧的京城豪苑挂牌房源的价格集中在4-8万元/㎡ 。
荷花池公寓、玉隆花园对应的中小学为觅小+北郊，而京城豪苑对应的中小学为局小+实验中学。
即便都是头部老牌学校，但在不少家长心目中依然是有先后排名的，因而表现在挂牌价上就具有一定差距。
今年京城豪苑北区成交的一套41㎡房源，成交单价在5.3万元/㎡。这个数据，是玉隆花园二手房源无法达到的高度。
当然，还与京城豪苑为房龄10年左右的次新房有关，居住体验感更好。
值得注意的是，即便是同一个小区，学区能否使用这一点还会影响最终的成交价。若卖家的孩子还在使用学区，买了房也不能立刻上学。
并且，据中介透露，个别老牌学区房内还存在少量学位房。若学位已使用过，成交价格也会有所区别。
第二，产品力因素。
分析师的朋友曾问过中介，同样都是小户型，为什么他的美景公寓就是挂不上弘建一品的价格呢？
虽说学区有一定的差异性，但中介表示影响房价的关键点并不在此，而是因为弘建一品的楼间距更大，小区环境更好。在这个片区看房的以刚需为主，尤其是在小户型房源相对充足的情况下，买家也更偏向整体宜居度更高的小区。
此前市调时，分析师也发现次新房较为密集的区域，更容易出现这类差异化现象。
如 恐龙园板块 ，天润园、御庭园、珠江花园、兰翔二村等在内联袂成片的居住区，在同样地段与学区的基础上形成了不同的价格体系。
主要有两点原因：
第一，房龄差异。 如兰翔二村、珠江花园等房龄20余年的老小区，在整体质量上明显要逊色于另外两个小区。
第二，整体素质不同。 一路之隔的天润园与御庭园虽然都是房龄十余年的改善型小区，但呈现的品质依旧是不同的。
御庭园的辨识度很高，大门仿“凯旋门”设计，立面为石材干挂，加上古罗马风格的内景以及用于休闲娱乐的架空层，整体质感不错，且兼具实用性。
△御庭园实景图
因此，该小区的挂牌单价相对较高，集中在2.4-3万+元/㎡。但从中介处得知，虽然御庭园的品质较高，但还是天润园更受欢迎。
毕竟二手房市场的主力客群还是以刚需为主，御庭园的房源多为大平层和复式跃层，而天润园的房源90多平起步，买房门槛更低。
贝壳平台上，今年天润园已成交了7套房源，面积以90-130㎡为主，成交单价集中在1.5-1.7万元/㎡之间，而御庭园暂未有成交数据。
另外， 一些开发周期较长的大型小区 ，因房龄、微观区位及产品规划等不同，不同期数的房源在挂牌价上也存在一定的差异性。如华润国际社区、绿都万和城、世茂香槟湖等。