重庆中海：交付质量和口碑也不敢恭维！
作者：渝生之鉴
重庆一批次土拍，就参拍和拿地企业来说；
笔者认为有一家企业的行为是最让人意外的；
那就是中海，本轮中海参拍4宗地，与龙湖并列参拍之最；
中海本轮参拍地块全部位于北区热门的中央公园（包括两路空港）、蔡家；
虽然本轮仅获取1宗地，但中海也算拼尽全力，有3宗地均溢价熔断进入摇号阶段；
摇号这事完全看运气了；
我们纵观中海入渝十五年来的发展历程；
中海的经营逻辑有两大特征；
其一、大盘战略；
以弹子石中海国际社区、江北嘴寰宇天下（紫御江山）等；
重仓布局城市核心区，坐享城市发展和土地增值，吃尽所有红利；
其二、坚守核心；
以江北为核心圈布局项目，绝大多数项目都集中在这个区域；
尤其是近两年在江北核心区（红旗河沟、花卉园、南桥寺、渝澳大道等）拿下了4宗地；
我们看中海过去的投资打法，极少涉猎核心区之外的组团或者其他区；
但也有两个项目极为特殊；
对于这两个项目笔者不了解当时的拿地背景，或许是企业基于某种特殊背景下的偶然尝试；
第一、位于鹿角的悦麓山项目；
该项目与金科合作开发，按照过去中海的风格，其实很少与其他房企合作开发的；
这应该是重庆首例也是唯一的一次；
另外这个项目算是中海在重庆布局唯一非核心区地块，区位上也算“最偏”的；
不知道中海当初的出发点；
不过这个项目盈利很不错；
并且该项目是2017年8月拿地，这个时点是建立在一个大的市场背景下；
一方面本波段（2016-2017年）大量“高周转”房企大肆进驻重庆；
直接加剧了城市竞争和对土地的需求；
另外一方面鹿角彼时为“二次”启动；
中海项目拿地价相对不高，并且入市后抓住了几波市场行情；
加上金科的综合能力保驾护航，该项目最终收益是很不错的；
第二、位于二郎的九龙天颂项目；
这是中海迄今为止唯一一个在西区的项目；
其实二郎的地段和环境是很不错的，虽然不算核心区，但也算是新城的中心地段；
或许只是中海进驻二郎时，组团进入开发后期，热度和影响力相对有限；
位于南川大观的中海黎香湖视作旅游地产，就不纳入城市住宅项目来看了；
我们再看中海的产品打造上，中海绝对是刚需重庆的忠实粉丝；
一方面在重庆大肆做刚需，比如近两年拿地的寰宇时代、璟尚、璟悦等；
全是顶着“地王”的核心项目，做起来却一个比一个刚；
另外刚需做的还不咋地，亏本卖都不赚吆喝；
典型的是红旗河沟的寰宇时代（楼面价12750）和花卉园的璟尚（楼面价15307）；
参考铭腾备案系统，截止4月1日；
寰宇时代推售去化率约39%，成交均价24642元/㎡（精装报价5k）；
璟尚去化仅4套，几乎可以忽略不计，成交均价24344元/㎡（精装报价5k）；
前者带配建和大体量商业，后者顶着区域地王，总之卖得不好，账也不好看；
中海也曾尝试过改善，但做的也糟心；
这里剔除寰宇天下和国际社区两个大盘；
一来是项目跨周期时间过长，二来是项目复合业态纯粹性不够；
中海最典型的两个改善项目即二郎九龙天颂和五里店中海天钻；
我们把数据串起来看，确实不咋地；
没有市场口碑，也没有影响力；
中海面临的局面，在核心区域玩刚需玩不转了，做改善门槛高自身实力不够；
这可能是中海被逼向北区热点的原因；
分享一则跟同行朋友交流小故事；
我们聊到“香港置地启元”项目；
如果我们以香港置地过去的表现来说；
这个盘其实做的并不好，主要有两个原因；
其一、销售不好；
截止4月1日推售去化率45%；
如果参考最新315数据去化率仅32%；
成交均价30294元/㎡（精装报价6-8k不等）；
其二、首批次推出的2T4H的产品太过保守，一点都不“香港置地”；
不少朋友都很意外香港置地竟然在观音桥做出“这么刚”的产品；
朋友解释说有可能是，因为指标（限高、容积率等）和设计规范问题；
如果全部做板楼大平层（T2）则容积率做不满，所以不得不做T4的产品；
启元项目规模上还算比较大，加上香港置地的品牌和产品力，在此核心区也并非游刃有余；
因此核心区想做改善，既要有过硬的实力，也需要指标上的可行；
而中海近两年江北拿地都是小项目，必然会面临指标限高设计规范等问题；
这样就导致核心区小项目只能做刚需；
刚需无法溢价且因单价过高必将导致外溢；
刚需单价过高则有价无市；
在正常的市场逻辑下，真正的改善是最能抵御市场风险的；
优质的改善物业是最有溢价能力的，也是最能进行多次交易的；
而重庆缺乏优质的改善，这样就导致改善需求可能被抑制；
因此中海转型要去做改善，只能往即热门又宜居的新区走；
而蔡家、中央公园等是绝佳的选择，更何况一批次北区热门只有这两个组团供地；
我们对比华润和中海，在重庆的布局和项目，还是能看出两者之间的巨大差异；
假如中海真的想做改善，那么市场机遇是什么？中海重新出发来得及吗？
笔者觉得中海或许有几点机会；
第一、当下市场信心被摧毁之后，恰好是“国家队”房企大展身手的好机会；
因为国企的信用背书，再加上资金实力雄厚；
在民营纷纷躺平的背景下，国企是最值得信赖的房企；
第二、重庆传统的大寡头，如融创、金科等纷纷退出后留下的市场空间；
我们从土地市场来看，那些可能有点品牌溢价和改善基因的民营房企已经不再拿地了；
过去这类企业在重庆是最有产品力和品牌溢价能力的，他们的退出后留下的市场空间和份额是其他企业的机会；
假如未来真是“国家队”为主的竞争，中海在重庆的底子和基础是具备竞争的基础的；
第三、目前算是市场产品迭代的瓶颈期，刚需做了很多年，或许迎来了改善的窗口期；
择址蔡家、中央公园等热门改善区域也是必然的选择；
至于说中海能否抓住这次机遇，我们不知道；
虽然有市场机遇和潜在机会，但重塑品牌的市场形象不是一件容易的事；
中海的交付质量和口碑也不敢恭维，在不借助外力的情况下（比如市场上行）；
如何打动有实力的改善客群并让他们掏钱买单，这绝对是个技术活；
中海能否借势中央公园“凤凰涅槃”，亦或是重蹈覆辙，我们拭目以待。
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