要目
一、引言
二、降费目的与实质
三、物业费降低是否合法
四、街道应有的作为
五、业委会的救济
六、结束语
通过此案，不能据此认为成立业委会有降低物业费的“疗效”。表面看，降低物业费是对全体业主有利，实则是一出闹剧；本质上是违反了物权法定原则，也是违约行为。作者在此呼吁，正商金域世家的业主应保持清醒头脑，警惕物业服务公司通过所谓的降低物业费挑起业主与业主委员会之间的内斗，最终利益受损的是全体业主。
一、引言
2023年5月26日，河南正商物业管理有限公司武汉分公司张贴了《关于正商金域世家住宅商品房调低物业费的情况说明》：“现我司为了小区和谐稳定发展，愿将住宅商品房物业费收费标准由原3.2元/月/平方米下调至2.0元/月/平方米，并在原有服务的基础上持续提升物业服务品质，调整时间从 2023年7月1日开始；并且，凡在2023年6月30日之前，如业主已按照原收费标准（3.2元/月/平方米）缴纳了2023年1月1日至2023年6月30日此期物业费的，与新收费标准（2.0元/月/平方米）相比，差额部分可在下次缴纳物业费时予以抵扣。”
2023年5月30日，盖章为*共中**武汉市洪山区张家湾街道城市花园社区委员会发布了《正商金域世家小区业主委员会委员工作分工公示（八号公告）》，署名为正商金域世家小区第一届业主委员会（社区*党**组织代章）。
二、降费目的与实质
第一，正商物业公司在《情况说明》中表述为“为了小区和谐稳定发展”。难道该小区不和谐？不稳定？如果该小区如此不堪，我们相信武汉市洪山区人民政府张家湾街道办事处、洪山区张家湾街道城市花园社区居民委员会不可能答应。不论是否降低物业费，正商金域世家主旨还是和谐稳定的。
第二，从事件本身而言，正商物业公司正是在制造不和谐、不稳定。
首先，时间节点为什么一定要在第一届业主委员会成立之际？难免让全体业主质疑，降低物业费就是在制造全体业主和即将成立的业主委员会之间的矛盾；
其次，从正商物业公司工作重心而言，该物业公司应该把为小区业主提供质价相符的物业服务作为第一任务。然而，从2021年交房至现在，正商物业公司提供的物业服务存在严重“质价不符”。
最后，物业费是降低还是升高，应由全体业主决定，并非由物业公司或建设单位（开发商）决定。在任何一个小区，有的业主愿意享受1.2元一星级服务；有的业主愿意享受3.2元五星级服务，这本无可厚非。但因为法律赋予了建设单位代表全体业主，通过招投标，确定了正商物业公司采用3.2元的五星级服务服务标准来为小区服务，且经过了各级“衙门”如发展和改革委员会（物价局）、住房和城乡建设部门等的备案，则不是任何一方可以单方面降低物业费。
因此，本案正商物业公司降低物业费的实质，是侵犯全体业主的“所有权”（《民法典》第二编 物权 ➟第二分编 所有权 ➟第六章 业主的建筑物区分所有权）的行为。
三、物业费降低是否合法
正商物业公司降低物业费是违法的。
第一，合同法律关系视角：
首先，正商物业公司为正商金域世家的前期物业服务业，原《前期物业服务合同》，系建设单位（开发商）代表全体业主与正商物业公司签订，该《前期物业服务合同》符合《民法典》第143条规定；
其次，正商物业公司未经全体业主或全体业主的代表机构协商一致，单方面降低物业费，属于违约行为，违反了《民法典》第577条规定。
第二，物权法律关系视角：
首先，物业服务的收费标准属于共同管理权力的一部分，根据《民法典》第116条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”
其次，物业服务的收费标准应当解释为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”：
《民法典》第278条：“下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
因此，物业服务的收费标准降低“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，否则，该物权内容的变动即违法。
四、街道应有的作为
第一，本案中《情况说明》是向街道发出，等同于物业公司向街道提出了“行政指导”申请，街道应书面回复具体的《行政指导意见（答复）》。
第二，街道应从行政指导角度，以建议、劝告等非强制措施要求有关当事人作为或不作为。即应明确告知正商物业公司擅自降低物业服务费行为违反了《民法典》物权编和合同编相关条款。
五、业委会的救济
第一，业主委员会可以向发展和改革委员会提出《行政处罚申请书（一）》，要求对正商物业公司擅自降低物业服务标准的行为进行处罚；
第二，业主委员会可以向市场监督管理部门提出《行政处罚申请书（二）》，要求对正商物业公司按降低物业服务标准收取物业费的行为进行处罚；
第三，业主委员会已经成立，应在业主委员会会议上决议物业费标准问题，如果是沿用3.2元五星级标准，则应向正商物业公司发出公告，不得降低物业服务标准；但此决议，恐难树立业主委员会的威信，甚至有可能适得其反，加深业主与业主委员会之间的矛盾。
第四，召开第二次业主大会会议，议题是物业服务费的标准是否降低或升高，由全体业主决定。这样可以以正视听，同时树立业主委员会威信，应属可取方案。
六、结束语
通过此案，不能据此认为成立业委会有降低物业费的“疗效”。表面看，降低物业费是对全体业主有利，实则是一出闹剧；本质上是违反了物权法定原则，也是违约行为。作者在此呼吁，正商金域世家的业主应保持清醒头脑，警惕物业服务公司通过所谓的降低物业费挑起业主与业主委员会之间的内斗，最终利益受损的是全体业主。
情况说明
