自2018年青岛峰会期间房价上涨到年底降温，再到2019年青岛郊区供应量增多，青岛的挂牌均价在2019年跌倒了16032元/平方，这个时候很多人坐不稳了，十年不遇的黑天鹅——新冠疫情影响到2月份的经济活动，这一幕幕让人背后凉凉。但看这个16032元，如果去了崂山区、市南区房价均3万元，青岛郊区岂不是无法支撑，要不要出手，近郊到底还能买哪儿？让很多人惆怅不已。
青岛近6个月挂牌价格
不畏浮云遮望眼，只缘身在此山中
青岛的房价除去主城区靠海两巨头，以上的16023元/平，能够代表近郊的城阳中心位置、西海岸中心（不含灵山卫、唐岛湾）的价格。独有的山海资源成就了青岛，自然稀缺性的位置价格就贵，类似城市还有厦门。
厦门近6个月价格变化
在这里大家对比几个参数，两个城市陆地面积比例是6:1，人口和GDP比例倍数大致是2:1，（厦门和青岛人口数量分别是411万和939万，面积1699平方公里和1.1282万平方公里）
青岛市各区市人口和面积分布情况（数据来源2019年初人口）
可以看得出来，青岛市市内四区加上西海岸、城阳区的人口数和厦门接近，而面积正好是厦门的两倍，厦门城市圈（局部泉州市、漳州市区域）正好和青岛整个市实力相当，厦门近几年外来人口接近本市一半。
青岛PK厦门
西海岸新区，其定位是打造一个像“青岛四区+城阳和即墨的部分区域”的另外一个青岛，看西海岸新区房价和未来发展不如带着看这六个区域的价格和视角去看。西海岸，不是仅仅这三个字那么简单，需要理性看，今天暂且不谈，以后会细分讲。
诸多外地人看到青岛楼市三年内表现而心理复杂，甚至来青岛年轻人对这里暂时迷惘：看不懂2018年的涨价，看不懂2019年降价，喜欢的五四广场、石老人旁边情怀却在周围买不起房子，市南香港中路仿佛置身在上海黄浦江外滩，却不知何处是吾家？退休的老年人习惯了老市区的风土人情，却因为老破的小区没有优质现代化物业管理，但他们去了郊区，又没有好的医疗条件。青壮年新生企业家小有成就，想改善住房置换洋房和别墅，受限于市区土地稀缺，容积率决定这两种产品贵且少。这三部分人，可以去哪儿买房子呢？
向阳而生，逆光而行
最近很多人在咨询西海岸和城阳（含高新区）到底买哪儿，我还是那句话，西海岸很好，很大，你看西海岸就相当于把西海岸和市内四区+城阳+即墨部分区域来看，不要天天喊着我要买西海岸，用另一个青岛的视野和广度去看，西四社和高新区在这篇文里暂且也不谈。
城阳区
今天聊聊青岛“三湾三城”里的北部新城——城阳区
城阳区在2012年-2030年期间，城市功能全面升级，定位青岛副中心，是轨道交通产业示范区（中车项目和春阳路轻轨），西红岛面向胶州湾，东惜福镇连崂山区风景秀丽，南边夏庄街道紧邻李沧区去市区上班方便非常，城阳街道由于机场限高原因，低密度住宅诸多布局，很静谧也很方便，一马平川，这是售楼处跟你讲的。
其实啊，简单跟大家聊聊城阳，三个点：
1.一个很单纯的城市，通俗讲不虚，暂且不谈前几年说“红岛是宇宙中心”和现在展望的“流亭未来之城”2.基本需求可以满足，一个城市商圈聚焦，城阳街道东部家利两万——家佳源利群万象汇万达，西驻两利一城——利客来丽达国货城中城，南有夏庄东方城，西四社今年营业的世贸52+、鲁商、北接即墨南大门的规划商业，可谓四点一中心。3.交通便捷，除了高速外，今年一号线从城阳街道中心区到青岛北站只有不到20分钟车程，到新都心不到40分钟，换乘到五四广场-市政府也在50分钟内，完全符合居住方面需求。八号线因为胶东机场也会很快通车，九号线一期起始于红岛科技馆，终止于惜福镇后金，5年可期。
