张岳
刚刚过去的2021年，是中国房地产大变革的一年，发生了很多预料之外的事，房企、购房者和这个“18万亿销售额”的市场，都倍感惊心动魄。
进入2022年，面对变幻莫测的市场，购房者感到更加焦虑和迷茫，如果你也有相同感受，那么下面对“2022年楼市的几点预测”可以帮助到你。
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2022年楼市几点预测
预测一：触底反弹，前低后高
2022年房地产市场将呈现“前低后高”趋势，随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，北京、上海、广州、东莞、佛山、苏州、合肥等热点城市的二手房成交已经开始“翘尾”。
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二手房更能反映楼市冷暖，而北上广深杭更是全国楼市的风向标，购房的热情从头部传导至全身只是时间问题，被压抑的需求终将得到释放。
预测二：国家鼓励买房，信心迅速恢复
新年伊始，关于房地产的利好政策多到令人目不暇接，发改委、住建部、央行等几大部门纷纷送出“大礼包”。其中，住建部定调2022：“充分释放居民住房需求”的最新表述值得关注。
“充分释放”意味着目前释放仍不充分，一个重要原因是“预期转弱”，住房是最大的消费和内需， “充分释放居民住房需求”意味着国家鼓励购房以提振住房消费，今年市场的信心将迅速恢复。
预测三：限价松绑，供应疲软
2021年，土地市场经历了史无前例的大面积流拍，第二批集中供地平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%，第三批集中供地基本靠国家队托底。
虽然多个城市出现限价松绑，但房企经历过去一年的跌宕起伏，开始更加谨慎拿地建房，并寻求多元化发展， 未来几年新房供应大幅缩减，热点城市新房供不应求。
预测四：货币进一步宽松，资产价格水涨船高
1月18日，中国人民银行副行长刘国强表示： “要把货币政策工具箱开得再大一些”。两天后，1年期LPR连续第二个月下行， 5年期以上LPR在连续20个月“按兵不动”后首次下降。 货币政策主动作为、靠前发力，意味着“政策观望期”彻底结束了，现在进入了“政策全面发力期”。
2月17日，国家统计局公布的数据显示，1月CPI(居民消费价格指数)环比上升0.4%，同比增长0.9%， 意味着短期内货币政策宽松还有更大的空间，这也将对楼市产生利好。
货币政策进一步宽松，钱来了，杠杆回来了，但可供购买的优质资产（新房）却供应疲软，热点城市房价仍存在上涨潜力。
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购房的最佳窗口期
我们正迎来信贷底，政策底和市场底，楼市的拐点往往是购房的最佳窗口期，但对于手握资金的人来说，想在全国范围发掘真正有潜力的资产并非易事。
不妨回顾过去一年，在市场下行期，在楼市最艰难的时刻，那些仍能取得优秀销售业绩的项目值得我们重点研究。
近日，每日经济新闻镁刻地产发布的2021年全国热销楼盘榜单显示，全国15个热点城市共诞生了9个百亿项目，主要分布于北京、上海、深圳和杭州， 其中深圳华润城以196.7亿元销售额位列全国第一。
当整个房地产市场越发冷静，甚至偏悲观的背景下，华润城的优势在哪？
解读华润城的价值，我们发现购房者的信心主要建立在两点之上：
1、城市竞争力是判断房产价值的“底盘”；
2、稀缺属性是判断投资价值的唯一原则。
如今，伴随着人口红利和增量市场红利消失，中国经济正转入以科技创新为驱动的高质量发展时代，而粤港澳大湾区就是未来5-10年的战略抓手。
在国家“十四五”规划中，更是把第一头衔——国际科技创新中心、第二头衔——综合性国家科学中心都给了大湾区，意在强调科技创新是大湾区发展的重中之重。
当下，粤港澳大湾区正在形成这样一种格局：深圳是 引领大湾区技术产业创新的龙头，港澳是金融中心和链接海外的窗口，广州是国际商贸中心和综合交通枢纽，东莞、佛山、中山、珠海、惠州等城市则是先进制造业产业聚集地。
这里有资金、有人才、有技术、有制造，更有背后14亿人口的庞大消费市场，无疑是中国最具潜力和竞争力的科创沃土。
其中号称中国“硅谷”的深圳科技园，更是集聚了最前沿的高新技术产业，一些大众所熟知的腾讯、大疆、百度、中兴、迈瑞、创维、飞亚达等行业巨头都坐落于此。
南山科技园
我们上面所提到的华润城，就位于深圳科技园核心地段 ， 而有实力购买华润城的买家，其格局和视野一定不会局限于短期的政策调控和市场价格波动。
他们的信心更多建立在国家打造全球标杆城市的愿景，和解决“卡脖子”技术难题的决心，深圳科技园的产业竞争力，让深圳最会赚钱的公司和最能赚钱的人聚集于此，所以一直不缺购买力。
