广州新盘供应最少的是越秀区，无人不知，第二少是哪里呢？不是天河不是荔湾，而是海珠区。
广州中原数据显示，2020年海珠区只供应了1647套新房，仅次于最少的越秀区。今年上半年海珠区供应没什么起色，仅881套房，还是倒数第二。
在《2021年建设用地供应计划》中，中心六区供应面积约203公顷，占总供应量不到8%。据克而瑞统计，2020年广州共卖了超500万㎡的住宅，海珠仅5万㎡！海珠区未来的新供应只能寄望旧改。
最近，海珠老城区“静鸡鸡”冒出4个“高龄新盘”，有点老蚌生珠的意思！
这4个产权严重缩水的新盘均位于海珠核心区，不能说它们“烂尾”，却都是“有故事的女同学”，低调又自信，貌似靠街坊支持就可以翻身！
其中，产权缩水最长的达29年，有可能年纪比买家还大！就问你嫌弃不嫌弃吧。
01 时代润南
· 1994年拿地，产权缩水约27年
这4个盘中，关注度最高的是时代润南。
该盘离地铁2号线江泰路站（规划与11号线换乘，2023年开通）仅450米，步行仅8分钟，目前蓄客ing。
海珠的街坊或许对该盘的名字感到熟悉，该盘正是位于南泰路老社区润南花园。
▲在建中的时代润南
时代润南，实际上是老社区润南花园的二期，原是广州市华侨房屋开发公司在1994年拿下的地块，产权仅剩43年。
润南花园于1998年建成，包括回迁房和部分单位福利房，是早期9层的楼梯楼、“老破旧”小区，这两年加装了电梯，目前二手均价约3.8万元/㎡。
▲润南花园旧房
地块二期早在2017年8月已动工，期间曾因资金不足而中断施工，后来被时代中国收购，才有了现在的时代润南。
时代润南何时才能竣工？据说项目施工的过程中对周边小区的影响要尽量做到最小，所以施工进度较慢，2023年中才能收楼。
时代润南占地1.3万㎡，建面约6.6万㎡，规划两栋住宅，层高3.15米，还可做到专梯专户（两梯两户）。时代润南也是海珠4新盘中唯一主打“改善”的项目，主推143㎡-184m²三至四房，总货量约250套。
该项目号称豪宅，但所处的位置和景观一言难尽，不看户型谁都以为它是个刚需盘。
楼盘周边楼梯楼密布、老破小扎堆，普遍是小卖部式商业，随处可见城中村般的街区小道。周边二手房单价在4万元/㎡内，极个别盘源4万+元/㎡。
来感受一下项目所在南泰路的面貌，正对面是南泰家纺城。
这样的周边环境，要说时代润南豪在哪里，每刻君觉得两栋高层的板式结构可以拿出来说说，侨鑫汇悦台、保利天汇等10万+元/㎡的顶豪，都是“一”字排开的板式结构。
板式结构楼宇一层仅能做2-4户，户户南北对流，在寸土寸金的老城区比较少见，因地价贵，为提高可售建面，老城区多数都是塔楼建筑，三梯六户甚至八户。
▲项目效果图
每刻君在现场了解到，时代润南需要预约和验资300万元才能看样板房！
目前项目营销中心大门紧闭，每刻君向工地入口的保安询问怎样才能看房，发现保安竟然身兼两职，同时还需要负责登记意向看房客户，责任重大。
▲大门紧闭的营销中心
据保安介绍，售楼部最近都关闭，偶尔有销售人员带预约客户看房。保安还在一堆杂物中找到一张超破旧的户型图，称是销售人员留下来独一无二的。
▲每刻君体验了一把“隐秘”在工地的豪宅意向登记
最后来看看保安大哥独家提供的户型图，143㎡的四房两厅两卫，凑合着看吧。
02 珠江·海珠里
· 1994年拿地，产权缩水约27年
同在江泰路地铁站附近，步行约1km左右、位于燕子岗路还有一个新盘，名为珠江·海珠里，紧挨着大家熟悉的燕子岗体育场。
珠江·海珠里是由街坊们熟悉的侨燕苑二期地块建成，珠江实业于1994年拿下该地块，侨燕苑一期在1999年已建成，二期地块直到2017年才获批复。目前侨燕苑二手房均价3.5万元/㎡。
该盘周边有地铁2号线、8号线、广佛线、10号线（预计2023年通车）、11号线（预计2022年通车）五条地铁线围绕，可惜到哪个地铁站都不近。附近有江泰广场、万科里等商业广场。
如果是第一次去看房，建议走江燕路转入燕子岗路；如果走另一边，可能会对这个盘好感大打折扣，要经过连片的沙溪村马岗顶工业区和门口岗城中村，穿过旧居民楼、废品收购站、工业区，等等，九曲十八弯才能到。
项目体量不大，占地1.37万㎡，建面约3.2万㎡，规划有2栋住宅和1栋商业楼。仅1栋26层高的住宅可售，另1栋是人才房。