城区内高端住宅区的板块轮动——城阳街道居住转移三部曲
区政府板块
最早的“城里”居住区——区政府附近
区政府老照片
城阳区1994年成立，因为在历史上的“不其城”南边，所以称之为城阳。1961年-1994年，城阳区相继属于崂山郊区、崂山县、崂山区城阳镇。正阳路之于城阳类似香港路之于市南市北，南北向道路以“江山长春、国泰民安、中华锦绣”加单字“城”命名，东西向道路以“崇文兴礼、春艳秋硕、明德正和”加“阳”字命名，正阳路北小区最早以“居”命名，其南边多以“苑”命名。
2000年莱阳农学院（今青岛农业大学）和区政府签订共建校区协议，校区设在政府后面。那时候区政府周边的房子就是“城里人”住的房子，仁和居、盈园、安泰居翰林院基本上是当时行政事业单位、农大家属院。本地企业青特最早在周边拿地盖商品房，2009年的汇豪景苑，至今均价也在1.8万以上。
2008年奥运会与万科的发迹史——十字架的填充
“靖城路和正阳路交叉，田字状将城阳街道主城区分开”
流亭机场于1944年建成，1987年、2004年和2007年分别进行三次扩建，2005年成为国际机场，2018年吞吐量各项数据排名15-16位，基本和城市综合实力排名一致。城阳区最早很大一部分靠机场带动不少，特别是日韩往来，对于当地的外来人口消费和产业结构产生不少利好，青岛的万科最早在城阳起家，城阳项目最多。
如果去万科魅力之城、玫瑰里周边看看，很多精美韩国料理，一个主食——一般是石锅拌饭或是汤饭、乌冬面、冷面之类，外加三个以上的小配菜——黄萝卜片、辣白菜、桔梗菜等，韩式烤肉也值得一尝，烤鳗鱼等，这些美食是韩国人或鲜族人开的，都很精致。
万科魅力之城项目南向就是奥林匹克公园（世纪公园，2008年建），北面是当时比现在的家佳源商圈还热闹的宝龙商圈。紧接着天一仁和拿地水榭花都，万科在周围接下来又开发玫瑰里和魅力新城，这个周边的项目因为离机场不太远，低密度较多，且周边成熟度高，有医院有商场，楼龄比较新，周边价格在1.8万左右。
有人说万科“造城”能力很强，不如说万科跟着控规和土地流拍走，从世纪公园和城市花园到桃林的万科桃花源，从桃花源到金域华府到北辰之光和棘洪滩的金域华府北岸。在这里不讲北辰之光和棘洪滩，所见即所得，看不见的东西不必过于期待，把预期放低一些，才能对结果更能接受。春阳花园、青特汇豪观邸、弘通等主要依托于城阳实验二小，也是目前城阳当地认为的最好的小学，所以周边房价高层在1.6，小高层在1.7，洋房甚至2万多。目前银盛泰正阳府虽处在金田热电南侧，但由于产品定位、商圈、学区加持，卖得不错。
“白云山下*光春**早，今旭再看城阳北”——城阳街道下个十年的高端宜居片区
“三轴三心九组团，高端宜居白云山”
虹子河水库
为什么是白云山
白云山片区是哪里，城阳北立交桥东，瑞阳路以北，该区域气候属于内陆气候，春秋夏东四季分明，这里有山有水——虹子河水库（仲村水库，原为城阳市民饮用水供应），白云山（百度上可以查到的全国白云山不下几十个），城阳街道范围内也是唯一山水兼备的片区。整个片区土地完整成块状，旧村改造较早，几乎没有待售住宅土地，现居住环境较好，规划齐全。
