前言
- 老钟所有的楼盘评测皆为个人观点，带有自身喜好，仅供参考！
- 文中控规图来源为宁波市规划局官网，控规有局部调整的可能性，最终结果以规划局公示为准。
- 希望认可老钟和本文的粉丝朋友来一个评论点赞转发三连击，谢谢！
江望云著是2020年荣安在长丰的第三个项目。
同一个地段，同一个时间段，连续开三个项目，估计也就在2020年的宁波，也就只有荣安了！
看上图，红色块为江望云著所在位置，黄色范围为长丰片区，隔江相望绿色范围为鄞奉片区。
江西是现在，江东是未来！红色虚线为新典桥。
无论鄞奉还是长丰，从规划角度来看，有几个共同的特点：
- 以居住为核心；
- 街区性商业或者邻里商业为辅，没有集中性10万平以上大综合体；
- 现阶段都缺乏地铁的配套。
但长丰有个别致的地方，片区内有五个安置房地块，这个比例不能说高，但也绝不低！
长丰片区原本在北侧沿江有几个地块规划集中性商业，经过最新一轮的局部调整，已经改为商住混合用地。
这也意味着，长丰片区内不会再有综合体。
教育配套，在以往绝对是长丰的弱项。
在钟公庙小学西校区开始招生后，弱项变成相对弱项。
初中学区为北京师范大学鄞州实验学校（原钟公庙中学）。实话说，如果江望云著是七中的学区，老钟都想买了。
轨道交通是长丰板块的又一个弱项！
宁波4条地铁线与长丰没有发生关系，第三轮轨交规划中，还是没有没关系。
根据宁波交通总体规划，未来广德湖路会建设一条高架，一路直通甬台温高速。同时广德湖与环城南路建设一个高架互通，通过这个互通，去江北奥体/东部新城/东钱湖/南部商务区，都会很方便。
一二手倒挂吗？
长丰片区在贝壳上的挂牌价一览。
首先让我们忽略江东金茂府，那是七中的学区房。其次让我们忽略那些安置房。
次新房的二手房挂牌价普遍在3.5-4万左右。江望云著的备案均价36000元/平，高层会有些倒挂，小高层基本不倒挂，因为小高层的备案价预估在3.8左右。
长丰片区现状价值与未来潜力评估
片区优点：
- 城市界面感非常好，没有老破小与脏乱差，更没有潘火的城中工业区；
- 地面交通便捷，且地理位置处于三江口/*江老**东/鄞州中心区的交汇点；
片区弱项：
- 教育配套不如中河街道，但随着钟公庙实验小学西校区的建成，且周边都是高档小区，生源质量上佳，可能会形成良性循环；
- 轨道交通缺乏，无论是现状还是未来，这点很遗憾；
- 片区内或者附近，缺乏大型商业综合体配套。别跟我谈舟宿夜江，那是喝酒的地方。
楼盘整体评价
江望云著的四至环境，从居住舒适度上而言，很不错。西北两侧环水，南侧为丰泽路，一条双向两车道小路。且东侧因为有建筑的存在，受到宁南路的干扰会很小。
用我们的行话讲，这个项目的红线外不利因素很少，几乎没有。
楼栋的排布上，常规布局，不赘述。
项目细节点评
1号楼与3号楼东侧布置的是物业经营用房，且荣安在设计的时候，尽量将变电房放置在远离两栋楼的位置。这点设计上还是用了心的。
红圈内为机动车出入口，位于3号楼南侧。江望云著一共两个机动车出入口。红圈内的出入口，更多意义上属于应对紧急情况下的特殊通道，比如火灾/地震等，日常情况下，物业及业主都倾向于封闭。
3号楼东北侧放置了高度4.5-5米左右的水泵房。整个小区只有5栋楼，所以全区高层用户的供水全靠这个水泵房。对于3号楼底楼层的住户，可能会有噪音上的干扰。
其他红线内不利因素基本就没有了，小区内环境很干净。
针对儿童游乐区，老钟要指出一个有缺陷的地方：游乐区没有做成封闭式单一进出通道。
大人小孩红箭头进，然后大人如果扎堆聊天，小屁孩从两个黄箭头处可离开游乐区，西侧又是一条河道，虽说有围墙护栏，但危险性依然存在。
