今天，东哥正式开谈公寓。
对于公寓，我们看似了解很多，其实了解很少。
先做基础知识普及课。
【一】公寓在国外及在中国
公寓这个词是舶来品。
比如我们知道的赫赫有名的世界顶级豪宅纽约曼哈顿ONE57公寓。
百度词典上对公寓是这样解释的：
公寓，由居住单元组成的楼房，一般在四层以上、每层分隔成数家，各家房间格局大致相同。英语就是我们熟悉的Apartment。
这样，我们就容易理解了，比如我们上大学时的学生宿舍，就可以理解为是公寓。如大名鼎鼎的东风路信息学院路的“桃李园公寓”。
早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。比如，最早20世界三四十年代的上海淮海路就有很多公寓。我们在很多影视作品上看到过。现在还有很多当年的建筑。
现代意义上公寓市场的发展，还是发轫于北京上海一线城市。比如北京亚运村的汇园国际公寓。这个公寓产品位于亚运村，1990年开业，楼高25层，共有客房总数100间套。当时这个公寓区域成为北京很多富豪明星的集聚区。
比如很多人熟悉的2002年青春偶像剧《白领公寓》里对上海公寓生活的描述。
这个时候，公寓给人的感觉就是：现代、时尚、富豪、高楼。
在中国房地产发展过程中，公寓这个词一度成为高端住宅的代名词。
比如在2003——2008年代，北京市场呈现的豪宅项目有：棕榈泉国际公寓、通泰国际公寓、大成国际公寓、阳光100国际公寓、光彩国际公寓、世贸国际公寓、昆泰国际公寓、荣尊堡国际俱乐部公寓等等。这种项目普遍特点就是高层、豪宅、大户型、大平层。挂国际二字，其实和国际无关。
也包括目前中国赫赫有名的成都阿玛尼公寓。这些都是高端住宅属性。
【二】公寓在郑州
公寓在郑州的出现，是2000年之后的事。
具体哪个项目叫公寓，现在已经无从考证。
我记得最早敢叫国际公寓的楼盘是农业路旁边的锦绣正弘国际公寓。这个项目可是当年的豪宅。她以及大门两侧的歌德咖啡和迪欧咖啡引领当时郑州的时尚生活潮流。很多郑州小资市场青年及商务人士在此喝过咖啡、吃过爆炒牛肉饭。
后来郑东新区推出绿城百合公寓。是的，就是那个目前郑东新区二手房价格高的很高的那个“绿城百合花园”。曾经，他是以这个名字推向市场的。后来，花园路东风路的蓝堡湾项目推出了小户型的思达数码国际公寓，后来改名叫正弘数码国际公寓。再后来，广汇PAMA楼盘刚开始推广的时候，曾经取名叫广汇PAMA国际公寓。后来开发商人员认为叫“公寓”，很多人理解为是小户型。后来直接取名叫广汇PAMA了。
这个时代，还都是住宅属性的住宅产品。只是叫公寓或国际公寓。
历史在发展。
随着市场的发展，郑州出现了最早的小户型产品。比如，青年居易、时尚PARTY当年名满全城。这是一个幸福的时代，当时首付10000元就能买到一个70年产权的房子的。但很多年轻人当时没把握这个机会。真的是“青年居住很容易”。但当时还只是叫小户型，还没提公寓的概念。
再往后，时代变了，概念变了。
陆陆续续，出现了层出不穷的概念，商务型公寓出现了。什么SOHO、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式公寓酒店、LOFT，令人 眼花缭乱。
市场已非当时的市场了。
到了2016年代，公寓又在更新。
携外来之概念，又出现了短租公寓、品牌公寓、商业式产权住宅公寓，令人眼花缭乱。傻傻分不清楚。比如， 宋基绿城玉园，又名郑州怡商花园式商务会馆。
你说，她是什么产品？
【三】公寓的1.0版本和3.0版本
公寓的管理和运营，是系统性工程。
在国外和中国一线城市，公寓发展相对成熟，而郑州公寓发展严重滞后，目前处于1.0版本——2.0版本之间。
什么是1.0版本？
网上盛传的“炮楼”图片就是1.0标准版。见下图。
难道我们郑州没有吗？
什么是3.0版本？
看下图。
雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家80多个城市拥有超过37,000 套服务公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。
在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有和管理着68个物业，逾12,600套服务公寓单位，分布在北京、长沙、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、合肥、南京、上海、沈阳、深圳、苏州、太原、天津、武汉、无锡、西安、厦门、银川、香港和澳门。