咱们聊聊这个白云山片区几个楼市大事件：
“曾是三不沾的城乡结合部”
最早的商品房是都霖馨苑和都霖美景，2008年-2010年的时候这个区域的状况也是属于三不沾，且周围厂房较多，周边是仲村、旺疃、田村。
“首付4万，单价3999元买城芯”
周边龙湖、青特、万科相继拿地。清楚记得，2015年青特小镇A区打出“3999抄底城阳中心区”，当初怎么想也想不到这里是中心区，明明是城边了，离凤山很近快到惜福镇了，售楼处的策划真能吹。
小镇帮旺疃社区代建村改，悠山郡和仲村搭配，村改和商品房外观风格一致。
“235平大平层和城区高地”
天安数码城项目是城阳区重点招商的项目，涵盖商业、住宅、商办等，打造的是一个综合项目，位置优越，紧邻韩国领事馆。住宅分为三期，2016年的天安数码城檀府交房，住宅主打高端改善产品，最大户型平层235平，但是看小区的大门特别低调。
“复式也敢叫别墅，1万一平买不买”
悠山郡地势也是青龙压白虎的东高西低地势。
龙湖悠山郡的别墅，白云山片区最早的三大别墅之一，其他两个是300平以上的独栋国学公馆和上面提到的檀府一期的别墅，当时不把悠山郡这个看做别墅，认为就是个复式洋房，单价是一万一平，7000抵5万，但从现在看来，这三大元老别墅，龙湖是入住率最高，最有集群性的。
“城阳区最早的人车分流小区”
四年前万科以2315元/平拿到了瑞阳路住宅用地，万科在城阳街道最后一个项目——金域系。金域系主打城市住宅，TOP系是翡翠系，在西海岸有翡翠长江豪宅项目，城花系主打城郊住宅，城系主打郊区住宅。城阳这个金域系只能算是定位泛副中心、交通便捷、配套完善的中高端产品，但是呢，人车分流在当时是很难得的一个重要开端，增加了绿化、降低了安全风险，出行方便。
绿地健康小镇规划沙盘
“城阳区第一所三甲级医院和国科大学校”
绿地国科这个项目最早在2019年2月20日开工建设，与今近一年了。绿地国科项目总投资近220亿元，计划打造国科大附属医院、国科大附属学校、康养中心、科创园等，且就不说后面三个，谈谈这个医院和学校，买房时候承诺购房相关材料可以解决国科大旁重点规划得学校上学问题。很多城阳的朋友非常之期盼能在家门口有自己的三甲级医院和高水平学校，而不是跑到高新区送孩子读书，跑到市南、崂山去就医。由于高开低走，绿地前后不断内外调整，经过调整据说去年12月份销售了1亿多，开始起色，也是非常有前景。
“后战国七雄时代的筑底片区”
青岛白云山片区控规及现售地产项目分布
从2019年初，该片区的几个项目情况：龙湖先把位置楼层较好的产品在年初消化完，之后良性价格走低卖高层，因为即墨金茂（金茂在这做大盘对周边经济和城市联动促进非常，大盘定位纯刚需，对接受这个位置的人群来讲，楼盘选择余地较大，除融创26层高层产品外，跟白云山片区其他产品还不一样，还不算是鲶鱼效应）影响导致融创丽达先放缓了精装小高层的主推，做了10800的特价房，消化较快。
龙湖项目及合院户型图、样板间
与此同时，高低配的舜山府也有刚需产品，时不时推下特价房，而今，龙湖基本在售合院和叠拼产品，山府系在龙湖定位很高，合院产品也是将古今院子和家文化演绎出来，尤其得喜欢静谧的市区老年人和中产青睐，相比该项目合院和崂山区部分高容积率的海景房，两种产品各有优劣，总价算上别墅自己装修差不太多。
昆仑府售楼处
