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保利融信·和光尘樾首套二手房“成交”了。
前些时日，良渚多名中介朋友圈发来喜报： 和光尘樾113.3㎡四房两卫，挂牌15天已定金成交，总价420万，折合单价约3万7。
算上双税，买家实际入手单价近4万。
然而，截图成交的热乎劲儿还未大幅传开， 拆台人一波接一波 。
区域内中介交流时表示，和光尘樾的实际成交价是395万，并非网传的420万；
又有知情粉丝爆料， 首套成交的是一套3楼的113㎡，总价才375万，折合单价约3万3 。
实际情况究竟如何？前两天我实地跑了趟良渚。
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当前，和光尘樾公开挂牌在售的二手房并不多。
贝壳网上产证已办出房源，一共9套；我爱我家后台预挂牌房源更多些，约有20余套。
相较于整盘超1400户的体量，这点儿出货量微乎其微。
之所以如此，并非房东们惜售，实在是现实情况使然。和光尘樾明面上虽已于去年12月初交付，可 目前仍在二次整改中 。
像是北面毛坯交付的房间，需二改成精装；装修细节上的不足，也需整改；还有小区园林等，都在进一步改进中。
大多房东考虑到二次整改后的效果，延缓*证办**。而早期全款购房客户，急于出货，这才陆陆续续办出产证。
挂牌价格一点不含糊，单价普遍超4万。 贵一点的，单价接近4万7，便宜点的，单价也在3万8上下。
当问及和光尘樾是否已有二手房成交时，我爱我家良渚店一工作人员称：目前并没有听说，至少不是从他们家卖掉的。
“ 小区还在二改中，看房都很难。 ”该中介指出，手头即使有意向客户，由于看房不便 （需由房东亲自领着方能进入小区），很难进入下一环节。
但贝壳系经纪人则言之凿凿表示，确实有一套113㎡已成交，并道出具体楼幢、单元及房号。
不过， 首套成交的并非网传的3楼，而是2楼；成交价也并非420万，而是390万 。
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不论是截图成交的420万，还是更接近真实的390万、375万，有一点可以肯定，房东获利不少。
据悉，原房东是在2019年摇号购入，买入总价约270余万。
利息按年化5%计，一年半的资金占用成本约20万 （按全款计），总成本约300万上下。如今以390万售出，纯利润高达90万。
对普通家庭而言，90万接近一家人两三年的收入。
更何况，和光尘樾经历了延期交付、质量问题等系列负面消息后，二手房价还能“稳如磐石”，着实不易。
但在其他业主看来，这一价格无异于砸盘。当年千军万马过独木桥，如今收益不说翻倍吧，好歹也得赚它个一两百万。
现实情况却是， 高价挂牌的房源，面临的是有价无市的行情。
贝壳网上挂牌在售的9套房源，除了一套连降70万的113㎡，以及纳入“必看好房”的房源，关注人数略多外，其他高价房源几乎鲜有问津。
再过几个月，早早办出产证的房东们，或许就该羡慕抢跑的前邻居了。
按计划，到今年5月份，和光尘樾二改工程将完工，届时，会有更多投资型房东办出产证。那时，才是小区真正的出货高峰期。
当下，和光尘樾挂牌房源量不多，且带看难，房东们还能维持高挂价，可一旦邻居们蜂拥涌入，二手房这条赛道上，免不了重蹈价格踩踏的老路。
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为什么绝大多数挂牌房东仍然稳如泰山？原因或许有以下两点：
其一，良渚一带目前的二手房售价，大多在3万5-4万一平 （小户型），距离地铁站更近，自带商业，还是精装交付的和光尘樾，基本面更好，二手房价理应卖得更贵才是。
我去看了几套中介推荐的澜天、未来城“高性价比房源”，挂价确实贵。
比如澜天，目前在售的一套中间楼层的89㎡，三房两厅两卫，毛坯带车位总价340万，折合单价约3万6 （车位按15万/个剔除）；
另一套高楼层的84㎡，三房一卫，同样是毛坯带车位，挂价325万，折合单价近3万7。
这还是裸价，算上装修、税费，买家成本高达4万多一平。
热门的万科未来城，价格也不便宜，胜在带装修。我去看了一套二期中高楼层的85㎡三房，挂价336万，折合单价近4万。
其二，杭州人买房更偏爱新交付的次新房。根据往常惯例，热门楼盘低开后，后期或一路高走。
典型如区域内的融信澜天，刚交付时，高层二手房价总价250万左右就能拿下，如今不过两年，账面涨幅近百万；
即便像良渚新城东端的海德公寓，交付后3个月内，二手房价一路踩踏，不断创下新低。但没多久就洗筹完毕，二手房价重新昂头向上。
只要我资金不紧张，大不了熬过和光尘樾的踩踏期，不就可以像海德公寓业主一样“笑到最后”了吗？
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当然，房东们或许还是低估了 现实行情的残酷 。
澜天挂牌340万在售的这套89㎡，房东陆陆续续挂了近一年，仍未售出。
更让人意外的是，曾经良渚二手房界“红人”的澜天， 高层已长达3个月零成交，最近一次网签，还是去年9月14日 。
不光是澜天，石榴派上一次网签是去年10月28日； 昆仑华府上一次成交，是在去年12月29日，此前已长达半年零成交。
1月至今，良渚一带在售二手商品房 （高层） ，有且仅有和昌府、万科未来城一二期、九衡公寓各一套网签。 （二手房成交数据截图1月15日，来源于手边买房）
哪怕是支撑良渚二手成交主力的万科未来城 （1-3期），11月至今一共网签了15套，还不敌上半年一个月的量。
成交量下行最主要的因素，还是价格。
“良渚一带整体定位偏刚需，刚需买房尤其注重总价。”区域内中介直言，由于几大主力次新商品房交付未满5年，有双税， 一般总价超过280-300万，客户抗性就很大 。
有经济实力的，更愿意选择三墩北，西湖区教育资源更好；经济实力一般的，买到104国道以北，又或是良渚文化村，可选择太多了。
良渚文化村已开通389路公交车，直达地铁2号线终点站良渚站，外加环境优势，二手房成交量一直不俗。
近一年交付的次新商品房，碍于建筑新规，同样三房两卫、四房两卫，面积较早几年交付的二手房更大。
面积一大、总价相应提升。改善地段倒还好，原本大户型就更有市场，刚需地段就不同了，多少会拉低整体单价，除非楼市行情持续疯狂上行。
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杭州这轮牛市行情走到这，其实只要摇到的新房不亏钱，就是成功的。
“万人摇”红盘并不意味着收益一定能翻倍。影响房价的因素太多了。 事实上，“翻车现象”并不少见。
“6万人摇”的西溪公馆，二手房价至今仍在4万上下徘徊，虽不敌周边次新房，可房东并没有亏本，只是收益不及预期高。
想想那些屡摇不中，被迫高位接盘的二手房东们，能摇到新房已是幸事；摇中还能再赚点钱，都是人生赢家。
至于有些人潜意识里觉得，赚钱的量级必须与中签率成反比，大多数时候只是一种“立场”。
宇宙间并未有此公理，牛顿爱因斯坦也未发现此定律。