在北京租房住的那些年里，领路听过许多跟租房有关的故事。
其中给印象最深的，是说有个人租了一套民宅，住进去没过多久，房东来找他“商量”一件事。
房东的一个亲属刚刚去世，他想在自己的房子里设个灵堂。
与其说是“商量”，不如说是来通知租客一声。这个灵堂很快就在屋里摆了起来，而且足足摆了一个星期。租客没有讨价还价的余地，要么忍，要么走。
这是个比较极端的案例，更为屡见不鲜的，是租房合约还没到期，房东突然过来说要卖房了，你找个其他地儿住吧。
当然，关于美国租房也听到过些传说，什么一租二三十年啦，什么房东去世了房东儿子继续跟租客打交道啦。这些传说显得在美国租房是一件特别踏实的事。
一租几十年这种事还没亲自体验过，没什么发言权。但是在美国租房确实有它有意思的地方，而且跟中国的操作和逻辑很不一样。
1. 租房需向房东交“申请书”
如果说你在美国租房住着踏实，那也是住进去之后的事情。
美国居民之于住宅的身份有两种，一种是拥有不动产所有权（freehold），简单说就是你是这套房子的主人；
另一种是租赁权（leasehold）。在美国的法律当中，租下房子之后，这个房子成为你的私人动产（personal property）。
这项明确的规定，排除了房东无理要求的可能性（比如设个灵堂）。
我们也经常能看到，美国的一些房子是带着租客出售的。也就是租约没有到期，房东想要卖房，那么房子虽然易手了，但租约仍然有效。这个操作跟日本的公寓买卖很相像。
但在美国租房麻烦的地方，在于签署租房合同之前。
在中国租房，基本上就是你找个中介，他/她带你看几套房，你相中哪个了还还价，基本上就可以订下来。可在美国租房，涉及的不是三方，而是四方：你、房东、中介、背景调查公司。
如果说你看上了一套房，这个时候需要做什么呢？你需要向房东提交书面的租房申请。
在德州，这份申请书有统一的格式，而且有不少内容要填，不花个十几分钟填不完。他们拿到申请书之后，会请第三方公司专门对你做背景调查。其中的重点应该是看你的信用记录，通常是通过社会安全号来查询。房东当然不想在你入住之后才发现你交不起房租。年收入达到月租金的40倍时，房东才会比较放心。
这个过程中国人可能会不太适应。
首先，它不像在中国那样“干净利落脆”；
再者，你申请租房还得给房东交几十美元的申请费——理论上来说，这笔申请费其实也不是房东拿了，而是背景调查公司干事儿得有佣金啊。
最终，不管你申请有没有通过，背景调查公司的事儿都干了，那么申请费是不会退给你的。
有几种人不太容易租到房子：
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信用记录差的；
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收入低或现居所的租金比要申请的低一大节的；
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曾经有过被清退记录的；
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住址换得太频繁的。
听朋友说她在租房的时候就遇到了一个现实困难：作为一名新移民，她有一段信用记录的空白期，尤其是在收到社会安全号之前，她怎么证明自己的信用记录？没有社会安全号或驾照号，这表格怎么填？
她把遇到的具体问题跟物业经理做了探讨。物业跟她说，把护照和签证的扫描件她就可以。照办了。结果几日之后，经理就告诉，申请通过了。
然而，她并不知道她做了怎样的调查。
美国版的知乎Quora上有人问，美国有1000万非法移民，他们是怎么租房的？这是个好问题啊。没有合法身份就没有社会安全号，也没有信用记录，如果租房申请制严格执行的话，这帮人怎么办？看来，一定有不为人知的一个地下世界。他们也许要跟亲戚朋友一起住，或者在别人的担保下合租。
2. 租房程序太复杂，简直像买房！
她把房子租好，则是在登陆美国之前。
大部分公寓都提供线上申请，通过他们的网站就能提交申请，包括确定入住的日期。有的自动化高一点的网站，还会根据你选择的入住日期和租期的不同，自动调整月租金。应该说这还是挺方便的。
到这她又遇到一个问题。这些表格采用的是德州统一的申请表，它默认你是在美国境内搬家，所以你的现住址必须从美国50个州里面选...
但是她住在北京啊！
因为现住址也不允许空着，于是表格就没法提交了。问了三家公寓，终于有一家说可以把表格扫描件发给她，手写填好之后再给它传回去。如此操作下来，才申请到了房子。
不过这才是“麻烦事”的一个开始。选择在抵达休斯顿的当日入住，当天早上四点多飞机就到达休斯顿，她去超市溜达到八点多，八点半租赁办公室一开门就走了进去。
首先自报家门，说从北京过来，工作人员们难掩惊讶的表情。物业经理派了一个手下人带她第一次看房，经理跟这位女士说：“他还什么都没看到呢。”
确实，她是第一次来到那里，之前“看房”都是通过公寓租赁网站和谷歌地图。
实地看了一圈，房子还不错，与网上“踩点”看到的没有太大差异，于是就坐下来开始谈判。
美国人民在租房的斗争中积累下了丰富经验，他们知道如何跟房东讲价。比如说，租期长一点，能否打个折？这是许多房东无法拒绝的诱惑，因为谁都不想房子总有空档期。也有人用劳力或者其他付出来换取更低的租金。
但是，坐在她面前的那位女士似乎看透了她的心思，知道看上她家了，而且她人生地不熟，选择的余地不大。
房东问：“租期可以是6到13个月，你想要租多久”。
她说：“如果我租期长一点的话，……”
“一样的价。”
话刚说一半就被她打断了，一副斩钉截铁的模样。
“好吧，那我们就从6个月开始好了。”
然后就是开始签合同。这可不是三页纸的合同。她签了厚厚一沓，后来数了数，有47页之多。重要的合同上，每一页都要签上名字的缩写。这让想起在中国买房，两百页的合同，每一页都签名。
为什么有这么多页呢？因为它有太多的东西需要你知情同意：租房合同、洗衣机干衣机租用附件、电力切换附件、烟雾警报系统协议、财产检查清单、社区规定等等。我不知道有没有人租房的时候能把这些协议一字一句看完，反正领路想想就放弃了...