昆仑府的老板是金域华府的大股东，金域华府据说剩下几栋现房小高层和洋房，但是主卖III期的期房，位置和产品相比前两期内部装修做了升级，因为是高层产品，均价在15000左右。昆仑府的售楼处在这个区域算是有范有文化，复刻恭王府园林，石狮子和仙鹤突显尊贵、飘逸，和西海岸一个盘——蓝光雍锦半岛很像，提个小建议哈，把纯铜门匾的昆仑府三字先找飘逸型书法家书写再找朱炳仁再复刻一遍（如果看到权当开玩笑）。该项目临路的高层基本售罄，剩下是改善型产品，最近新鸿基在桃林拿了地。蔚蓝天地和天安也颇有渊源，蔚蓝和天安的商业目前相比于城阳中西板块升级了档次，天安檀府御园现房销售18000精装带车位6-8层洋房，基本无货等开三期，预计是高层。
白云山片区一般以虹子湖水库南北分化，位于中心的住宅项目——白云山花园，加上产业叫海尔细胞谷，产业项目是今年省重大项目。住宅产品大部分是8层洋房，毛坯洋房价格在1.5-1.6万左右，临湖倚山稀缺洋房，和天安数码城调性稍微有点像，卖房很是佛系，或许是该片区8层洋房少吧。海尔2019年底转了不少项目的股权，但是听说融创等开发商接了之后价格也不低，作为本土龙头企业，海尔和海信拿的地优势很强。这个项目有足够库存，他们一点不着急，慢慢卖也能出货。
青特是首屈一指的当地企业，近年来做房地产的工匠精神和艺术品位也在提升，打造“赫式建筑”，青特赫府、青特赫山、青特小镇，风格独树一帜，物业是汇豪物业，汇豪景苑的口碑对于老城阳人来看是不错的。该项目目前从2018年到现在精装小高层到毛坯高层再到毛坯洋房，做营销还是非常不错的，去年推出了145平的12500元/平起的11层小高层，非常之划算，目前该是只有边角料了。目前在售的是平墅产品和叠拼，鉴赏下平墅样板间，15.2米的开间，3.3米的层高，相比叠拼住进去横向感觉不错，同时，下叠产品168平的赠送天地花园也具有吸引力。
2020年刚需战场，主要集中在佳兆业和绿地国科，前者一年的坐山观虎斗，该板块可拍土地极少了，刚需库存有限，想必佳兆业会更有方向性。绿地算是“来个大早，赶个晚集”，好在是这个片区的未来支撑，片区居民和其他开发商也期待绿地能更好。对于买房人来说，在今年也可以去看看前面提到的几个项目，为了引流，也不乏会有特价房，但是基本上也筑底了。
白云山片区住宅产品和价格
分化重塑格局：从毛坯看，大高层基本上在1.1-1.2万，高层在1.2-1.3万，小高层在1.3万-1.4万，洋房1.5-1.6万，别墅2万起，基本上今年这个片区是稳了，买房的人不用顾虑供应量和规划的问题，所见即所得。房子卖完了，学区和医疗资源健全了，地铁9号线开通，东部惜福镇的发展，商业项目开启来，这位置就是中心片区，至少在北岸城区来看将会是崂山区之于老市南。当然从用户上分析看，该片区是刚需和刚改的聚集地，很多人一直问，这个地方到底增值怎么样，我们一再告诉他们住的舒服方便就行，如果真的想知道，那么告诉你无妨，半年内年内赶上西海岸香江路板块，5年内和李村、市北新都心拉平，指数型增值和灵山卫（还是那个观点：看西海岸要拿市内市区和城阳、即墨部分区域一起看，西海岸太大）天然基础上不足，以稳健增长为主。
白云山片区和青岛“两稳两涨区域”详细对比分析
以上是青岛住这儿对大家心心念的白云山片区的分析，也是北岸城区短期内保值，中长期增值的板块，你有什么看法呢？欢迎评论区留言探讨。
关注“青岛住这儿”，和你一起聊聊在青岛，住哪儿好。