2020年以来，北蔡大华可以说领跑中环。
大部分小区涨幅都在40%以上，标杆宝华海尚郡领达到50%。
表现这么抢眼，北蔡却依旧充满争议，还是有不少朋友不看好这里。
有人讲这里没有产业，有人讲这里学区一般，总之就是上限不高。
北蔡大华的确有很大问题，却没人抓住本质。
01
北蔡没产业所以上限不高，听起来有道理，其实完全是扯淡。
产业恰恰是北蔡的核心优势。
浦东开发晚、起点低，每片区域都有自己清晰的定位，产业全部集中在“四驾马车”。
即使合并了南汇， 四驾马车依旧贡献了浦东经济总量的三分之二。
其他大片区域，联洋、碧云、金杨、源深、花木、杨东、三林、北蔡等等等等，都是大型居住区。
联洋、碧云也没产业，却不影响房价，因为陆家嘴、张江、金桥提供了大量高收入群体。
实际上碧云、联洋开发的目的，就是给金桥的外企高管提供“员工宿舍”。
刚开始碧云比联洋更贵，就是因为碧云离金桥更近、定位更高。后来修了内环，大家发现联洋位置更好，联洋房价才超过了碧云。
浦东土地多，完全可以机械化的分割功能区，并不需要每个区域都有产业。
浦东的逻辑跟农村一样，农村是白天下地干活，晚上回村睡觉。
浦东是白天去金桥干活，晚上回碧云睡觉。
浦西发展早，各个板块业态混杂，自然做不到浦东这么纯粹。
所以浦东没有产业完全不是板块硬伤，你需要思考的是，能不能导入产业区的人口、能不能留住产业区的人口。
这方面北蔡还不错。
北蔡自己没产业，却可以吸收浦东最强的两个大佬陆家嘴、张江的客群，论产业金桥、外高桥还是差一些。
同时，新兴产业重镇前滩也给北蔡提供了客群。
你上班在前滩真不好买房。前滩自身有住宅，要么是顶豪，其他小区品质一般户型一般，还有很多鸽子笼。
向北是陆家嘴豪宅区+大量老破小，向南是闵行浦江，都不适合中产定居。
向西是徐汇，跨江不方便不说，房价也不便宜。
想来想去，还是北蔡最合适。
有这三个产业重镇环绕，北蔡要啥产业？
02
当然大家不一定非得定居北蔡，联洋、源深地段更好、配套更完善。
然而内环几个居住大区已经遇到瓶颈。
以联洋为例，联洋虽然依旧是最顶级的居住区，房龄却普遍老化。
联洋房龄15年内的小区数量为，0个。
小区房龄老了，最大的问题就是车位不够。
很多中产家庭都需要两辆车，男方开车去见朋友，女方开车带孩子去补课。
而联洋13个小区平均车位比只有1:0.5，两户人家分一个车位，那怎么够？
现在电车逐渐普及，需要更多固定车位，联洋的车位问题就越来越痛。
而且新房越来越多，大家对15年前的房子就更难接受，外立面、绿化、车库设计，差距太大。
联洋的商业、学区优势却在缩水。
联洋的大拇指广场曾经名扬上海，现在商场越来越多，大拇指广场就不够看了。
内环内的朋友想找个房龄更新的社区很难，源深房龄跟联洋一样，花木更老，陆家嘴滨江、北滨江房龄新，却都是顶豪。
找来找去，只有北蔡。
北蔡有多少房龄15年内的次新房呢？有37个之多。
浦东不缺新房，唐镇、周浦有很多新房，这些地方很难承载联洋的外溢——地段相差太大。
能让浦东内环居民认可的，只有北蔡。
或者说，在大部分浦东内环居民心目中，置换到北蔡不是不能接受的事情，大家是一个圈子的。
无非是你家学区好、我家房龄新。
北蔡的配套虽然不顶级，普通用户也够了。巴黎春天每天都很热闹、成山路商铺应有尽有、两条地铁也算方便。
当然跟浦西还是比不了，没办法，整个浦东配套水平都不如浦西。
浦东只要产业强劲，配套之类的都是次要。
有这样的地段优势、有足够的房龄优势，北蔡市场不会有问题。
那北蔡就没缺点吗？有，而且是决定北蔡高度的瓶颈。
03
北蔡的最大问题是，起点太低了。
起点低，导致的硬伤是圈层不够纯粹。
联洋你可以找出N个缺点，不过联洋有一条优势始终无法取代：入驻门槛至少1000万。
没1000万你根本进不了联洋。
而且联洋起点高，原始居民收入都不低，这些居民维持着当地的顶级居住水平。
2011年北蔡大华14街区开盘，单价2.6万元，当时联洋仁恒河滨城已经卖到5万。
联洋仁恒起点高，这段时间涨幅跑输了大华。如果回到2011年投资，选仁恒肯定亏了。
不过入手价高，却将联洋推到了较高水平的地段定位。
其实板块定位在户型上也能看出来。大华14街区几乎全是86平的两房，联洋两房普遍在100平以上。
户型是地段定位的最优标志。
北蔡大华不仅起点低，小区品质也参差不齐。
北蔡有37个次新小区不假，却也有1、2、4、9、10街区这样的动迁房，一街之隔还有大量老破小。
圈层的混乱决定了北蔡的城市环境，去大华、去联洋分别调研，你会发现两片区域气质完全不同。
环二始终在讲，看房子选房子容易犯错，看人选房子是最准的。
最终决定居住体验的，还是你的邻居。学区、商业好不好，最终还是由居民决定。
为什么高岛屋那么贵？因为古北人民有钱。
为什么古北学区并不顶级？因为古北二期孩子很多读了民办、国际学校。
当然圈层决定的是居住水平和上限，与房价涨幅是两回事。
古北二期虽然不是顶豪区域了，圈层依旧很高，涨幅却不见的领先。
04
所以同房龄小区，北蔡房价超过联洋还非常困难，整体定位还是不一样。
不过时间对北蔡更加友好。
北蔡起点低，历史涨幅却高过联洋，意味着后续引入的客群定位越来越高。
尤其是北蔡几个品质小区，宝华海尚郡领、大华斐勒公园，与联洋的总价差距已经不大。
随着客群的不断替换，北蔡的上限也在提升。
而且北蔡其实不贵，浦东南部房价整体拉平。
北蔡大华锦绣华城11街区，成交单价现在11万左右，与三林樱桃苑同一水平。
三林的地段，却比北蔡差了很多。
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