雅诗阁是凯德集团旗下的全资子公司，总部设在新加坡。1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托。经过30年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。
雅诗阁有三个产品线：
（1）雅诗阁服务公寓——超凡尊贵
专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌。提供高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保持巅峰状态。
（2）盛捷服务公寓——温馨和谐
专为管理层与其家庭和谐生活所设的服务公寓。配备时尚的家庭娱乐设施，组织充满生活气息的各类活动，同时提供商务支持服务。在此可以自由交友，分享居家经验，获得尽快适应新城市生活的各类帮助。
（3）馨乐庭服务公寓——活力时尚
专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻求全新的城市体验。住客可以根据各自的生活方式和预算，自由选择所需的服务。
不得不说，这个我们郑州人听都没听过的雅诗阁，是公寓管理的大拿，这才是真正的公寓运营专家。
从这个角度来理解，公寓产品的核心在于后期管理和 运营。产品属性层面，这种公寓属于泛居住的概念——公寓式酒店或所谓酒店式公寓。
所以。公寓产品，管理和运营好的话，就是雅诗阁模式——类似星级酒店，针对顶级管理层、管理层、旅行者、阶段性商贸人士提供的居住服务。这种居住不是长期的，是短期的。
【四】再回归
让我们正本溯源。
严格意义上来讲，公寓分为三种：
居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓。
后两者，有时候混为一谈，傻傻分不清楚。
所以，真正的公寓产品，是去掉小户型住宅的40年商业土地产权的产品。比如，白沙组团的南熙福邸后期的一栋公寓，其实是小户型住宅产品。
我们必须要明白，后来郑州出现的很多种公寓，只是把原本定位为写字楼的商业用地改成了公寓用途。把写字楼的产品，以公寓的形式进行销售，实现去化的目的。
好了，公寓。
40年产权的公寓。
2016、2017年，郑州市场公寓产品琳琅满足，鱼龙混杂。
目前郑州市场公寓产品比较集中呈现的是平层公寓和LOFT产品。
平层公寓
拿目前郑州市场火爆的万科誉项目来看。
这是他们的22平米平层公寓的空间效果。所谓平层就是标准层，层高一般在3米。
一个22平米的空间涵盖了客厅、卧室、厨房、书房、飘窗、卫生间等多种功能。微缩版标准间酒店空间。
LOFT公寓
这是LOFT产品。
所谓的LOFT就是微缩版复式，销售面积只计算单层面积。通过隔板的使用，把居住功能放在二层，可以使用两层的空间，也就是所谓的“买一层得两层”。
说到这，不得不提到万科地产对于公寓的研究和发展。
大家知道，万科地产是中国地产界的一面旗帜，江湖大哥。万科对中国地产业的贡献巨大，他是第一家提出住宅产业化、集约化的地产公司。他对于中国人居住属性、居住文化的理解目前无第二家公司能超越。万科最早只做住宅，后来多元化产品线发展。在公寓类产品线上，2014年，广州万科推出18㎡普通公寓i时光楼盘；青岛万科推出25㎡的精装公寓米公寓；2015年，广州万科推出18㎡装修公寓V公寓；西安万科推出首个持有型租赁式公寓万科VV公寓；深圳万科推出28㎡装修公寓万科云城。
如果说，雅诗阁是公寓管理3.0版本的话，我可以理解万科誉这种模式是2.5版本。
我说了，公寓产品，最重要的不只是产品，而是管理和服务。这才是公寓的核心。如何给租户给用户给住户提供人性化的服务才是最关键最核心的。从这点上理解，万科誉甩出郑州90%的公寓产品一条街的距离。
我们要知道：品质公寓产品的租户住户不是刚需，不是刚毕业的大学生，而是时尚男女青年、白领群体、中高级管理者和商务群体。让他们满意，口碑就能提高，租金就能提高，收益就能提高。
【五】展望
说实话，目前郑州公寓市场极其落后，极其混乱。建立一个有序的品质的公寓市场、公寓租赁市场、公寓管理市场刻不容缓。
随着郑州城市的发展，郑州现代化程度越来越高，白领金领群体、高级商旅群体越来越多，对公寓产品的需求及高品质需求越来越旺盛。如何满足他们的需求，是开发商、投资者需要考虑的问题。
目前，更多的公寓管理品牌即将进驻郑州，更多的公寓新形态出现。
比如，正弘城推出的阿玛尼设计师版本的高端公寓；
比如，北龙湖湖心岛要推出部分公寓产品；
比如，老郑东新区和白沙组团要推出的新型公寓产品；
比如，有可能雅诗阁要进驻郑州；
比如，从2016年开始遍地开花的长租公寓品牌的出现……
未来，郑州公寓市场越来越精彩，生活越来越美好。
望各位开发商、资本方、投资客把握时机，把握趋势！