华润城销售额成为全国第一的另一个重要原因，是其具备的稀缺属性。
深圳科技园从2001年发展至今，土地开发趋于饱和，近五年来鲜有新房入市，而优质产品更处于断层状态，这意味着华润城的入市，在同片区内几乎没有竞品。
随着深圳限购门槛的提高，以及二手房参考价、新房限价制度以及房地产税试点等影响，购房者变得愈发珍惜购房资格，更加追求核心地段的优质项目，这些市场需求的变化，也进一步加深了华润城的稀缺性和关注度。
总之，华润城现象很难复制，未来只要深圳这座城市不衰落，作为深圳经济发展引擎的南山科技园，其头部资产的价格便会稳步上升。
03
城市高端生活筑梦者
纵观全球发达国家，不管房地产处于什么时代，扮演着怎样的角色，好产品不仅成为家庭资产保值增值的护城河，也折射出一座城市的底蕴和气质。
深圳·华润城更大的价值，是为深圳奋斗者营造一个更加美好的城市高端生活，如何让自己的产品给城市带来一点改变，这是所有开发商都需要认真思考的问题。
华润城的前身是大冲村旧改项目，位于深南大道与沙河西路交界处，地处福田CBD与“特区中的特区”前海合作区之间，其地理位置十分优越。
历经十余年更新打磨，曾经的城中村已经蝶变为集品质住区、酒店公寓、高端写字楼、开放式商业街区、体验式购物中心、人性化公共空间于一体的城市人文综合区。
华润城夜景实拍
华润城作为位于“城市中心+科创中心”罕见的280万㎡巨无霸综合体，营造的城市空间和生活方式已经形成一个有机的整体，其居住体验是普通项目无法相比的。
随着时间的推移，华润城不断提升城市空间品质，持续为深圳释放活力和生命力。
2017 年，约23万㎡的万象天地以全新的商业形态走入人们的视野。 万象天地脱胎于华润大冲村旧改，以街区+mall形式组成的购物中心，聚集了近千个品牌，包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等，现已成为年轻人拍照打卡的网红地。
万象天地实拍图
2018年，坐落于华润城中央，九年一贯制南山外国语科华学校正式开学。 这座华润城业主家门口的学校，是深圳市第一所国家三星级绿色建筑学校，集图书馆、艺术馆、科技馆、博物馆、植物园于一体。该校聘请南山外国语各分校教师加上学区内优质生源，让家长充满期待。
项目占位示意图
2019年，约13.7公里的大沙河生态长廊试运行。 根据沿线河道不同特点，大沙河生态长廊建设因地制宜，设计了学院之道、城市森林、活力水岸等节点，为市民带来舒适、宜人的滨河浪漫空间。
大沙河生态长廊实拍
项目拥揽山、海、河、公园四重极景，北望塘朗山、东观大沙河，周边有大沙河公园、松坪山公园、科苑公园、燕晗山郊野公园、华侨城湿地公园环绕。
塘朗山实拍
2022年，华润城收官之作——润玺二期住宅在售，这也是入主华润城的最后机会。
项目示意图
润玺二期位于南山外国语科华学校和大沙河中间，在科技园工作的业主，可以每天步行或踩单车上班。在交通方面，项目紧邻深南大道、南北向接滨海大道、北环大道，东西临沙河西路及南海大道，北面衔广深高速。
项目交通实景图
轨道交通紧依地铁1号线快速畅联全城，此外，15号线(规划中)在项目附近设铜鼓站，可在高新园站换乘1号线，建成后将直通前海。
疫情的反复，让人们更加关注居住空间的健康属性，一些生活的细节被无限放大，如房间的采光，通风，景观视野等等。
润玺二期的住宅产品，不仅享有华润城便捷优胜配套，而且紧邻大沙河，可以无遮挡观赏大沙河美妙景观。
润玺二期业主在工作闲暇之余，下楼步行几分钟就能到达大沙河生态长廊，漫步在大沙河畔，水清岸绿、花草掩映，一天的压力自然得到释放，空气中的负氧离子更有益身心健康。
户型方面，润玺二期建面约120㎡三室两厅两卫，采用开敞竖厅设计，餐客厅直连景观阳台，让阳光充分照射进来，让房间通透明亮。主卧套房配备独立卫浴和衣帽间，充分照顾到主人的私密性和舒适度。
今年1月10日，深圳市规划和自然资源局公布存量住宅用地项目清单，据统计，深圳存量普通商品房356个（包括在售和待售），位于南山区53个，预计今年入市住宅项目约23个，其中总价千万级别以上约11个，户型建面为纯120+㎡的品质改善项目约4个，位于南山科技园且目前在售的仅华润城润玺二期1个。
由此可见，当下深圳新房市场，千万级预算的选择并不多，一方面在深圳核心地段，有产业、配套和自然资源的改善产品供应奇缺，另一方面，好产品入市往往需要摇号拼积分，能不能买到还要看运气。
华润城润玺二期的品牌价值也不容忽视，在房企面临生死考验的时期，如何买到安全的房子更让人关心。目前华润置地总市值已提升至内房股TOP1，在如今“三线四档”背景下，华润置地一直处于“优等生”行列。
进入2022年，货币政策已经开始发力，房地产暖风频吹，市场也走出低谷，当下的楼市拐点更是布局核心资产的关键时期，抢占时代风口和价值稀缺，请锁定华润城润玺二期。