“本地人自住可以抄底， 南京来的投资客嘛，最好想清楚 。”
最近， 均价4700元/㎡ 就能买 句容碧桂园江南世家云顶 的消息刷了屏。接到客户的咨询，中介小李句句耿直。
没错，那个2017年首开，精装单价达1.1-1.2万/㎡的碧桂园江南世家，又双叒叕降价了。 鹤岗的风，吹到了南京都市圈 ？
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碧桂园，很会拿捏买房人的心理。
通往江南世家售楼处的路上，“ 南京东上车盘 ”、“ 动真格 价格到底了 ”、“ 买房送车位 ”等广告牌密集摆放，颇能刺激买房人的肾上腺素。
这口口声声的“南京东”，到底是什么概念？
打开地图，便能了然于胸。江南世家的西北方向，是汤山和宝华山；南侧是句容市中心，与句容市政府的直线距离约4公里。
与南京的距离嘛，搭乘公共交通工具到马群地铁站， 得1小时打底 。
注意了，项目与地铁S6号线童世界站，有 尴尬的3公里 。不过，在售的云顶组团北侧将有出入口，到地铁站的距离稍近些。
分为两期开发的碧桂园江南世家，共有30多栋住宅，简单回顾下房价轨迹：
2017年，项目首开，一期房源为精装交付，高峰时均价达 1.1-1.2万/㎡ ；
2020年，项目二期云顶加推，毛坯交付，均价 7000多元/㎡ ；
2021年，云顶开打价格战， 单价5000多元 就能任选楼层。5字开头的单价，一直维持到去年；
当然了，去年的价格混战中，已经出现过 4865元/㎡ 的特价房，单价直降近2000元/㎡，赚足人气。
如今，小李介绍：“云顶已进入 清盘阶段 ，优惠力度惊人，均价4500-4700元/㎡左右。 低楼层比如二楼，单价不到4300就能拿下 。”
以最小的117㎡为例， 低楼层房源折后总价仅需50万出头 。更诱人的是，对于首套房的买家，还能 1成首付 ，掏出5万多元现金即可买套房。
高楼层，价格也足够美丽。19号楼总层高33层，南向为7层洋房。阳光几乎不会被遮挡的8楼房源，折后单价还不到4700元/㎡。
房价大跳水，成效如何？小李坦言：句容本地人买的多，自住性价比确实高。 投资？别看便宜，但最后可能连本都捞不回来 ，买房人精明着呢。
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江南世家云顶的价格一路走低，早已有迹可循。
首先， 周边配套难以跟得上需求 。
“S6号线通车前，项目价格还挺高，通车后反而降了。”小李说，“五、六年前，不少买房人冲着‘地铁站就在家门口’的宣传，选择了江南世家。但现实情况是， 小区到地铁站约3公里，接驳是个问题 。”
另外，除了部分老小区，江南世家所在的区域，机电公司、汽配城等扎堆， 大型商超、医院、优质学校等生活配套反而缺失了 。用业主的话来讲，买个菜都得往市区跑，太不方便。
其次， 入住率相对低，引发一连串问题 。
据小李介绍，江南世家一期已全部交付，小区绿化、游乐设施等呈现的水准秒杀周边安置房。但 入住率并不高，30%-40%的样子 。
人不来，是个头疼的事儿。
比如， 社区配套底商，招商、运营难免受影响 ；比如， 纯投资想以租养贷，却为找租客发愁 。
当然， 大环境的影响是主因 。
众所周知，2017-2018年是句容楼市的黄金时代。
近市区的 碧桂园江南世家 ，自成商圈的 碧桂园凤凰城 ，以及近南京仙林的 宝华众多楼盘 ，是投资客眼里的香饽饽。
江南世家，高峰期新房价格达1.2万/㎡；
宝华的恒大雅苑、招商国际E城等，次新房价有过1.5-1.7万/㎡的峰值，朗诗万都玲珑樾，更是带领宝华冲破2万/㎡大关；
至于碧桂园凤凰城，下面两张图够直观吧？同样是88㎡户型，放到二手房市场， 2018年底总价87万，如今直接缩水近一半 。
“2018年下半年起，火热的行情开始刹车，不到一年时间，句容代表性小区的二手房价，下跌5000元/㎡不足为奇。再后来，收紧的*款贷**政策、口罩因素等，彻底让句容楼市‘熄火’。”小李说。
在小李看来， 比客户“隐身”更可怕的是句容的天量库存 ，“举个例子，超大体量的凤凰城，同一种户型，小区里可能有几百套甚至上千套同款，想出手太难了。”
而小李自己，也是这轮行情下行的“局中人”。2017年，他在市场高位时买了宝华的恒大雅苑，“ 当时单价超1万2，现在跌到8千 ，加上银行利息，亏到内心滴血！”
当投资客一波波降价逃离，新房被动内卷。 想冲出重围，只能火拼价格 。江南世家云顶，可不就是这逻辑嘛。
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当下， 核心城市确定性相对高 ，比如上海，苏州，南京。但依附这些城市的三四线小城，可就难了。
比如南京都市圈的另一位成员： 汊河 。
不少南京人还记得汊河孔雀城吧？2017年6月，项目推出1044套房，高层均价约8500元/㎡，洋房均价约11000元/㎡。 为了“限流”，开发商凌晨3点开启认筹，并严格限号，手慢无 。
无独有偶，同年年底，汊河金地都会艺境首开，高层房源毛坯均价11000元/㎡，首开当天就卖完，热度令人震惊。
如今是什么光景？
此前，微博上有买房人“哭诉”：当年以近11000元/㎡的单价在汊河买了房，后来 降价到7000元/㎡也没人接手 。
唏嘘间，不觉想起最近的热搜： 男子花10万元在河南鹤壁买了8套房 ，最便宜的一套总价仅1000元，你没看错，是总价。
为什么会这样？
归根结底，鹤岗、鹤壁、句容、汊河…… 缺少产业、配套的刺激 ，属于人口流出型的城市， 何谈流通性 ？当冷气笼罩楼市，房价自然经不住考验。
看到这里，你还在困惑到底要不要低价上车都市圈？
答案其实很简单：就像小李说的， 自住当然是抄底的好机会，投资啊，我劝你绕道 。