入住后，她曾跟一个美国朋友感叹说：
“天哪，租房真是一个令人崩溃的过程。”
她回：“不要感觉太糟，这个事儿美国人也很崩溃！”
3. 不含铅的油漆
有一件在中国闻所未闻的事情：不管是租房还是买房，美国人民非常关心房屋中的油漆是不是无铅的。早在1978年，联邦政府就禁止了在住宅中使用含铅油漆。对于1978年之前建成的房子，卖家在销售房屋的时候必须公开铅信息。
领路在谷歌用中文搜索“含铅油漆”这个关键词，发现很少有中国的网站在讨论这件事。能够找到的一条相关新闻发表于2006年，看来，至少是到2006年，中国人还没有怎么重视含铅油漆的问题。
那么问题来了，美国为什么要禁用含铅油漆？
儿童是首当其冲的受害者，对他们的身体发育、语言，甚至听觉都有负面影响；而对于成年人，影响也有很多，包括孕期的疾病，以及生殖问题等等。我在一份针对房产经纪人和物业管理人员的培训材料中看到，有长达15页纸都在讲含铅汽油的危害和应对方法。
除此之外，人们在租售房屋的时候会在意的一些环境问题还包括：石棉的使用、霉菌的情况、氡气、甲醛等。
有环境问题的房子，售价和租金都可能比同地段的其他房屋更低。
4. 为什么房间不带家具
在中国出租房子，爱说“家具家电齐全，拎包入住”，在美国则基本上见不到这样的说法。
一般租房你看到的都是空空如也的房间
这其中的逻辑是什么呢？按照中国人的想法，难道不是家具家电齐全才好出租吗？
据我观察，可能有两方面的原因。
首先，美国的法规对动产和不动产的区分是比较强调的。你作为房东，拥有一套房子，那么这个屋子——包括它的墙面、地板、天花板——固定在地面上的永久性的物体都属于你的不动产。
如果你在房间里安装了家具家电——需要使用工具把它们固定住——那么这些物品也成为不动产的一部分。
唯一的例外是电冰箱。美国家庭的许多冰箱是接水管、可以制冰的，那么移除它们的时候也需要先用工具做拆除，但冰箱一般被习惯性地归为动产。
在美国人的概念当中，我出租的是不动产，那么房子里可以带有微波炉、烤箱、炉子、洗碗机这些固定在房子上的家电。但是，桌子椅子床，这些不固定的东西属于动产，不在我出租的范围。
不仅如此，房客在退租的时候，不能说“我不带走了，留给后面的租客用吧”。你要是留下东西，房东不但不领情，可能还会收你清运费。
动产的英文是personal property，我们直译过来就是“个人财产”。所以说，租房的时候，我会把个人财产也租给你吗？你退房的时候，是不是应该把个人财产也带走呢？
另一方面，美国人的保险结构也是与之适应的。作为房东，他们会买保险保的是他们的不动产。而房东一般会要求房客购买租客险，租客险涵盖什么呢？家里遇贼东西被盗有，着火了刮风下雨闪电损毁，自家狗把客人咬在家做饭把手指头切等等情况都有赔付。
可见，房东和房客权责相当清晰，没有那些说不清楚的灰色地带。
我想，美国的房东不提供家具，还有一个现实原因就是维护成本太高。房子里面的东西坏了，维修责任在房东。家具家电越多，这个成本就越高。
5. 治安的疑虑
终于讲到这个大家都很关心的问题了。
枪和治安因素是在中国居住期间完全没有和很少考虑的。但是在美国，由于警察没有保护个体安全的责任（这一点很反直觉，但是美国警察的职责是事后追缉犯罪者和总体上维护社会安全），个人拥枪就显得很必要了。
在Youtube上，一名网红前海军陆战队队员回答网友提问，很多人都问他练什么功夫能够防身？这位大哥的回答是，答案有且只有一个，那就是“枪”。
在美国租房的时候，要特别关心附近的治安情况。有些房子租金低，你可能就要想一想，是否有什么因素导致这一点——是附近的治安状况不够好吗？美国不同的区——也许就是隔几条街——治安状况可能会显著不同。
好在美国的罪案情况是完全透明的，在网上可能很方便地查询。
美国联邦调查局2016犯罪统计网站
有的网站，提供对于不同区域的治安状况的评分。你输入一个邮编，它就能用颜色的深浅来表示此区域的治安状况。还有网站，可以查到过去半个月特定区域的发案具体情况，包括案件类型、时间、谁报告的等等信息。
一开始看到这些信息的时候是有点不知所措的。因为不管我用鼠标圈哪一块地方，都有满眼的罪案。简直没有一个消停的地方。
后来想了一下，这有点像是领路在北京的一位朋友遇到过的情况。有一年，他的父亲从山西老家到北京住了一段时间。这段时间里，这位老先生每天都会翻一翻《新京报》。一个月后的一天，老先生突然说了一句话：“北京怎么每天都死人啊？”说得人哭笑不得。
同样的道理，由于美国的罪案信息高度透明，而媒体又极为发达，所以你很容易看到犯罪，这些网站上还密密麻麻地把过去的罪案都展示给你，很难不产生“美国怎么每天都有罪案”的紧张感。
这种紧张感肯定是一种夸大了的印象。不过，我们确实也能看到，不同的地段，罪案的发生概率是有显著差异的。建议租房前一定要查好罪案地图。
