这是咖啡说房的第3篇原创，未经授权请勿转载。
本文尽可能的全面剖析科学城的房价到底值多少钱，到底值不值得买？
城里人的误区
很多住在越秀海珠的人一直以为这里是山旮旯，又偏又远，某壮都卖五万了，真的是虚高，泡沫大得不得了。
住天河的人一般不会觉得，想想二十几年前的珠江新城，全部是农田，如今却成了广州的市中心。
上图眼前的二沙岛，海心沙以及遥远可见的中信广场，再来看看如今的珠江新城。
原来也是一大片山林农田农村的科学城为何现在如此高大上了呢，连土著们都嫌这里的房价太贵呢。
比起均价五六万的天河，这里的三万真心不算贵，只不过土著们永远都不承认其他地方好，就像他们永远都不承认深圳已经超越广州一样。
没有郊区，只有新区
如果十年前你说科学城是郊区，没有人反驳，现在还说是郊区，未免也太井底之蛙了。
自2000年以来，全国所有城市都在扩大版图，造新城，经过二十年的发展，原来的郊区成了现在的市区，原来都是本地人为主，现在外地人不断的迁入，为这座城带来了资金、资源和人才。
其他二三线城市都扩张三五倍了，难道广州的城区比他们还要小？
现在没有城区和郊区之分，只有新城区和老城区的区别。
在你眼中，别人住的是郊区，那在别人眼中，你住的就是老城区。
不是郊区太远，而是城区越来越大。
所以，不要抬扛，这些没有意义，我们要关注的是未来，是价值，是为什么。
论实力
有这样一个各项排名都数一数二的郊区，有什么不好。
截止目前，广州开发区上市企业累计达到56家，居全市第一，居全国开发区首位；申报科创板企业累计6家，占广州市60%；上市辅导备案企业18家，数量全市最多。
除了以上本土企业优势，还有130多家世界五百强企业落户，全区科技创新企业总数突破2万家，国家高新技术企业超2000家，专利申请量突破2万件，创业创新领军人才达156人，创业英才达175人，各类高层次科技创新人才超过800人，科技创新指标居219家国家级经济技术开发区第一。
做科研和研发的公司一般都会有自己的一栋楼，一个产业园， 不会集中在珠江新城的某栋大厦的某一层里。
科学城就提供了这样的便利，大量的高科技企业和人才在这里孵化，随处可见的就是那些产业园和孵化器。
人才的高度决定房价的高度，正如珠江新城决定了广州的高度一样。
有个朋友在科学城的一家上市公司带队做研发小组，每年的年薪都在四十万到五十万。
像他们这样的人还有很多，他们的生活和工作都在这里，他们不住这里，你让他们搬去越秀，然后每天开车过来吗。
特别是这两年，很多华为阿里创维宝能京东的高管都在迁来广州，他们去得最多的两个地方，一个是黄埔的科学城，另一个就是海珠的琶州，当然还有南沙和知识城。
这些人来了肯定要有地方住呀，他们的眼光是挑剔的，从深圳换房过来，意味着手上的资金非常多，所以一定会选择交通便利，上班方便，环境好，房子新的地方，再次才考虑学位。
论房价
房价有没有潜力，第一看产业，第二看人口，第三看供需。
上面已经说过了产业和人口都是没有问题的了，我们再来看一下供需。
目前科学城的楼盘比较分散，手指头都数得过来有几个小区，扩容前的科学城面积是20.24平方公里，2019年初扩容后是144.65平方公里。
原来的20.24平方公里，全部规划的是高端创新科技产业以及少部分的住宅居住区，这里我们的重点还是原来的这个20.24平方公里。
也就是广汕路济广高速以南，沈海高速以北，永和隧道以东的区域。
能够开发的地方已经开发了，北面全部是山区，所以，科学城就和主城区天河越秀一样，土地很稀缺。
目前科学城范围内的所有城中村都已经在拆除了，速度快过老黄埔，而且像萝峰火村早已开放展示中心。
以下是2016-2018年黄埔区人口规模，增长速度居全市第一，得益于引入了大量的优质企业。
棚户区改造、人口流入、产业导入，都助推了科学城的房价一直往上走。
自2017年以来，科学城的房价已经陆续上涨了160%以上，翻了一倍多，像保利香雪山，从08年开盘以来一万不到的价格到如今的挂盘均价四万。
除了地少人多，还有一个重要的推手就是来自于永和片区以及新塘片区的置换需求。
每天通过永和隧道来科学城上班的车流一直堵到永顺大道的高架（已经优化了红绿灯，取消了玉岩路口的左转），很多人在科学城上班，住在永和或新塘的翡翠绿洲和凤凰城，还有新新大道沿线的各大小区。
他们住几年要置换的话一定是首选科学城的，毕竟上班方便，交通方便，环境更好，商业更浓。
目前很多新广州人被这些开发商广告吸引到了永和或中新一带。
论价值
真正的价值不是炒上去的，而是实实在在的通过各种GDP、人均收入、金融等等来推动的。
土地稀缺、人才流入、供需矛盾、政府投入，都提升了广州科学城的住宅价值，同时也让科学城的房价易涨难跌。
当然，广州还有很多有价值的地方，比如琶州，金融城，南沙等等。
年轻人去了哪里，未来就在哪里。人才越多的地方，房价越高。
我是@咖啡说房，接下来继续为你剖析广州房价，感谢关注。