据悉，可出售的楼宇1-5层是底商，从第6层开始是住宅，总货量不多，约120套。户型是71㎡-122㎡的二至四房，2梯6户。
虽然还没有户型图，但从现场工地和周边环境可以看出，项目整体定位应为刚需，目前营销中心已开放，预计最快年底开盘。
整个项目货量很少，基本不愁卖。周边一手盘除了卖20万元/㎡的豪宅中冶逸璟公馆，就只有时代润南了。
该盘吹风价6万+元/㎡，按最小面积71㎡户型为例，总价426万元，首付3成约127万元，对于刚需一族来说，上车门槛不高，值得密切关注。
03 明珠花园
· 1992年拿地，产权缩水约29年
明珠花园对于海印桥南的街坊最熟悉不过，这个位于东晓路和海联路交界的老盘，最近竟然有新房开卖。
项目早在1992年拿地，共有6栋住宅楼，1995年左右售罄交楼4栋高层住宅，如今推售的是小区最后2栋高层住宅（B3#、B4#）。
据悉，因为开发商财务问题，最后2栋楼建至11层后停工烂尾多年，前几年理顺关系后复工重建。在 2019年已建成，等到今年才突然拿出来卖。
开发商广州大明房地产来自香港，目前营销中心已开放 。
▲明珠花园新建成的2栋新楼
B3#和B4#已是准现楼，位于整个小区的最南端，都是25层高，1-3层为商业，4-25层为住宅。底商早就投入使用，为红树湾家具城（现已撤场），对着建基路口加油站。
产品仅2个户型，93㎡三房一卫和103㎡三房两卫，两个户型布局几乎一致，区别仅在于有没有主人套房。由于是90年代的规划设计，整体布局是以前流行的港式“钻石型”，目前市面已经很少见。
▲103平方米三房户型
▲93平方米三房户型
明珠花园最后2栋楼总货量为352套单位，全现楼发售，年底可入住。
该盘位于珠江边，周边环境不错，但离地铁站较远是硬伤，最近的8号线晓港站步行约1km，在建中的地铁10号线滨江东路站（预计2023年通车），离项目也有约1.1km。
该盘吹风价约6.5万元/㎡，目前二手均价约4.2万元/㎡。该盘作为海印桥南唯一的一手楼，相信有不少滨江街坊粉丝对其有兴趣。
04 珠江·金瑶台
· 2004年拿地，产权缩水约17年
最后来看看产权最长、位于宝岗大道的珠江·金瑶台，项目原名金瑶大厦，离地铁8号线宝岗大道站仅400多米，是4个盘中离地铁站最近的。
2004年，项目所在的两宗地块先后被广州市住宅建设发展有限公司和其余两家公司拿下，计划开发期限为2008年9月至2011年12月，将建两栋28、18层的住宅。
期间，由于1户*迁拆**户以各种理由不肯搬离，开发一拖再拖，经过多番协商，该*迁拆**户于去年12月15日才正式移交。珠江建设随即开始拆除，项目建设得以推进，该盘现被命名为珠江·金瑶台。
▲中间为珠江·金瑶台
该盘建筑面积约4.4万m²，含商业和住宅楼，体量较小。户型还未公开，据说主打刚需，吹风价6万+元/㎡，和明珠花园一样是现楼发售。
该盘并不在宝岗大道路边，身处一片旧房子中，环境较杂乱。
每刻君置业建议
这几个项目体量都较小，对海珠街坊来说，也算是不错的换房上车机会。
这4个盘怎样选？如果想换房入手大户型，直奔时代润南，其价格是4盘中最贵，吹风价8万+元/㎡。对于没特定需求的一般购房者（包括刚需）来说，每刻君仅从与地铁站的距离和剩余产权年限来看，珠江金瑶台＞时代润南＞珠江海珠里＞明珠花园。
若从城市面貌来说，明珠花园最优，其次是珠江金瑶台，而时代润南和珠江海珠里周边的工业区和老房子最多。
去年底，海珠多个旧改推进，时代润南和珠江海珠里附近的泰宁村、五村和沙溪村同时发布旧改招亲，改造面积约89公顷，金额近229亿，改造完成后，时代润南和珠江海珠里周边环境和配套可望得到改善。
但目前老城区这些新盘处境是有点尴尬的，特别是时代润南只有大户型、吹风价8万+元/㎡，自身没有稀缺资源和配套，周边过分平民化，千万豪宅的定位有些不搭。
对于这几个盘，有人调侃“刚需买不起，土豪又嫌弃”，值不值得入手见仁见智。
最后，解释一下关于产权缩水的问题。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期满，补地价即可自动续期。民法典也明确规定，住宅建设用地70年使用权期限届满后自动续期，但关于是否需要缴纳手续费或额外税费等问题，民法典并没有具体说法。