楼盘整体评价总结
- 规模小：一共5栋楼，物业管理方便，但相对应的是，物业的成本会很高。或者降低物业服务标准。这是小规模社区物业服务两难的地方；
- 地块干净：红线外不利因素极少，如果硬要挑毛病，从风水上讲背水不吉；
- 小区内部设计合理：将大部分的功能用房安排在东侧，且对业主居住有影响的部分尽量远离住宅。
- 选择2号楼的业主要注意水泵房，尽量避免低楼层。
1/3/5号楼A/B户型点评
1/3/5三栋楼结构与户型一致，均为18层高层两梯四户设计，东西两个单元共用一个消防梯。这种设计的好处是得房率高，如果算上飘窗阳台及设备平台，得房率85%-87%左右。
黄色半透明色块为拓展后的北侧小房间，不过据销售介绍，拓展费用可能需要业主额外加钱。
A户型高层116平四房双
- 小四房设计，一般这种设计下，南向两个房间的开间会比较大，比如A户型的主卧开间达到了3.5米。
- 两个卫生间都是明为。其他常规设计，不赘述。
B户型高层96平三房双
双阳台双明卫三开间朝南，整体面宽10米。虽然中间户，但可通过开窗解决南北通风问题，只不过北侧连廊对采光稍有影响。
但长期关注老钟的粉丝一定知道，我一向推荐买中间套，渗漏水概率远小于边套。
4号楼同样是18层两梯四户
D户型117平是边套，四房双。户型结构上与B户型接近，面积的增大从而多了一个房间。
E户型做了一个小横厅，这个一种压扁的设计，整体开间很大，接近12米。但是进深很短。这是江望云著里老钟比较偏爱的一个户型。
横厅除了客厅更大更敞亮之外，横向开间的增大，更能给人在室内一种身心放松的感觉。而且这个户型三个卧室各自独立，不会互相干扰。
2号楼11层小高层两梯四户。
113平四房双，一个单元共有一部电梯和一个消防梯，且没有高层的连廊，电梯前室面积也比高层小，给业主的好处是得房率在90%左右（含拓展面积）。
113平，做了四房双，客厅开间3.8米，主卧3.5米，南次卧3米，我还能说什么呢！
江望云著自住可以买吗？
老钟认为可以。首先地段成熟，虽然板块内没有大型商业配套，但是距离鄞州万达和印象城都不远。轨交和学区是弱项，但钟公庙实验小学的西校区的教学质量可以期待。
自住适合哪些家庭买？
婚房首套置业，或者小三口之家改善，同时对于地段又有所要求。
纯投资适合买吗？
可以考虑。五年后接手的客户，基本上还是那些刚需和刚改客户，同时对于地段又有所要求。
长丰和潘火哪个板块更值得选择？
五年内长丰的居住舒适度要高于潘火火车东站板块，也就是咏兰郡所在的板块。但是未来十年，如果宁波再次启动旧城改造，那么潘火的整体气质会大为改善。但是铁路高架高速三大件无法改变。老钟个人还是倾向于长丰。
自住应该选择哪个楼栋？
按照楼栋位置好坏的排序，老钟认为顺序应该是：4/5/2/1/3。
- 5号楼南向面中庭，西北两侧环水，对于噪音和灰尘的阻隔有一定作用。
- 4号楼属于楼王位置。
- 2号楼唯一缺陷是临马路，不过一条小路噪音应该不大。
- 1号楼位于十字路口，噪音相对会大一些。
- 但是1/2两栋楼南向是幼儿园，所以两栋楼南向的采光没有问题。
刚需或者刚改客户买哪个户型？
- 婚房首套如果预算紧张300-350万，建议1/3/5三栋楼的B户型。理由：三房双，三开间朝南，卧室和客厅的尺度都还可以。如果预算多点，可以上4号楼的E户型。
- 婚房首套预算400-450万左右，或者刚改客户，直接上2号楼的112户型。2号楼均价预估3.8-3.9左右。把2号楼价格拉上去之后，其余四栋楼价格能下来，这样更能迎合刚需客户的价格承受能力。