网上流传一份榜单，对国内建筑面积最大的20个超大楼盘进行了排名。这份榜单的内容和数字令人瞠目结舌，传说中的“巨无霸”、号称“亚洲第一小区”的北京天通苑都只是个“弟弟”，甚至都排不进前十。网络搜索核实过后，证实榜单的数字基本属实，只不过还不完整。
一、惠州——小城市画大饼
近年的城市等级划分标准中，惠州一般划入三线城市。超级大盘前20位中，惠州占据第1（金融街巽寮湾）、第14（惠州富力湾）和第15（合生滨海城）三个席位。入围楼盘个数和总规模都是第一。考虑到惠州这个城市的基本盘面，多少有点畸形。
惠州金融街巽寮湾
根据近几年的公开统计数据（七普），2020年惠州常住人口约600万，在广东省排第7-9位，全国范围内则毫不起眼；惠州近10年人口增加了145万，年均14.5万，但是已经逐年放缓，2020年增加8.5万人，2021年增加2.3万人，增长率下滑到了0.4%——虽有新冠疫情原因，但是考虑到全国范围内的人口增长失速，惠州未来的人口增长也难言乐观。
惠州2035年远期规划人口容量是850万人，还有250万左右的人口缺口，要达到这个规划容量，未来13年年均增长人口约为20万人，有多大可能性，一目了然。
惠州富力湾
说回到这份榜单上的三个超级大盘。三个楼盘总建筑面积超过4000万平米，按照城市人均居住面积33平米计算，可以容纳的人口超过120万。换言之，简单计算的话，填满这三个巨无霸，惠州13年的人口规划任务就完成了一半。但是，按照2021年的全市人口增量，即使全市人口增量2.3万人都放进这三个楼盘，也需要 50年 才能填满——这三个楼盘未来的建设速度、空置率可想而知。
单论榜单第一位的金融街巽寮湾，3000万的建筑面积，可容纳人口达到90万人，占当前惠州常驻600万人口的比例约15%。
惠州合生滨海城
当然，惠州三个超级大盘面向的客户并非常驻人口，而是面向全国范围的旅游的“候鸟式”短期居住人群，但是从上面的数据也足以看出超级大盘的规模有多么夸张。三个巨无霸至今都没有完成建设，自然毫不意外。
二、北京睡城——回龙观和天通苑
回龙观和天通苑都在北京城北，相距不超过5公里，这个区域造就了北京著名的“睡城”。两个楼盘的总面积达到了1400万平米，总居住人数至今没有详细数据，最高估计数字接近100万——回龙观约30万，天通苑从30万至70万不等。
但是，由于两个楼盘的建筑类型都是多层住宅，其人口密度并不算高，甚至低于北京市区人口密度，因为市区的建筑高度远非“回天地区”可比。
三、上海——大城市，“小”楼盘
当然，上海楼盘规模之“小”是相对而言。
作为比肩北京的一线巨型城市，上海的楼盘规模与北京形成巨大反差。根据网络资料，目前上海市面积最大的小区是2006年建成的上海康城，总建筑面积“仅”200万平米，由于建筑高度较低，人口“仅”9万人。与北京的“回天地区”不可同日而语。
四、广州——商品房时代早期的巨无霸
国内福利分房制度在1998年终结，但在此之前，与香港毗邻的广州就已经开始了商品房试点。1991年，广州番禺区的超级大盘祈福新邨开工建设，总建筑面积460万平米，入住人口达到20万。
五、深圳——新贵城市的财富奇迹
2012年，深圳“隐形地王”、本土开发商鸿荣源以24亿元拍下龙华区一片占地44万平米的土地，建设其首个城市综合体项目。这个项目命名为“壹成中心”，项目规划面积约320万平米，按当前均价约6万元计算，总货值约2000亿元，接近土地价格的80倍。
六、重庆——人口大市，大盘扎堆
以单一城市而论，重庆市以3200万人口在全国断崖式领先。但是重庆多山区，适宜居住的面积并不大，也许正因如此，重庆的超级大盘相当密集。 前述榜单中没有列入，可能是制作者疏漏。
重庆面积最大的几个超级大盘中，第一位是重庆大学城的富力城，总占地约3851亩，项目总建筑面积680万方，其中住宅420万方、商业260万方。可容纳人口接近20万。2022年这个项目并不意外陷入停工状态。
排行第二的是融创文旅城，占地6700亩，规划建筑面积超过420万平。这个楼盘原为万达文旅城，2018年被融创收购。如今万达王健林逃出生天，融创孙宏斌坐困愁城，这个楼盘毫不意外地停工了。
重庆第三大楼盘是350万方的金辉城，也是前三中唯一建成的楼盘，因为它早在2006年就已开始建设，即便赶了个大早，也是直至最近才全部完工、售罄。由此可以想象，富力和融创在重庆还有多少苦活累活要完成。
七、成都——南城都汇，李嘉诚的提款机
2004年，李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价，顺利拿下成都市高新区1036亩土地，成交楼面价1030元/平米。这个项目被称为南城都汇，总规划面积约250万平米，入住人口接近十万人，约占成都2100万总人口的0.4%。
2020年该项目50%股份被作价约78.47亿元出售给内地开发商禹洲和瑞卓。此时南城都汇所在的成都高新区已经成为新的城市中心区，房价飙升到2-3万元每平米，接近地价的20倍。
对于李嘉诚，这是一个以“时间换金钱”的经典项目。但是对于接盘的两家，事情就没那么简单了。瑞卓知名度比较小，现状如何不得而知，号称千亿房企的禹洲，在今年年初已经官宣暴雷。
八，贵阳——小城巨星花果园
贵阳是个小城市，但是1830万平米的花果园绝对是大明星。
作为省会城市，贵阳的人口规模与惠州相当，约600万人，而花果园小区常住人口就接近50万人，也就是12个贵阳人里面就有一个人住在花果园小区。
8.3%！ 这是已建成的小区之中， 单一小区人口占城市总人口比例的最高记录。 北京天通苑的人口即使以目前最高估计数字70万人计算，也不过占北京市2200万人口的3%。
除了一度把开发商宏立城老板送上贵州首富宝座（近期已陷入破产风波），花果园也屡次把贵阳送上热搜：花果园的房屋销量曾经蝉联了23个月的全国冠军。
当下房地产行业是个敏感话题，这就造成了两个问题，其一是资料和信息难以搜集，其二是一些话题不宜深入、广泛讨论。要搞清楚这些超级大盘到底是巨无霸还是奇葩，还需要很多收集资料和论证的工作——不过，仅就上述城市和楼盘而言，仅以直观感受而言，也不难得出几个结论：
1、没有一个超级大盘是以居住品质著称。
价格是最直接的反映。贵阳（宏立城）花果山、天津（合生珠江）京津新城的均价仅为全市均价的30%，即使地处深圳的（鸿荣源）“壹成中心”均价6万，也不过与全市和区域板块的均价持平。
2、停工烂尾的概率，超级大盘远高于一般规模的楼盘。
上述超级楼盘之中，除了少数较早开发的顺利完工之外，大多数已经身陷困局，甚至很难分清到底是房地产行业整体低迷拖累了它们，还是说根本就是他们参与造就了当下的整体低迷。
3、房屋建筑的寿命不是无限的，这些超级巨无霸如何退场，是一个问题。